פטור ממ"ש בגין תמורת זכויות בנייה לא מנוצלות

בית המשפט העליון קיבל ערעור של מנהל מס שבח על מתן פטור ממס שבח בגין תמורה שהתקבלה בעבור זכויות בנייה בלתי מנוצלות בדירת מגורים שהתקבלה בירושה. נקבע כי ערך הדירה לצורך הפטור יחושב על פי הדירה כולה, ולא על פי חלקו של כל יורש בנפרד, וכי הפטור יינתן רק אם המוריש, לו היה בחיים, היה זכאי לפטור על פי החוק. העובדות וטענות הצדדים המשיב ירש דירת מגורים יחד עם אחיותיו, ובמכירתה ביקש פטור ממס שבח בגין דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"). המערער, מנהל מס שבח, קבע כי התמורה ששולמה בעד הדירה הושפעה מקיומן של זכויות בנייה בלתי מנוצלות, ושלל את תחולת הפטור לגבי אותו חלק של התמורה ששולם בעד זכויות הבנייה. המשיב ערער על ההחלטה, וערעורו התקבל על ידי ועדת הערר, אשר קבעה כי יש להחיל את התקרה לערך הדירה הקבועה בחוק והמזכה בפטור על חלקו של כל יורש בנפרד, ולא על שווי הדירה כולה. מכאן הערעור דנן. לטענת המערער, אין לזכות את היורשים בפטור הגבוה מן הפטור אשר לו היה זכאי המוריש. בית המשפט קבע: סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין מסדיר את סוגיית הפטור ממס שבח לגבי מכירת דירה שהתמורה בעדה הושפעה מזכויות בנייה בלתי מנוצלות. הוראת הסעיף משקפת תפיסה שלפיה במסגרת עסקה אחת של מכירת המגרש עם דירת המגורים, נמכרו כביכול שני נכסים נפרדים: הדירה וזכויות הבנייה. מוכר של דירת מגורים כאמור יהיה זכאי לפטור ממס שבח רק על חלק התמורה ששולם בעד הדירה, ולא על החלק ששולם בעד זכויות הבנייה הנוספות. כמו כן קובע החוק חריג, שלפיו אפשר להגדיל את סכום הפטור כך שיחול גם על חלק התמורה שהתקבל בעד זכויות הבנייה הנוספות, וזאת כאשר שווי הדירה הנמכרת אינו עולה על תקרה מסוימת. בענייננו, משהתקבלה הדירה בירושה, יהיה המשיב פטור ממס שבח רק אם המורישה הייתה זכאית לפטור על פי החוק. שווי הדירה שירש המשיב יחד עם אחיותיו עולה על התקרה הקבועה בחוק, ולפיכך, המורישה, לו הייתה בחיים, לא הייתה זכאית לפטור ממס שבח בגין חלק התמורה שהתקבלה בעבור זכויות הבנייה שלא נוצלו. על כן נכונה עמדתו של המערער כי המשיב אינו זכאי לפטור בגין חלק זה של התמורה. הערעור התקבל. בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים לפני כב' השופטים: א' ריבלין - משנה לנשיאה, א' א' לוי, י' דנציגר ניתן ב-23.9.2009

התקציר מאת עו"ד אביטל כהנא, מערכת "דינים ועוד", מבית "חשבים ה.פ.ס מידע עסקי בע"מ"