הכי זול שיש: כמה עולות הדירות באזורים הכי זולים בערי המרכז?

על השאלה מה יקרה למחירי הדירות בישראל בשנה הקרובה לא ניתן למצוא תשובה אחת. כלכלנים רבים סבורים שפיטורים נוספים במשק והאטה כלכלית תגרור אחריה ירידות מחירים. מצד שני, הקבלנים ממשיכים להזכיר לנו שהתחלות הבנייה נמצאות בירידה מזה מספר שנים, וכי הביקוש גובר על ההיצע.

כך או כך, Bizportal בחר לשים על השולחן את מקרי הקיצון בשוק הדירות ופותח היום בסדרת כתבות על הדירות הזולות ביותר בכל עיר ועיר במדינה. והפעם, סקירה של הערים באזור המרכז: היכן נמצאות הדירות הזולות ביותר בכל עיר?

דרום תל אביב: 5000 ש' למ"ר בשכונת התקווה, 10 אלפים ש' למ"ר בשכונת שפירא

נתחיל בתל אביב, שנחשבת לאחת הערים היקרות בעולם. עם זאת, גם בתל אביב (כמובן - בעיקר בדרומה) אפשר למצוא כיום דירות במחירים נמוכים מאוד. "הדירות הזולות יותר ממוקמות בדרום יפו בשכונת יפו ד', סמוך לגבול יפו-בת ים, אומר מנהל סניף דרום תל אביב באנגלו סכסון, אריאל תורג'מן. "מדובר בבנייני רכבת ישנים בהם דירות נמכרות ב-450-500 אלף שקלים. מדובר בדירות ישנות בנות 40-50 שנה בגודל של 2-2.5 חדרים. ניתן להשכיר דירות אלה ב-1,800-2,200 שקלים לחודש". לדבריו, הרוכשים דירות להשקעה כיום מעוניינים בדירות באזור דרום יפו, בעיקר סמוך למכללה האקדמית תל אביב יפו, ובאזור שוק הפשפשים, יד אליהו ופלורנטין. רמות המחירים שהם מוכנים לשלם הן לדירות של עד 800-900 אלף שקל בעיקר בצפון יפו. מדובר בדירות 2.5-3 חדרים. באזור יד אליהו, הביקוש על ידי משקיעים הוא לדירות 2.5-3 חדרים ברמות מחיר של עד 800 אלף שקלים".

המשקיעים מעדיפים אזורים שהם בעלי פוטנציאל השבחה כמו יפו וגם שהתשואה בהם גבוהה יותר מאשר במרכז תל אביב", אומר תורג'מן. דירה שנמכרה ב-950 אלף שקלים מניבה לבעליה 3,300-3,500 שקלים לחודש בהשכרה, "תשואה שהיא טובה יותר ממה שהיו יכולים לקבל מהבנקים".

יזהר שרעבי, זכיין 'רי/מקס אינטגריטי' בתל אביב, אומר שבשכונת התקווה מוצעות כיום למכירה דירות מאוד זולות, בסדר גודל של 5,000 שקלים למטר. "על אף שמדובר באזור הכי זול בתל אביב, גם שם ניכרת כיום התעוררות בכל הנוגע למחירי הנדל"ן", אומר שרעבי. "בתל-כביר וקרית שרת נפתחו באחרונה בית ספר למשחק ומכללה, המושכים למקום מאות סטודנטים המחפשים דירות קטנות בקרבת מקום".

לדבריו, המגמה הובילה להתעוררות בשוק הדירות הקטנות וגם מי שמצויה בבעלותו דירה גדולה יותר, "ממהר לבצע בה חלוקה על מנת לענות על הביקוש. אם בעבר נמכרו שם דירות ב-300-400 אלף שקלים, היום בזכות מה שקורה שם, המחירים עלו בצורה משמעותית".

שרעבי מסביר שבשכונת שפירא הזולה גם ניכרת התעוררות, זאת לאחר שהחלו במקום מאמצי שיקום ופיתוח, וכן ידוענים רכשו דירות בשכונה. "בעקבות זאת, עוד ועוד אנשים מגלים עניין בפרויקטים והמחירים עולים בהתאם, כרגע ללא שום הצדקה", אומר שרעבי. "זו השכונה שאמורה היתה להיות הכי זולה בתל אביב וכיום דורשים שם 10 אלף שקלים למ"ר.

רמת גן: דירות זולות על רחובות ראשיים ובבניינים ללא מעלית

נראה כי אלה שמוכנים לגור מחוץ לתל אביב, ברמת גן הסמוכה, ישלמו מחירים של דרום תל אביב רק עבור דירות מסוימות ובשכונות מסוימות. שרגא צור, זכיין 'רי/מקס סטטוס', מסביר שדירות 2-3 חדרים הזולות ביותר נמצאות, על פי רוב, ברחובות הראשיים: הרוא"ה, בן-גוריון, או השכונות רמת עמידר ורמת שקמה.

"מה שגורם למחירן הנמוך של הדירות האלה הוא העובדה שאנשים לא אוהבים לגור ברחובות ראשיים ולסבול מרעש וזיהום אוויר", אומר צור. "כמובן שגם דירות בקומות גבוהות ללא מעלית, נמכרות במחירים זולים באופן משמעותי. פער המחירים בין דירה ללא מעלית בקומה גבוהה לדירה בבניין עם מעלית עשוי להגיע לכ-150,000 שקלים".

הביקוש לדירות ללא מעלית נמוך מאוד ברמת גן. "כשקונים פוטנציאליים שומעים על דירות בקומה 3-4 ללא מעלית, הם אפילו לא טורחים להגיע ולראות את הבית", אומר צור. "מי שכן מגלה בכך עניין אלו בעיקר אנשים שאין להם ברירה - זוגות צעירים, עולים חדשים או משקיעים שמשוכנעים שיוכלו לקבל תשואה טובה גם על נכס שכזה". לדוגמא: ברחוב הרוא"ה, נמכרה לאחרונה דירת 2 חדרים, 60 מ"ר, בקומה 3 על עמודים, ללא מעלית ב-725,000 שקלים.

חולון: הסטיגמה של "ג'סי כהן" פוגעת במחירי הדירות

את הדירות הזולות ביותר בחולון ניתן למצוא כיום בשכונת ג'סי כהן, אומר דודי כהן, זכיין 'רי/מקס אביב' בחולון. "מדובר בשכונה הסובלת כיום, שלא בצדק, מסטיגמה של שכונה עבריינית, למרות שתופעות שכאלה כבר לא קיימות שם", אומר כהן.

"בשכונה יש הרבה דירות רכבת ובניינים ישנים, הקרובים לכביש איילון, כך שגם התנועה הסואנת בסמוך לבתים, מהווה גורם המשפיע על מחירי הדירות שם. עם זאת, קל מאוד להשכיר שם דירות, הדירות טובות למשקיעים, כי הן מעניקות להם תשואה גבוהה ביחס לחלקים אחרים בעיר". עסקה לדוגמה: דירת 2 חדרים שמוצעת למכירה ברחוב האמוראים, קומה 4, ללא מעלית, ב-420 אלף שקלים.

בת-ים: תשואה נאה, פוטנציאל להשבחה

שכונת רמת יוסף נחשבת לאחד האזורים הזולים ביותר בבת-ים, אומר שוקי אלישקביץ, זכיין 'רי/מקס שיא' בבת ים, "אולם גם שם ישנו ביקוש לנכסים, בעיקר מצד משקיעים, לאור העובדה שהיחס בין מחיר המכירה לביקוש לשכירות נותן תשואה מצוינת, וכן המחירים עולים בהתמדה". לדוגמא: דירת 2.5 חדרים, 60 מ"ר, בקומה 2, נמכרה ב-500,000 שקלים.

לדברי אלישקביץ, "ההשקעה הנבונה ביותר היא זו שתאזן בין נכס שיניב תשואה נאותה, לכזה שיימכר ברווח יפה, כלומר, נכס שתהייה בו תשואה נאותה מול סיכויי מימוש טובים". לדעת אלישקביץ, "איזון עדין זה קיים היום בישראל באופן בולט במיוחד בבת-ים ויפו, לאור ביקושים הולכים וגדלים, מגמת צמיחה ובנייה, וביקושים גבוהים לשכירות".

רמלה: הזולה בין ערי המרכז, עם תשואה של 7%

"אחת הערים הזולות שיכולות ליצור תשואה גבוהה הינן רמלה", אומרת השמאית נחמה בוגין. לדוגמה: דירת 3.5 חדרים ברחוב שבזי, 75 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב-300 אלף שקלים. "דמי שכירות של כ-1,800 שקלים בחודש, מניבים תשואה של 7%",אומרת בוגין. עם זאת, "במקומות כמו רמלה יש להביא בחשבון שוכרים בעיתיים, האוכלוסייה חלשה מאד, אוכלוסיה שאין להם אפילו את ההון העצמי הדרוש לדירות של 300 אלף שקלים, ולכן יש לברור טוב את השוכר שעומד מולך", אומרת בוגין.

אזור השרון: יש עדיין מציאות גם בהרצליה ובנתניה

דירות זולות בהרצליה ניתן לאתר בשכונת שביב ובשיכון ויצמן, בשיכון דרום ובשיכון גורדון וגם בגן רש"ל, אומר זכיין אנגלו סכסון בהרצליה, דוד לוי. בשביב נמכרת דירת 2-2.5 חדרים במחיר של כ-650-700 אלף שקלים. "מדובר בבניינים ישנים מאד בני כ-40 שנים, ללא מעלית, ודירות לא משופצות". לדבריו, את הדירות האלה ניתן להשכיר בכ-3,000 שקלים בחודשים יולי ואוגוסט וביתר חודשי השנה ב-2,500 שקלים, מה שמהווה תשואה של כ-5%.

בשיכון ויצמן נמכרות דירות 3 חדרים בכ-750 אלף שקלים בתשואה של 5%. "את הדירות קונים או יחידים או זוגות צעירים, עולים חדשים שיש להם תקציב נמוך, או משקיעים שהם לרוב תושבי הרצליה", אומר לוי. "המשקיעים מעדיפים את שיכון ויצמן בעיקר בגלל המיקום הקרוב לפארק החדש".

בנתניה, הדירות הזולות נמצאות בשכונת קרית נורדאו, אומר זכיין אנגלו סכסון בנתניה, אמנון גל. דירת 4 חדרים, 95 מ"ר, קומה 4, ללא מעלית, בבנין שגילו כ-35 שנה, נמכרה בכ-500 אלף שקלים. ניתן להשכיר דירות אלה ב-2,300-2.600 שקל לחודש, תשואה של כ-5%-6%.

"הקונים באזורים הותיקים יותר של העיר, שמאופיינים בבניינים בני 35 שנה וללא מעלית הם בעיקר משפחות בעלות הכנסה לא גבוהה שמעוניינים לגור בדירה בבעלותם ולא בשכירות, וזאת במחיר של לקיחת משכנתא יחסית לא גדולה", אומר גל.

משקיעים מחפשים לרוב דירות ברמה מעט יותר גבוהה ומוכנים לשלם 700-800 אלף שקלים כדי לקבל תשואה של 5%-6%, אותה ניתן למצוא בבניינים ישנים במרכז העיר, בשכונות שנחשבות ליותר מבוקשות.