אכן להיט נדל"ני? "ישראלים רואים בדירות המעוקלות בארה"ב את עסקת חייהם, אני לא הייתי נוגע"
אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל קבוצת פרופימקס (Profimex), בית השקעות בנדל"ן בינלאומי, משקיע כבר 11 שנים בנדל"ן בחו"ל. ולמרות זאת - או אולי בזכות זאת - הוא מסרב להשקיע בדירות מעוקלות בארה"ב, הלהיט הנדל"ני שמושך אליו אלפי ישראלים בימים אלה.
"לא הייתי נוגע בדירות מעוקלות שהבנקים מוכרים ב-15 סנט או 30 סנט על הדולר", אומר רוזנהיים, שממליץ להתרחק במיוחד מפלורידה ומנבדה. "אבל הישראלים חושבים שזו עסקת חייהם". לדבריו, "היצע הדירות כל כך גדול, ששנים הם לא יצליחו להשכיר או למכור את הדירות. ייקח שנים רבות לשוק לספוג את כל יחידות הדיור הללו. היה שם עודף היצע". בנוסף, רבים מהנכסים המעוקלים בארה"ב נבנו באיכות לא טובה וממוקמים בשכונות לא טובות על קרקע זולה. "לא בטוח שתרוויחו כסף על כאלה נכסים".
סקטור המגורים רבי-הדירות (multifamily housing) נמצא במצב טוב יותר, מסביר רוזנהיים, שרכש לאחרונה קומפלקס דירות בקונטיקט. הסקטור נפגע פחות ממשבר משכנתאות הסאב-פרים בארה"ב - ואולי אף הרוויח מהמשבר - שכן בעלי דירות שעוקלו נכסיהם על ידי הבנקים נאלצים לשכור דירות כיום.
לדברי רוזנהיים, הבנקים מעניקים מימון של עד 80% לרכישת מבנים רבי-דירות להשכרה. פרופימקס הובילה לאחרונה את הרכישה של קומפלקס המגורים Rivers Edge בקונטיקט, הכולל 156 דירות, ב-10.6 מיליון דולרים. מדובר בהשקעה של כ-68 אלף דולרים ליחידת דיור.
פרופימקס, שמגייסת כספים לקרנות המיועדות לרכישת נדל"ן משרדי, מסחרי ולמגורים בכל העולם, עובדת הן עם משקיעים מוסדיים והן עם משקיעים פרטיים. לאחרונה, ישראלים רבים מחפשים אפיקי השקעה חדשים ופונים לחברות שונות, על מנת להשקיע בנדל"ן בארה"ב, שם מחירי הדירות והנכסים המסחריים במגמת ירידה מזה יותר משנה.
"משקיעים ישראלים חייבים לדעת שיש הרבה מאד שרלטנות בעסק הזה", מזהיר רוזנהיים, ששימש עד מומחה בתביעות נגד חברות להשקעה בנדל"ן. "שרלטנים הונו עשרות אלפי ישראלים בהשקעות נדל"ן". במיוחד בתקופה זו של משבר כלכלי, "אנשים מרמים כדי להרוויח יותר כסף. אם מציעים לכם 30% או 40% תשואה, צריך להיות זהירים".
הכרות מעמיקה עם שווקי נדל"ן מקומיים היא המפתח להצלחה בהשקעות נדל"ניות בחו"ל. "ישראלים טסים בכל העולם, יוצאים ביום שני וחוזרים ביום חמישי, ומאמינים שהם יודעים אילו אזורים טובים להשקעה בערי העולם", אומר רוזנהיים. "אבל נדל"ן זה ידע מאד מקומי, מאד סקטוריאלי".
רוזנהיים, שעבד והתגורר בניו יורק במשך 10 שנים, סבור שמחירי הנדל"ן בניו יורק רחוקים מהתחתית. "בניו יורק יהיו עוד נפילות מחירים משמעותיות בשנה הקרובה", מעריך רוזנהיים. "היום אנחנו מגייסים רק התחייבויות לשלוש השנים הקרובות וכשנרכוש נכסים, אז המשקיעים למעשה יביאו את הכסף".
לדבריו, "בניו יורק אנחנו נראה השקעות של פעם בחיים, השקעות שלא נראה כמותן יותר. בטווח הארוך אנשים ירוויחו על השקעותיהם בניו יורק, כי אין בעיר יותר עתודות קרקע".
למרות שרוזנהיים לא קונה עבור לקוחותיו מקבצי ענק של דירות מעיקול - מאז תחילת השנה הוצאו 1.8 מיליון צווי עיקול על בתים ודירות בארה"ב, על פי נתוני RealtyTrac - הוא כן משקיע במה שקרוי בעגה המקצועית "distressed properties", או נכסים שבעליהם מוכרחים למוכרם.
ל- Distressed Fund של פרופימקס הוא מגייס בימים אלה השקעות שחברו לסכום כולל של 500 מיליון דולרים, כחלק ממהלך של מספר בתי השקעה. "כל מה שמוכרים היום בארה"ב זה נכסים במצוקה. השווי של הבניינים הללו נמוך מגובה המשכנתא שבעליהם נדרשים להחזיר".
לדברי רוזנהיים, התשואה הממוצעת לשנה שמקבלים משקיעי פרופימקס עומדת על כ-20%, אם כי בימים אלה, הוא שמח לקנות דירות להשכרה או בנייני משרדים שיניבו תשואה שנתית של 7%-11%. "אני לא יודע איך עושים בתקופה כזו 30% תשואה. ייתכן שאלה שמציעים תשואות כאלה הם רמאים - אנשים כבר הפסידו את כל כספם על השקעות כאלה".
פרופימקס חוברת להשקעות של חברות ענק כמו טאונסנד ואפולו, "שלא ממש צריכות את הכסף שלנו", משום שהוא חלק קטן מקרנות ענק, אומר רוזנהיים. מכך יוצא שמשקיעי פרופימקס למעשה מחזיקים בחלקיקים של גורדי שחקים במנהטן, למשל. "אנחנו לא כמו הישראלים עם האגו הגדול", אומר רוזנהיים. "כשאני לוקח משקיע לקומה ה-42 של בניין AOL Time Warner בניו יורק, אני אומר לו: רואה את הידית על החלון? זה שלך".
אומנם תקופה זו היא תקופה של הזדמנויות, אל זאת כיוון שערך נכסי הנדל"ן בארה"ב ומערב אירופה רשם ירידה משמעותית בשנה-שנתיים האחרונות והדבר ניכר כיום בפורטפוליו הנכסים של חברות הנדל"ן הפועלות באזורים אלו. רוזנהיים מתייחס לעניין זה ואומר כי "אין ארגון ואין משקיע נדל"ן שלא סובל הפסדים בימים אלה ולא יכול להיות שהמשבר בעולם לא יפגע גם בנו. מי שבא להשקיע וחושב שהוא קונה תעודת ביטוח לרווח, אינו מבין מה זו השקעה בנדל"ן."
בתוך כך אומר רוזנהיים בעניין זה, כי "הרווח שלנו הוא תוצאה ישירה של רווחי המשקיעים לאחר המימוש. אצלנו הרווח למנהלים מגיע לאחר שההשקעה מומשה והמשקיעים קיבלו את הונם חזרה בתוספת התשואה שנקבעה מראש. אצלנו יש זהות אינטרסים בין המשקיעים לבין המנהלים וזה הביטחון החשוב ביותר שאנו יכולים להעניק למשקיעים שלנו".
