יזם הנדל"ן איתי כץ סוקר את שוק הדירות להשקעה ורומז על הטרנד החם הבא

רבים חולמים לעזוב את עבודתם כשכירים ולצאת לדרך עצמאית כיזמי נדל"ן, אולם מעטים מגשימים את חלום העצמאות הכלכלית. Bizportal שוחח עם יזם הנדל"ן איתי כץ, אשר הגשים את חלום העצמאות הכלכלית על ידי רכישת דירות במקום הנכון ובזמן הנכון. כץ נותן מספר טיפים למשקיעים ורומז על הטרנד הבא שיחליף את קבוצות הרכישה למגורים.

ראשית, מסביר כץ כיצד יש לבחון יעד להשקעה: "יש לבחון את שוק התעסוקה בעיר כי אנשים לא יתגוררו בעיר ללא מקורות תעסוקה, או לחילופין בעיר עם תחבורה ציבורית נאותה או כבישים טובים שיאפשרו להגיע למרכזי התעסוקה בצורה נוחה. שנית יש לבחון את מגמות ההגירה לעיר- בעיר בעלת הגירה שלילית יש סיכוי כי מחירי הדירות יסבלו מירידה מתמשכת. גורם נוסף שיש לבחון", מציין כץ "הוא הימצאותם של עוגני משיכה דוגמת בתי חולים מכללות ואוניברסיטאות שיבטיחו שוק שכירויות יציב".כץ מוסיף כי כאשר סוקרים שוק דירות יש לבחון כ-100 נכסים כדי להכיר את השכונות היותר טובות ויש לבדוק את רמת המחירים בתקופת השיא ואת מגמתם בחמש השנים הקודמות לרכישה".

כץ דוחה את הטענה הרווחת כי ביטול הפטור ממס שבח ממכירת דירות יהפוך את ההשקעה בדירות ללא כדאית: "לדעתי ביטול הפטור יותיר את השחקנים הרציניים בלבד כי יהיו פחות שחקנים בשוק, אם על כל 100 נכסים המוצעים בשוק יהיו 30 רוכשים פוטנציאליים התחרות על כל נכס תפחת, יהיה יותר מקום להתמקחות ולהשגת מחירים שפויים יותר".

לדבריו של כץ, באשקלון טמון פוטנציאל גדול לאפסייד: "אני מאמין שאשקלון תעלה ב-50 אחוז, כפי שפתח תקווה עלתה. כשאני נכנס לאזור מסוים אני חייב להסתכל בעיניים של התושבים, באשקלון לדוגמה אקנה בשכונת אפרידר המבוקשת ולא במרינה היכן שהתושבים המקומיים לא יתגוררו בשכירות בהכרח, כמו כן אעדיף לרכוש דירה ב-600 אלף שקל שתזכה לביקוש מאשר דירה ב-250 אלף שקל שתיוותר ריקה.

כץ מציין גם את חיפה כעיר רצינית להשקעה שמחירי הדירות בה ירשמו עליות יפות ב-10 השנים הקרובות, ומוסיף כי אינו רואה בבאר שבע כיום כיעד אופטימאלי להשקעה: "באר שבע עשתה קפיצה, אך יש להבין כי תל אביב קובעת את השוק ובאר שבע מרוחקת בהרבה מאשקלון ונמכרת באותם המחירים. סביר כי מי שירכוש דירה בעיר לא יפסיד, אולם גם לא ייהנה מעליית מחירים משמעותית".

"רכישת דירה בדרום תל אביב היא השקעה נבונה" אומר כץ ומנבא כי השקעה לטווח זמן של 5 שנים בשכונת שפירא ושל 15 שנה בשכונת התקווה תישא פירות: "בשכונות אלה הקרקע לא מחולקת לתת חלקות והבנקים לא מעניקים מימון של יותר מ-50 אחוז, בניין קטן עם שתי חניות עשוי להימכר ב-2 מיליון שקל, מחירה של דירה ממוצעת בצפון העיר, מחיר זול מדיי. סביר להניח כי לאור הביקוש הרב לדירות בעיר תבוצע חלוקה לתת חלקות". כץ מסביר כי מחירי הנדל"ן בתל אביב נעים במעגלים: "התפתחות שכונת נווה צדק לדוגמה הובילה לעליית מחירים בשכונת כרם התימנים הסמוכה והתפתחות פלורנטין ומתחם החשמל יובילו להתפתחות שכונת שפירא".

הדבר הבא בשוק הנדל"ן לפי כץ הוא רכישת נדל"ן מסחרי במסגרת של קבוצות רכישה: "לדעתי קבוצות הרכישה למגורים יתמוססו כי פקידי המדינה מתחילים להבין שהמדינה מפסידה כסף, לא ייתכן שהקבלנים ישלמו מס ומע"מ וקבוצות הרכישה יזכו בפטור". כץ מציין כי "בניגוד לביקוש הרב לנדל"ן למגורים, הביקוש לנדל"ן מסחרי נמוך וההיצע גדול. בנוסף, הארנונה ודמי הניהול הנגבים עבור נדל"ן מסחרי הרבה יותר יקרים ואין כיום שטחי משרדים קטנים עבור אנשים הזקוקים לשטח משרדים קטן וזול, דוגמת סטודנטים שזה עתה סיימו את לימודיהם או עורכי דין מתחילים שאינם מעוניינים לעבוד מביתם. קבוצת הרכישה תאפשר הקצאת שטחי משרד בגודל של החל מ-9 מ"ר במחיר שפוי, משרדים מודולריים עם מחיר קבוע הכולל שירותי ניקיון ושירותים נלווים נוספים".

"במסגרת קבוצת הרכישה", אומר כץ, "קבוצה של משקיעים רוכשת חלל משרדים כך שכל משקיע זוכה באחוז מהשטח הכולל. המחיר עבור משקיע עשוי להתחיל בכ-300 אלף שקל. השטח מחולק בהתאם לצרכיהם של השוכרים וניהולו מועבר לחברת ניהול אשר תפקידה לדאוג לצרכי השוכרים ולמציאת שוכרים במידת הצורך. ההשקעה במשרדים במסגרת קבוצת רכישה נועדה להפיק רווחים עתידיים לאור מחירם האטרקטיבי כיום ולאור התשואה השנתית הנאה שניתן להפיק מהשכרתם".