הצד השני של המירוץ לדירה: חנן מור זכתה ב-3 מכרזים תוך חודש וחצי, צריכה להעמיד 112 מיליון שקלים
בפתחה של שנת 2010 שוק הנדל"ן למגורים בישראל ממשיך להיות לוהט והמכרזים שמריץ מנהל מקרקעי ישראל למכירת קרקעות נחטפים כמו לחמניות. אך האם מדובר במצב תקין או שהקבלנים רצים מהר מידי, רחוק מידי?
בחודשים האחרונים מנהיג שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס מדיניות של מכירת קרקעות מאסיבית, כחלק מאסטרטגיה שנועדה לדבריו להציף את השוק ביחידות דיור ובכך להוריד את מחירי הדיור בישראל, שבשנים האחרונות יצאו מכל פרופורציה.
חלק מהקבלנים החליטו לנצל את הרפורמה של אטיאס ומבצעים רכישות גדולות של קרקעות. דוגמא לכך היא חברת חנן מור, הנמצאת בשליטת חנן מור ואבי מאור. החברה ניגשה בתקופה האחרונה למכרזים רבים לבניית יחידות דיור ברחבי ישראל ואף זכתה בארבעה מתוכם.
ההסכם עם KCPS התבטל
קרן המנוף KCPS שהייתה אמורה להעמיד אשראי לחברה לצורך מחזור חוב קיים וביצוע השקעות בפרויקטים של בנייה למגורים ברחבי הארץ, נטשה את ההסכם עם החברה. מדוע עזבה קרן המנוף? במכתב ששלחה למשקיעים נאמר כי "לאור תוצאות בדיקות הנאותות שערכנו לחברת חנן מור ולאור השינויים האחרונים בהנהלת החברה, החלטנו שלא להעמיד לחברה הלוואה".
מנגד, בחנן מור הודיעו לבורסה: "המשא ומתן לא הבשיל לכדי הסכם מחייב, בין היתר, בשל אי הסכמה בין הצדדים על תנאי המימון, לאור החלטת החברה לצמצם את היקף ההשקעה של הקרן ובשל חשש של הנהלת החברה, כי התנאים שנדרשו על -ידי הקרן יפגעו באינטרסים של מחזיקי אגרות החוב של החברה ולא יהיו מקובלים על הבנקים המלווים את החברה".
בשורה התחתונה, ניתן אולי להתווכח איזה צד נטש את העסקה אך החברה פספסה קבלת אשראי בטווח של 40 עד 120 מיליון שקל בריבית שנתית של עד 12% צמוד מדד.
בתוך כך, בחנן מור שוקדים בשבועיים האחרונים על גיוס כספים ממקור אחר - שוק ההון. החברה מתכננת להשלים מחר גיוס של עד כ-43.7 מיליון שקל בהנפקת אג"ח מהציבור בריבית, שבחברה מקווים, שתנוע בין 7%-8%.
רצים מהר מידי?
חנן מור זכתה בתקופה האחרונה במספר מכרזים בעלות של למעלה מ-110 מיליון שקלים, כאשר בקופתה נכון להיום כ-38 מיליון שקלים. עם זאת, בעזרת מינוף החברה צפויה להגיע לסכומים הנחוצים. כלומר, בפועל המזומנים שבידה מספיקים לה בכדי לעמוד בהתחייבויותיה למנהל מקרקעי ישראל ולא לאבד את הערבויות שנתנה. אך שאלה אחרת היא - האם להיפטר מכל הכסף שבקופה, זה הדבר הנכון?
תוך חודש וחצי בלבד זכתה חנן מור בשלושה מכרזים של מנהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון והבינוי להקמת כ-294 יחידות דיור ברחבי הארץ: 84 יחידות דיור ברחובות, 80 יחידות דיור ליד רמלה ו-130 יחידות דיור בעיר הימים בנתניה. החברה אמורה לשלם למנהל (כולל פיתוח, לפני מע"מ) 12.05 מיליון שקלים (עבור רחובות), 18.34 מיליון שקלים (עבור בניית צמודי קרקע במושב מצליח) ו-82.1 מיליון שקל (עיר הימים בנתניה).
במקביל התמודדה חנן מור על מכרזים נוספים של המנהל. כך לדוגמא הייתה "עלולה" החברה לזכות בחודש הקודם במכרז ביבנה להקמת 32 יחידות דיור במידה ולא הייתה מבצעת טעות סופר. החברה הגישה הצעה בגובה של 29.3 מיליון שקל (כולל פיתוח) ששיקפה מחיר של 915 אלף שקל ליחידת דיור, בזמן שמחיר השוק נע סביב ה-200 אלף שקל ליחידה. לאחר פרסום תוצאות המכרז הבינו בחברה כי מדובר בטעות ופנו לועדת המכרזים של מינהל בבקשה לבטל את הזכייה.
ע"פ התנאים הסטנדרטים של המנהל אמור הזוכה לשלם תוך 80 יום מהחלטת ועדת המכרזים את הוצאות הפיתוח ותוך 90 יום את הסכום בגין הקרקע. קרי, חנן מור צריכה להעמיד סך כספי של 112.5 מיליון שקלים למנהל עד מארס-אפריל. מיותר לציין, כי סכומים אלה לא כוללים את עלויות פיתוח הפרויקטים המוערכים במאות מיליוני שקלים נוספים.
מגדילים את סבירות ההצלחה
בחנן מור מודעים למצב וטוענים, כאמור, כי כבר היום ללא גיוס האג"ח, יש בידם מספיק מזומנים כדי לרכוש את כל הקרקעות. "הקבוצה נהנית מאיתנות פיננסית גבוהה במיוחד, ומעודפי נזילות משמעותיים שיאפשרו לה להשלים את רכישת הקרקעות בהן זכתה לאחרונה במכרזי מנהל מקרקעי ישראל גם ללא השלמת גיוס ההון הנוכחי, ו/או עסקת המימון עם קרן KCPS", מסרו בחברה ל-Bizportal.
אז למה מיועדים הכספים? לצורך פיתוח פרויקטים עתידיים נוספים, אומרים בחברה. עם זאת, בחברה עושים כל מאמץ כדי להגדיל את סבירות ההצלחה של הגיוס. כך לדוגמא צירפו בחברה מספר אלמנטים לדו"ח הצעת מדף כגון התחייבות לא להרחיב את הגיוס מבלי לקבל את אישור המשקיעים ולא לבצע גיוסים נוספים בכלל עם מועד פירעון הקודם ל-31 למאי 2014 - תאריך בו ישולם השליש השני של הקרן אותה מעוניינים בחברה לגייס.
בנוסף לכך, אגרות החוב (סדרה ג') מובטחות בשעבוד קבוע ושוטף ראשון בדרגה, ללא הגבלה בסכום, על הזכויות והכספים בחשבון העודפים אשר ינבעו לחברה מפרויקט "עיר ימים" בנתניה. חשבון העודפים כולל את ההון עצמי והרווחים שינבעו לחברה מהפרויקט.
חברת חנן מור צפויה לסיים את שנת 2009 עם גידול חד ברווח הנקי לסך של כ-7.5 מיליון שקל, ע"פ נתונים שפרסמה בתקופה האחרונה. חלק מהגידול החד ברווחים נובע מהכרה בהכנסות בהתאם לתקני החשבונאות. עם זאת, הדוחות החברה לרבעון השלישי עדיין לא היוו נקודת האור. שכן, ע"פ המאזן לחברה היה הון עצמי בסך 37 מיליון שקל והתחייבויות בסך 295 מיליון שקל.
מקבוצת חנן מור נמסר, כי "לחברה תחזיות פיננסיות פנימיות המתבססות על תזרים המזומנים הצפוי של החברה ברבעונים הקרובים, המצביעות בוודאות מלאה על יתרות מזומנים משמעותיות שיוותרו בידי החברה גם לאחר השלמת רכישת הקרקעות".
