קביעת שווי הרכישה של מקרקעין כשאין חוזה מכר

תקציר ו"ע 163/07 יעקב לוי נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים

השאלה המשפטית -------------------------------- מהו שווי הרכישה של מקרקעין שנרכשו בשנת 1964, כאשר אין בנמצא חוזה מכר?

רקע עובדתי ---------------------- שני הצדדים לא איתרו את חוזה המכר של המקרקעין משנת 1964. עם זאת, בידי המשיב שטר מכר, שבו נרשם כי שווי המכירה הוא 80,000 ל"י. המשיב גם מחזיק בכרטסת של מאגרי מידע, המכונה "הכרטסת הצהובה", שבה נרשם כי נעשתה מכירה של דירת 5 חדרים תפוסה בסכום של 80,000 ל"י. בידי המשיב עוד מסמך מרשויות מס רכוש, שבו נרשם כי שווי הנכס הוא 62,500 ל"י. מכיוון שהשווי שנרשם אצל רשויות מס רכוש נמוך מהשווי שצוין בשטר המכר, החליט המשיב כי שווי המכירה ייקבע על פי הרשום בשטר המכר.

טענות הצדדים ---------------------------- העורר טוען כי קיימת סתירה במסמכים שהמשיב מחזיק בידיו. בשטר המכר נרשם שווי של 80,000 ל"י, בעוד שבמסמכי מס רכוש נרשם, כאמור, שווי של 62,500 ל"י. ההפרש בין שני הסכומים האלה גדול, ועומד על כ-30%. הפרש זה הוא מהותי, ומשום כך אין להתבסס על כל סכום מהסכומים האלה. לעומת זאת העורר המציא חוות דעת שמאי, שהעריך את השווי ב-300,000 ל"י. עוד טוען העורר כי די בעובדה שחוזה המכר לא נמצא כדי להטיל ספק באמינות המסמכים המצויים בידי המשיב. ועוד זאת, על פי נתוני מס רכוש לשנת 1972, שווי הנכס הוא 370,000 ל"י, ובהתאמה לשנת 1964 שווי הנכס צריך להיות 235,909 ל"י. טענות המשיב - סעיף 21(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 מבטא את עקרון רציפות המס, באופן ששווי המכירה בעסקה קודמת יקבע את שווי הרכישה בעסקה הנוכחית. לפיכך, אין לסטות מן השווי שנקבע בשנת 1964 על פי הצהרת הצדדים, ולאור העובדה כי המנהל דאז קיבל את השווי הזה, ולקבוע היום שווי אחר. עוד טען המשיב כי חוות הדעת השמאית שמציג העורר, בפרט כאשר היא מתייחסת לשווי מוערך של חמישים שנה אחורה, אינה יכולה להיות אמינה יותר מן הסכום הנקוב בשטר המכר, אשר ביטא היטב את כוונות הצדדים ואת עמדתם. המשיב הוסיף וטען כי על בסיס השווי שנקבע בשטר המכר אף נקבע בזמנו החיוב במס רכישה, מס מכירה ומס רכוש. העורר אינו יכול לטעון היום לשווי אחר, והוא מנוע מלטעון טענות שסותרות את טענותיו הקודמות.

דיון --------------- עקרון רציפות המס הוא אחד העקרונות שבבסיס החוק, השואף למיסוי כל השבח שנצבר, ויש להביא בחשבון את השווי ההיסטורי של המקרקעין כפי שחושב בעת הרכישה. קביעת שווי המכירה בעסקה הראשונה קובעת לעניין שוויה של הרכישה בעסקה השנייה, ולא להפך. אין זה ראוי כי אדם ייהנה משני העולמות. משהצהיר אדם לצורך מס רכישה על שווי מועט, ייתפס על הצהרתו גם לעניין מס שבח. לא ניתן לבסס מנתוני מס רכוש משנת 1964 מסקנות לענייננו. אין זה ברור אם השווי שנקבע ברשומות מס רכוש נקבע על בסיס העסקה הספציפית, או על בסיס הערכות שנתיות, כלליות או ממוצעות שנערכו בכל הארץ. לא ניתן לקבוע, ואין לנו כל ראיה לכך, שהערכות מס רכוש לעניין שווי מקרקעין התבססו על שווי מקרקעין בשוק או על אומדנים לצורך קביעת מס רכוש בלבד. לעניין חוות הדעת השמאית שהציג העורר, לא ניתן לבסס מסקנות על פיה. השיטה המרכזית לעריכת חוות דעת שמאית היא שיטת ההשוואה. עם זאת, ככל שאנו מתרחקים - מבחינת הזמן - מן המועד הקובע של שומה, כך יורדת איכות הנתון של ההשוואה. זאת ועוד, קיים קושי אובייקטיבי לגישה לנתוני השוואה מלפני 50 שנה. ראשית, קשה להשיב נתונים על עסקאות שנעשו בעת ההיא; ושנית, אף אם קיימים נתונים כאלה, קשה להעריך את מידת אמינותם ואיכותם, והסבירות, כמו הרגישות לסבירות הנתונים של העסקה, קהתה, עד שאין לסמוך עליה. בעניין דנן, קיימים נתונים על עסקה ודאית בנכס הנישום ולמועד הקובע, ויש בה סכומים ברורים שנקבעו בשטר מכר, ומה לנו הערכות שמאיות. נתונים ודאיים אלה עדיפים לאין שיעור על הערכה שמאית המסתמכת על עסקות שנעשו במקום ובזמן אחרים. נוכח עקרון רציפות המס, טענות ההשתק והמניעות וחתימת העורר על שטר המכר - אין כל מקום והצדקה לקבל את חוות הדעת השמאית.

תוצאה ------------------ הערר נדחה. שווי הרכישה ייקבע לפי השווי הרשום בשטר המכר.

בוועדת הערר ליד בית המשפט המחוזי בירושלים על ידי כב' השופט (בדימוס) עזרא קמא ניתן ב-30.12.2009

ארז בוקאי, רו"ח (משפטן וכלכלן), מאשכול המסים במשרד BDO זיו האפט רואי חשבון, וממשרד אלתר עורכי דין