פטור ממס שבח

שאלה: -------------------- נישום קיבל בירושה בית צמוד קרקע על חלקה פרטית. המוריש התגורר בבית מאז שרכש אותו בשנת 1946 ועד לשנת 2001, השנה שבה עבר לבית אבות. בחודש אוגוסט 2003 נפטר המוריש. כשעזב המוריש את הבית ביקשו היורשים מהעירייה שלא לשלם עליו מסים. מהנדס העיר קבע כי הבית אינו ראוי למגורים. השאלות: א. האם יהיה אפשר לקבל את הפטור ממס שבח בגין מכירת דירה מזכה? ב. אם המכירה היא לקבלן המעוניין להרוס את הבית ולבנות בניין מגורים - האם אפשר גם כאן לקבל את הפטור בגין דירה מזכה? ג. אם אפשר לשפץ את הבית ולהשכירו - מהו פרק זמן סביר שאחריו יהיה אפשר למכור את הבית כדי לקבל את הפטור?

תשובה: ------------- כידוע, הפטור ממס שבח מוענק ל"דירת מגורים מזכה" והוא מוסדר בפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"). "דירת מגורים מזכה" מורכבת משני מונחים אלה: "דירת מגורים" ו-"מזכה". הגדרת "דירת מגורים" קבועה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין וזו לשונה: "דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה" [ההדגשה אינה במקור - ש' ש']. ואולם, כאמור לעיל, לא די בכך שהנכס הנמכר הוא "דירת מגורים", אלא שעליו להיות "דירת מגורים מזכה" (ביום אירוע המס הוא יום המכירה) כהגדרתה בסעיף 49(א) לחוק מיסוי מקרקעין: "דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן: (1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח. (2) ארבע השנים שקדמו למכירתה; [...] לענין התקופה הקבועה בפסקה (1) - לא תובא בחשבון תקופה שקדמה ליום הקובע (1.1.1998 - ש' ש'), ולענין התקופה הקבועה בפסקה (2) - לא תובא בחשבון תקופה כאמור, אם ביקש זאת המוכר" העולה מהאמור לעיל, כי על הדירה להיות "דירת מגורים מזכה" שאחד מתנאיה הבסיסיים והראשוניים הוא שהדירה משמשת למגורים או שהיא מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה (ראה בהגדרת "דירת מגורים" לעיל). הפסיקה פירשה תנאי זה כך: שיהיו בדירה המתקנים הבסיסיים שהיינו מצפים לראות בכל דירה: מקלחון, מטבחון, שירותים וחדרי שינה. נראה שבשלב זה הדירה אינה מקיימת את התנאי, הואיל ולפי נתוני הפנייה מהנדס העיר קבע שהבית אינו ראוי למגורים. לשלילת הפטור במקרה דומה ראה פרשת רוט (ו"ע 1153/03 רוט חיים נ' מנהל מס שבח נתניה) ופרשת חנה גיטל (ו"ע 1344/06 חנה גיטל שיינר נ' מנהל מס שבח מקרקעין נתניה). מכאן שאין משמעות לכך שהבית נמכר במצבו הנוכחי לקבלן או לצד ג' אחר, הואיל וכיום הוא אינו בבחינת "דירת מגורים" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, ומכירתו כעת לא תהא פטורה ממס שבח. אם הבית יעבור שיפוץ ויהיה ראוי למגורים, אזי יש להמשיך ולבחון את קיום התנאי "מזכה". כלומר, שדירת המגורים תשמש בעיקרה למגורים, לפחות באחת משתי החלופות הבאות (ראה הגדרת "דירת מגורים מזכה" לעיל): 1) 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח, כאשר לעניין תקופת השבח לא תובא בחשבון תקופה שלפני 1.1.98. במילים אחרות, בתקופה שמיום 1.1.98 ועד ליום המכירה (להלן: "תקופת השבח") הדירה צריכה לשמש בעיקרה למגורים לפחות ב-80% מתקופת השבח. או 2) 4 שנים שקדמו למכירה. יודגש כי שימוש למגורים יכול להיות גם השכרה למגורים בפועל או תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו (דירה פנויה) או תקופה שבה שימשה הדירה לפעולות חינוך, לרבות פעוטון, או דת, כפי שקבע שר האוצר בקביעת מס שבח מקרקעין (תקופה שבה שימשה דירה לפעולות חינוך או דת), התשנ"ח-1998. כללם של דברים, בשלב זה הדירה אינה ראויה למגורים ולכן אין היא בבחינת "דירת מגורים" ובוודאי שאינה "דירת מגורים מזכה". מכירתה כעת לא תזכה את המוכרים בפטור ממס שבח. אם הדירה תשופץ ותושכר למגורים, אזי יש להמשיך ולבדוק שדירת המגורים היא "מזכה", לאמור, שהיא משמשת בעיקר למגורים בפועל לפחות באחת משתי התקופות הבאות: ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח (לא תובא בחשבון תקופה שלפני 1.1.98), או בארבע השנים שקדמו למכירתה.

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.