מיוחד

הכי זול שיש (חלק ב'): 4 ערים בדרום - כמה עולות הדירות הכי זולות ואיזו תשואה מקבלים?

Bizportal סוקר את מחירי הדירות הזולות ביותר באשדוד, אשקלון, באר שבע, וירוחם. היכן ניתן לרכוש דירת 3 חדרים ב-100 אלף שקלים? והיכן ניתן לקבל תשואה של 15%?
עינת פז-פרנקל |

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שפורסמו אתמול, מראים כי שוק הנדל"ן מתאושש () - בחודש יוני נמכרו יותר דירות מבכל חודש שקדם לו במהלך תקופה של למעלה משנה. גם בשוק הדירות מיד שנייה מסתמנת התאוששות, ומתווכים רבים מדווחים על שיאים במכירות ().

בשבוע שעבר, סקרנו את מחירי הדירות באזור המרכז, בדגש על שכונות בערים השונות בהן ניתן לרכוש את הדירות הכי זולות (). היום (יום ה'), נסקור מספר ערים בדרום הארץ: היכן נמצאות הדירות הזולות ביותר במספר ערים ואילו תשואות ניתן לקבל עליהן?

נתחיל בעיר הנמל אשדוד, בה המחירים לאורך המרינה האמירו בשנים האחרונות. עם זאת, בחלקים מסוימים של העיר, ניתן עדיין לרכוש דירות זולות להשקעה בתשואות נאות. ברובע ב', ברחוב שבי ציון, נמכרה לאחרונה דירת 2 חדרים ב-450 אלף שקלים. הדירה תושכר ב-2,200 שקלים לחודש, תשואה של כ-5.8%, אומרת השמאית נחמה בוגין. "יש לציין, כי דירות אלה נמכרו לפני כשנתיים במחירים של עד 300 אלף שקלים ושיקפו תשואה של כ-9% לשנה", מוסיפה בוגין.

המתווך אסי תמיר, זכיין 'רי/מקס אנרג'י' באשקלון, מספר כי בעיר החוף הדרומית אשקלון "דירות להשקעה הן הלהיט של השנתיים האחרונות". כיום התשואה ירדה לכ- 8%, כשבעבר הייתה למעלה מעשרה אחוזים לשנה, אומר תמיר. "היום, אנו מדברים על דירות שלושה חדרים בעלות של 260 אלף שקלים, כאשר השכירות עומדת על 1,650 שקלים לחודש בממוצע". לדבריו, "הדירות נחטפות בתוך ימים ספורים מרגע שיצאו לשוק". עוד דוגמאות לעסקאות אחרונות, כוללות דירת 3 חדרים ברחוב ביאליק, שנמכרה ב-250 אלף שקלים.

ואיך מתנהג שוק הנדל"ן בבאר שבע, לקראת תחילת שנת הלימודים באוניברסיטאות? "העיר באר שבע ממשיכה למשוך אליה רוכשים ומשקיעים פוטנציאלים מהמרכז שהבינו את האטרקטיביות בדירות באזור אוניברסיטת בן-גוריון, המהווה אזור חם מאד לשוכרים איכותיים ורציניים שבאים למספר שנים", אומרת בוגין.

באר שבע (צילום: מיכאל יעקובסון)

לדברי בוגין, השכונה המועדפת באזור האוניברסיטה הינה שכונה ד'. באזור זה, דירות 3 חדרים נמכרות בטווח מחירים בין 230 אלף שקלים ל-300 אלף שקלים, תלוי בקומה וברמת השיפוץ. דירות אלה מושכרות ב- 1,700 שקלים לחודש, דמי שכירות המשקפים תשואה של 8.5%.

עסקאות אחרונות בעיר באר שבע, כוללות דירה בגודל 72 מ"ר ברחוב אברהם אבינו, קרובה לאוניברסיטה, בבניין בן 40 שנה, בקומה שלישית ללא מעלית, בגודל 72 מ"ר, נמכרה ב- 240 אלף שקלים. הדירה מושכרת ב-1700 שקלם לחודש, תשואה של כ-8.5%.

"למחפשי הסיכונים, דירות מפוצלות כאלה מושכרות בדמי שכירות של כ-3,000 בסך הכל, המשקפים תשואה של כ-15%", אומרת בוגין, ומדגישה כי "כמובן שבמידה ומפצלים יש להתחשב בבירוקרטיה ובתשלומים הנדרשים, במידה ואפשר".

בשכונה ג', גם כן בעוטף האוניברסיטה, ב"מיקום טוב, אך ברמה פחות טובה משכונה ד'", דירות 65 מ"ר נמכרות ב-200 אלף שקלים עד 220 אלף שקלים, ומושכרות ב-1500 שקלים עד 1600 שקלים בחודש, המשקפים תשואה של כ- 9%.

ונסיים בעיירה ירוחם, עיר שחוותה עדנה נדל"נית מסוימת בחודשים האחרונים. לדברי בוגין, ירוחם "צוברת תאוצה בעקבות המעבר לעיר הבה"דים, ההשקעה בטיפוח העיר, והאוכלוסייה החרדית שהגיעה לעיר", אומרת בוגין. כיום, דירות 2.5 עד 3 חדרים נמכרות בכ-100 אלף שקלים. " יש לציין כי שוק השכירויות בירוחם, נכון להיום, איננו פעיל במיוחד וניתן לראות לא מעט דירות עומדות ריקות, ולכן כהשקעה לצורך עליית שווי זה יכול להיות משתלם, אך יכולה להיות בעיה להשיג שוכרים", מסכמת בוגין.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
בית ספר
צילום: Pixbay

בשורה למורים - כל מורה יקבל בממוצע 14 אלף שקל; על הפשרה בין המדינה לקרנות ההשתלמות של המורים

עודפים שהצטברו בקרן ההשתלמות של המורים ינותבו להשקעה בתשתיות חינוך ובתי ספר ותשלומים למורים העמיתים בקרן (וגם ליורשיהם) 

הדס ברטל |

למי שייך הכסף? בקרנות ההשתלמות של המורים הצטברו סכומי עתק שהיו מעבר להפרשות השוטפות למורים. המורים אמרו "זה שלנו". המדינה אמרה - "זה שלנו". נקבעה פשרה. המורים יקבלו בממוצע כ-14 אלף שקל.  

ההסכם הזה נחתם לאחר הליך משפטי ממושך, והוא נוגע לחלוקת העודף הכספי שנצבר בקרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים. המתווה גובש בשיתוף עם החשב הכללי, הלשכה המשפטית והממונה על השכר במשרד האוצר, פרקליטות המדינה- היחידה לאכיפה אזרחית ופרקליטות מחוז תל-אביב, רשות שוק ההון, הסתדרות המורים והקרנות, והובא לאישור בית הדין האזורי לעבודה בת"א-יפו.

בשנת  2022 הוגשה על ידי פרקליטות המדינה תביעה נגד קרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים במסגרתה נדרשו הקרנות להשיב סך של כ-2 מיליארד שקל לקופה הציבורית. בזמנו האשים משרד האוצר כי קרנות ההשתלמות של המורים "התעשרו שלא כדין על חשבון הציבור." התביעה הזו הגיעה לאחר שהקרנות צברו 3 מיליארד שקלים משנת 1955 שנחשבים עודפים כאשר ההסתדרות תכננה לחלקו ל-165 אלף מורים בסכום של 12 אלף שקלים. כעת הגיעו הצדדים להסדר פשרה שבמסגרתו יועברו למדינה 1.05 מיליארד שקל בגין רכישת זכויות העבר, אשר ישמשו בין היתר לשיקום מערכת החינוך באזורים שנפגעו במלחמת "חרבות ברזל", וכן לקיום הכשרות ופעולות אחרות לצורך שיפור מעמדם של עובדי ההוראה. סכום של כ-2.25 מיליארד שקל יחולק ל-165 אלף עמיתי הקרנות הזכאים וליורשיהם. כמו כן, יחלו הקרנות לרכוש זכויות פנסיה תקציבית לעובדי הוראה היוצאים לשבתון החל משנת הלימודים תשפ״ג (2022-2023) ואילך.


קריאה מעניינת: השכר האמיתי של המורים בישראל: לא נמוך כמו שנדמה לכם

חלוקת הכספים תיעשה באופן ממוכן לחשבונות העמיתים או באמצעי תשלום דיגיטליים, בהתאם לנהלים שאושרו על ידי רשות שוק ההון.  במקביל, הוחלט לשמור על כרית ביטחון אקטוארית של 4% לפחות, לטובת יציבות הקרנות ורווחת העמיתים בעתיד. 

דולר יורד
צילום: Photo by Ryan Quintal on Unsplash

״הדולר היה צריך להיות ב-3 שקלים אלמלא הרפורמה המשפטית והמלחמה״

מניתוח של בנק ישראל: הדולר ממשיך לרדת - מי נפגע ומי מרוויח?

מנדי הניג |
נושאים בכתבה שער הדולר

השקל ממשיך לטפס ושער הדולר נע הבוקר סביב 3.22 שקל דולר שקל רציף -0.61%   אלו הרמות הנמוכות ביותר מאז אפריל 2022. המטבע המקומי בראלי שלא ראינו מזה שנים, בתחילת המלחמה הוא עוד נסחר סביב 4 שקלים לדולר וכיום כשהמצב הביטוחני נרגע יש הזרמה של הון הזר התחזיות הכלכליות משתפרות וגם סוכנויות הדירוג מעדכנות לחיוב את האופק, השקל מתחזק אולי אפילו מדי. נתוני המאקרו גם עוזרים למטבע, שוק העבודה חזק, האינפלציה מתכנסת לכיוון היעד וגביית המסים צפויה לשבור שיא של 520 מיליארד שקל השנה. גם הגירעון צפוי לעמוד סביב 5% מהתוצר שזה נמוך מהציפיות כשהתחזיות של בנק ישראל ל-2026-2028 מדברות על גירעון סביב כ-2.8%-2.9% בממוצע, שזה "גירעון בר קיימא" כל אלה ביחד ולחוד מחזקים את האמון של המשקיעים ומזרימים הון לשוק המקומי, מה שדוחף את השקל למעלה.

אבל מסתבר שהדולר היה יכול לפגוש את רמת ה-3 שקלים כבר ממזמן. ניתוח של בנק ישראל שבחן את ההשפעות השונות על שער החליפין מצא שאם מנקים מהמשוואה את שני הגורמים החריגים של השנתיים האחרונות, שהן הרפורמה המשפטית והמלחמה, הדולר היה כבר כנראה סביב 3 שקלים, ואולי אפילו נמוך מזה. 

לפי המודל שמבוסס על הקשר בין שער הדולר-שקל לבין ביצועי הנאסד"ק, השקל היה אמור להתחזק הרבה קודם. בגרף שמצורף אפשר לראות את הפער שנוצר בין המציאות לבין מה שהמודל מנבא שזה הקו הכחול, שמייצג את שער הדולר בפועל, שהוא נסק הרבה מעל הקו הכתום, שמייצג את השער הצפוי בתנאים רגילים. 

הרפורמה המשפטית והמלחמה גרמו לסטייה הזאת, בעיקר בגלל שהם הגבירו את חוסר הוודאות ופגעו באמון של המשקיעים הזרים בכלכלה המקומית. אבל עכשיו כשהמתיחות הפוליטית והביטחונית נרגעה ברמה מסוימת, נראה שהשקל סוגר את הפער ומתחזק חזרה לרמות שהוא היה צריך לפגוש גם בלי ההתערבות של אותם גורמים.


הנפגעים

מאחורי הנתונים המעודדים האלה יש סביבה שנהיית פחות ופחות נוחה לצד אחד של המשק. השקל החזק מכביד מאוד על יצואנים כמו חברות הייטק וסטארטאפים שפועלים בישראל ומוכרים את מוצריהם בחו"ל. כשההכנסות נקובות בדולרים אבל חלק גדול מההוצאות (כמו שכר, הוצאות מנהלה וכד׳) מתבצעות בשקלים, כל ירידה בשער הדולר שוחקת את השורה התחתונה. ראינו לאורך עונת הדוחות הקודמת וגם זו הנוכחית שאנחנו בעיצומה חברות כמו צ’ק פוינט, ש״האשימו״ את הדולר בכ-2% מהרווחיות הגולמית אצל חלק זה נסבל, אצל אחרות כמו אייקון גרופ, האמא של איידיגטל בישראל שפועלת ברווחיות גולמית צרה מאוד (2% מגזר ההפצה, 4% מגזר קמעונאות) זה משמעותי מאוד - אייקון: שער הדולר שחק את הרווח, המלחמה את ההכנסות