מניות חברה כדירה

מהפכה בעקבות פסק הדין שניתן בעניין פייביש, שבו נקבע כי למרות לשונו הברורה של החוק - המעניקה הטבה במס רק במכירת הדירה עצמה - תינתן ההטבה גם במכירת מניות החברה שבבעלותה הדירה, וזאת לאור עקרון השיקוף החל באיגודי מקרקעין

פסק הדין שניתן בעניין ו"ע 9069/08 פייביש בן ציון ואח' נגד מנהל מס שבח חיפה עוסק אמנם בשאלת הטלתו של מס מכירה על מכירת מניות באיגוד מקרקעין - מס שבוטל ביום 1.8.2007 - אולם הוא עשוי ללמדנו על נטיית בית המשפט לנהוג לפי עקרון שיקוף איגודי מקרקעין גם בהקשרים אחרים. באותו מקרה דובר בחברה שהחזיקה בניין ובו 23 דירות מגורים. הבניין הוכר כנכס מאושר לפי פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 (להלן: "חוק העידוד"). הואיל והבניין היה הנכס היחיד של החברה, היא סווגה כאיגוד מקרקעין לצורכי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"). בעלי המניות של החברה (העוררים) מכרו את מניות החברה, והתעוררה שאלת חבותם במס מכירה, זאת משום שהמכירה בוצעה לפני ביטולו של מס המכירה ביום 1.8.2007, ולאור העובדה שהחברה רכשה את הבניין לפני יום 7.11.2001. העוררים טענו כי לפי סעיף 72ד(ב) לחוק מיסוי מקרקעין חל עליהם מס מכירה בשיעור 0%, שכן מדובר במכירה של דירת מגורים בידי מי שהיה זכאי בשלה להטבות לפי פרק שביעי 1 לחוק העידוד. מנגד טען מנהל מיסוי מקרקעין כי הסעיף הנ"ל חל במקרה של מכירת דירה על ידי בעליה (החברה), ולא במקרה הנדון שבו נמכרו מניות החברה. טיעונו של מנהל מיסוי מקרקעין נסמך על לשונו המפורשת של הסעיף, החל "על מכירת דירת מגורים..."; מאחר שבעלי המניות אינם זכאים להטבות לפי חוק העידוד בשל מניותיהם בחברה, מכירת המניות על ידם חייבת במס מכירה בדומה לכל פעולה באיגוד מקרקעין. ועדת הערר, בראשות כבוד השופט סלוצקי, קבעה כי למרות הלשון הברורה של הסעיף הנ"ל, יש לפרשו על פי תכליתו. כידוע, הטלת מס על פעולה באיגוד מקרקעין הייתה אחת הסיבות לחקיקתו של חוק מס שבח מקרקעין בשנת 1963. בטרם הוחק החוק, ניתן היה לעשות עסקה במקרקעין על ידי העברת המקרקעין לחברה בפטור ממס, ומכירת מניות החברה לקונה החדש על ידי ביצוע פעולה של הקצאה והדחה. תכנון זה עמד בסתירה לתכלית החוק, שכן מבחינה מהותית מכירת המניות בדרך של הקצאה והדחה כמוה כמכירת המקרקעין, ולכן נקבע בחוק כי מכירת מניות של איגוד מקרקעין מהווה פעולה באיגוד החייבת במס. לאור ההיסטוריה החקיקתית ולאור התכלית במיסוי פעולה באיגוד מקרקעין, שהיא להשוות בין מכירת מקרקעין באמצעות מכירת מניות החברה לבין מכירה ישירה של המקרקעין, הגיעה ועדת הערר בעניין פייביש למסקנה כי יש להעניק את ההטבה במס מכירה גם במקרה של מכירת המניות. לשם שלמות התמונה נציין כי סוגיה זו, הנוגעת לשיקוף איגוד מקרקעין, התעוררה פעמים רבות ובהקשרים שונים. כך, למשל, נדונה בפסיקה השאלה - האם העברה ללא תמורה של מניות באיגוד מקרקעין מיחיד לקרובו זכאית להקלה במס רכישה (שליש), למרות היעדרה של הוראת חוק מפורשת (ו"ע 1298/01 רוגובין אידה). ועדת הערר קבעה כי אין זכאות להקלה במס במכירת המניות, אלא רק בהעברת הנכס עצמו, אולם במסגרת ערעור שהוגש לעליון הושגה פשרה בין הצדדים. כמו כן נדונה השאלה - האם מכירת מניות בחברת גוש חלקה, המחזיקה בדירת מגורים, תהא פטורה ממס שבח בדומה למכירת הדירה עצמה על ידי בעל המניות היחיד. למסקנה דומה הגיע בית המשפט העליון בע"א 5773/99 צבי סובול, שם התעוררה השאלה - האם דירה שנתקבלה אגב פירוק איגוד מקרקעין נחשבת לדירה שהתקבלה ללא תמורה, ומשכך אינה זכאית לפטור ממס שבח במכירתה (לפי הוראת השעה דאז). בית המשפט העליון קבע כי קבלת דירת מגורים אגב פירוק איגוד מקרקעין לא תיחשב לקבלתה ללא תמורה, בין היתר משום שהחזקת דירת מגורים באמצעות איגוד מקרקעין כמוה כהחזקה ישירה של הדירה על ידי בעלי המניות.

הכותבים - ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין