יזם הנדל"ן איתי כץ סוקר את שוק הדירות להשקעה ורומז על הטרנד החם הבא
רבים חולמים לעזוב את עבודתם כשכירים ולצאת לדרך עצמאית כיזמי נדל"ן, אולם מעטים מגשימים את חלום העצמאות הכלכלית. Bizportal שוחח עם יזם הנדל"ן איתי כץ, אשר הגשים את חלום העצמאות הכלכלית על ידי רכישת דירות במקום הנכון ובזמן הנכון. כץ נותן מספר טיפים למשקיעים ורומז על הטרנד הבא שיחליף את קבוצות הרכישה למגורים.
ראשית, מסביר כץ כיצד יש לבחון יעד להשקעה: "יש לבחון את שוק התעסוקה בעיר כי אנשים לא יתגוררו בעיר ללא מקורות תעסוקה, או לחילופין בעיר עם תחבורה ציבורית נאותה או כבישים טובים שיאפשרו להגיע למרכזי התעסוקה בצורה נוחה. שנית יש לבחון את מגמות ההגירה לעיר- בעיר בעלת הגירה שלילית יש סיכוי כי מחירי הדירות יסבלו מירידה מתמשכת. גורם נוסף שיש לבחון", מציין כץ "הוא הימצאותם של עוגני משיכה דוגמת בתי חולים מכללות ואוניברסיטאות שיבטיחו שוק שכירויות יציב".כץ מוסיף כי כאשר סוקרים שוק דירות יש לבחון כ-100 נכסים כדי להכיר את השכונות היותר טובות ויש לבדוק את רמת המחירים בתקופת השיא ואת מגמתם בחמש השנים הקודמות לרכישה".
כץ דוחה את הטענה הרווחת כי ביטול הפטור ממס שבח ממכירת דירות יהפוך את ההשקעה בדירות ללא כדאית: "לדעתי ביטול הפטור יותיר את השחקנים הרציניים בלבד כי יהיו פחות שחקנים בשוק, אם על כל 100 נכסים המוצעים בשוק יהיו 30 רוכשים פוטנציאליים התחרות על כל נכס תפחת, יהיה יותר מקום להתמקחות ולהשגת מחירים שפויים יותר".
לדבריו של כץ, באשקלון טמון פוטנציאל גדול לאפסייד: "אני מאמין שאשקלון תעלה ב-50 אחוז, כפי שפתח תקווה עלתה. כשאני נכנס לאזור מסוים אני חייב להסתכל בעיניים של התושבים, באשקלון לדוגמה אקנה בשכונת אפרידר המבוקשת ולא במרינה היכן שהתושבים המקומיים לא יתגוררו בשכירות בהכרח, כמו כן אעדיף לרכוש דירה ב-600 אלף שקל שתזכה לביקוש מאשר דירה ב-250 אלף שקל שתיוותר ריקה.
כץ מציין גם את חיפה כעיר רצינית להשקעה שמחירי הדירות בה ירשמו עליות יפות ב-10 השנים הקרובות, ומוסיף כי אינו רואה בבאר שבע כיום כיעד אופטימאלי להשקעה: "באר שבע עשתה קפיצה, אך יש להבין כי תל אביב קובעת את השוק ובאר שבע מרוחקת בהרבה מאשקלון ונמכרת באותם המחירים. סביר כי מי שירכוש דירה בעיר לא יפסיד, אולם גם לא ייהנה מעליית מחירים משמעותית".
"רכישת דירה בדרום תל אביב היא השקעה נבונה" אומר כץ ומנבא כי השקעה לטווח זמן של 5 שנים בשכונת שפירא ושל 15 שנה בשכונת התקווה תישא פירות: "בשכונות אלה הקרקע לא מחולקת לתת חלקות והבנקים לא מעניקים מימון של יותר מ-50 אחוז, בניין קטן עם שתי חניות עשוי להימכר ב-2 מיליון שקל, מחירה של דירה ממוצעת בצפון העיר, מחיר זול מדיי. סביר להניח כי לאור הביקוש הרב לדירות בעיר תבוצע חלוקה לתת חלקות". כץ מסביר כי מחירי הנדל"ן בתל אביב נעים במעגלים: "התפתחות שכונת נווה צדק לדוגמה הובילה לעליית מחירים בשכונת כרם התימנים הסמוכה והתפתחות פלורנטין ומתחם החשמל יובילו להתפתחות שכונת שפירא".
הדבר הבא בשוק הנדל"ן לפי כץ הוא רכישת נדל"ן מסחרי במסגרת של קבוצות רכישה: "לדעתי קבוצות הרכישה למגורים יתמוססו כי פקידי המדינה מתחילים להבין שהמדינה מפסידה כסף, לא ייתכן שהקבלנים ישלמו מס ומע"מ וקבוצות הרכישה יזכו בפטור". כץ מציין כי "בניגוד לביקוש הרב לנדל"ן למגורים, הביקוש לנדל"ן מסחרי נמוך וההיצע גדול. בנוסף, הארנונה ודמי הניהול הנגבים עבור נדל"ן מסחרי הרבה יותר יקרים ואין כיום שטחי משרדים קטנים עבור אנשים הזקוקים לשטח משרדים קטן וזול, דוגמת סטודנטים שזה עתה סיימו את לימודיהם או עורכי דין מתחילים שאינם מעוניינים לעבוד מביתם. קבוצת הרכישה תאפשר הקצאת שטחי משרד בגודל של החל מ-9 מ"ר במחיר שפוי, משרדים מודולריים עם מחיר קבוע הכולל שירותי ניקיון ושירותים נלווים נוספים".
"במסגרת קבוצת הרכישה", אומר כץ, "קבוצה של משקיעים רוכשת חלל משרדים כך שכל משקיע זוכה באחוז מהשטח הכולל. המחיר עבור משקיע עשוי להתחיל בכ-300 אלף שקל. השטח מחולק בהתאם לצרכיהם של השוכרים וניהולו מועבר לחברת ניהול אשר תפקידה לדאוג לצרכי השוכרים ולמציאת שוכרים במידת הצורך. ההשקעה במשרדים במסגרת קבוצת רכישה נועדה להפיק רווחים עתידיים לאור מחירם האטרקטיבי כיום ולאור התשואה השנתית הנאה שניתן להפיק מהשכרתם".
- 1.נילי 01/08/2011 16:33הגב לתגובה זואיתי כץ, אתה תותח.
גרי ליבנת' בנק רוטשילד ושות' בישראל. קרדיט: פלורין קאליןיותר מ-1,500 הייטקיסטים ישראליים הצטרפו למועדון המיליונרים בדולרים
5,400 ישראליים הצטרפו למועדון המיליונרים בדולרים במהלך 2024, מתוכם בין 1,500 ל-2,000 הייטקיסטים, כמה מיליונרים חדשים בהייטק יהיו השנה?
בסוף 2024 נמנו בישראל כ-186 אלף מיליונרים בדולרים, עלייה של 2.9% לעומת השנה הקודמת, המשקפת כ-5,400 ישראלים חדשים שחצו את רף המיליון דולר בנכסים נטו. אפשר להניח שהמספרים האמיתיים הם מעל 200 אלף - זה מגובה גם בנתון של בנק UBS שמציב את ישראל במקום ה-17 בעולם בעושר ממוצע למבוגר, כ-284 אלף דולר.
לפי דוח של Henley & Partners לשנת 2024, במהלך 2023 נרשמה עזיבה של כ-200 בעלי הון מישראל, בעוד שב-2022 נכנסו כ-1,100 בעלי הון לארץ. מרבית הנוטשים מעבירים את מרכז חייהם לארה"ב, בריטניה ופורטוגל. ובכל זאת, גם
לאחר ההגירה, מאזן המיליונרים נטו בישראל ממשיך לעלות בקצב של אלפים בשנה. משנת 2024 יש מצב הפוך - עלייה לארץ, אם כי אין נתונים רשמיים.
שליש מהמיליונרים החדשים מגיעים מההייטק
שנה שעברה הוגדרה כשנה חזקה להון הטכנולוגי הישראלי. לפי דוח 2024 של PwC , נרשמו 53 עסקאות אקזיט בשווי כולל של 13.38 מיליארד דולר, ו-34 עסקאות מיזוגים ורכישות בהיקף נוסף של 8.95 מיליארד דולר. שש הנפקות (IPO) גייסו יחד 781 מיליון דולר. בסך הכול, 106 עסקאות בתחום ההייטק הגיעו להיקף כולל של 26.7 מיליארד דולר. מתוכן, 8 עסקאות חצו את רף חצי מיליארד דולר (ששווים הכולל עמד על 6.8 מיליארד דולר), ו-23 עסקאות בטווח 100-500 מיליון (ששווים הכולל עמד על 5.8 מיליארד דולר), שמהוות יחד 44% מהיקף השוק. רוב העסקאות היו בתחומי IT & Enterprise Software, סייבר, ואינטליגנציה מלאכותית.
לפי IVC ו-Rise IL, כ-70% מההון שנוצר בעסקאות האלו הגיע לחברות טכנולוגיה. במחקרים קודמים של PwC הוערך כי 15-25% מהמניות בעסקאות הייטק מוחזקות בידי מייסדים ועובדים ישראלים. בהנחת 20% לבעלי מניות פרטיים, ההון החדש שהוזרם ליחידים ב-2024 עומד על כ־4.5 מיליארד דולר. אם מחלקים סכום זה למקבלי רווחים טיפוסיים בטווח 2-3 מיליון דולר, מדובר בכ-1,500-2,000 ישראלים שהפכו למיליונרים חדשים מהייטק בשנה אחת בלבד, כשליש מכלל הגידול באוכלוסיית בעלי ההון בישראל.
- מעל אלף מיליונרים חדשים ביום - האמריקאים התעשרו ב-2024
- UBS: "צופים 45,000 מיליונרים בישראל עד 2029"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שנה שעברה גם התאפיינה גם בזינוק בעסקאות סקנדרי, כלומר עובדים ומייסדים שמימשו אחזקות עוד לפני אקזיט או הנפקה. מדובר בעשרות חברות ישראליות פרטיות, שבהן מימושים של מיליונים בודדים ועד עשרות מיליונים למייסדים. בשנת 2025 יש אומנם תנודות, אך המגמה חיובית - יש גידול בהיקף ההשקעה בהייטק ובאקזיטים. אם על פי הנתונים מעל 1,500 איש בהייטק הפכו למיליונרים, הרי שב-2025 אפשר כבר לדבר על היקף כפול.
בחור במכולת, נוצר באמצעות AIהפתעה - "צעירים בארץ עם ידע פיננסי טוב מהמבוגרים"
בניגוד למדינות ה-OECD שבהן המבוגרים בעלי אוריינות פיננסית שעולה על הצעירים, בישראל זה הפוך - כך קובע מחקר של בנק ישראל
מחקר חדש של בנק ישראל מגלה כי למרות שהממוצע הארצי של אוריינות פיננסית בישראל דומה למדינות ה-OECD, הפערים הפנימיים בין קבוצות האוכלוסייה גדולים משמעותית. בחברה הערבית קיימת בעיה חריפה במיוחד, עם ציון של 54 נקודות בלבד לעומת 67 נקודות בקרב יהודים לא-חרדים - פער של כמעט 13 נקודות שמעיד על חסמים מבניים.
מחקר מקיף שנערך אשתקד במסגרת הסקר החברתי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשיתוף עם בנק ישראל, בחן את רמת האוריינות הפיננסית בקרב 4,586 אזרחים בוגרים. התוצאות מצביעות על כך שבעוד המדד הכללי של אוריינות פיננסית בישראל הסתכם ב-64 נקודות - זהה לממוצע מדינות ה-OECD - קיימים פערים מובהקים בתוך החברה הישראלית.
"רמת האוריינות הפיננסית בישראל דומה לממוצע מדינות ה-OECD, ולא נמצאו פערים בין ישראל לממוצע ה-OECD במדד הכולל והן ברכיביו השונים", כותבים החוקרים ספי בכר, מאיה הרן רוזן ורמסיס גרא. עם זאת, הם מזהירים כי "קיימים פערים מובהקים באוריינות הפיננסית בין קבוצות האוכלוסייה בישראל: יהודים לא-חרדים זוכים לציונים הגבוהים ביותר, ואילו בחברה הערבית הציונים נמוכים גם לאחר פיקוח על משתנים שונים".
החברה הערבית: פער שלא נעלם גם אחרי התחשבות בגורמים דמוגרפיים
במדד הכללי של אוריינות פיננסית, האוכלוסייה הערבית קיבלה ציון של 54 נקודות בלבד, לעומת 67 נקודות ביהודים לא-חרדים ו-62 נקודות בחרדים. "בהשוואה בין קבוצות אוכלוסייה נמצא, כי בחברה הערבית קיים פער שלילי ומובהק בשני משתני התוצאה, גם לאחר שליטה על מאפיינים דמוגרפיים ורמת ידיעת השפה העברית", מציין המחקר. "ממצא זה מצביע על קיומם של חסמים נוספים בחברה הערבית, בדומה לממצאים של הצוות הבין-משרדי לגיבוש תוכנית לאומית להגברת ההכלה הפיננסית".
- הישראלים משלמים בזמן, אך חשים חוסר ידע פיננסי
- תוכנית חיסכון לכל ילד - יותר מניות, פחות אג"ח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הנתונים מראים כי רק 13% מהאוכלוסייה הערבית עוברים את סף המינימום של 70 נקודות שנקבע על-ידי ה-OECD כציון הנדרש להתנהלות פיננסית מיטבית, לעומת 53% ביהודים לא-חרדים. בידע הפיננסי - הבנת מושגים כמו אינפלציה, ריבית ופיזור סיכונים - הציון של הערבים עמד על 20 נקודות בלבד, לעומת 31 נקודות ביהודים לא-חרדים.
