קראתי בעיון את כפי שהתפרסם ב-Bizportal ותחושתי הייתה שונה מתחושתו. בדקתי, קראתי והנה התרשמותי.

אנסה להראות ברשימה זו כי מחירי הדירות בחלקם הארי לא ירדו וכי אף צפויה עליית מחירים בטווח הלא רחוק. מפתיע? דומני כי את עיקר העוסקים בשוק הנדל"ן כבר לא.

מה מצבו של השוק נכון להיום?

אין ספק כי משבר משמעותי נפל על מדינת ישראל ושוק הנדל"ן ותוצאותיו ניכרו בצורה חריפה לכל המאוחר בחודש אוקטובר 2008. המדובר באחד המשברים הגדולים שידע העולם אשר בסופו של דבר לא פסח גם על מדינת ישראל. סימני המשבר היו בראש ובראשונה מחנק אשראי אשר "הכה", כמובן, גם בקבלנים ויזמי הנדל"ן במדינת ישראל. כתוצאה מכך פרויקטים רבים בוטלו, ליווי פיננסיים לא אושרו ועסקאות רבות "נתקעו".

שוק ההון כמובן סבל ממשבר עמוק בכל שנת 2008 דבר אשר מנע את היכולת לגייס אשראי בבורסה ובכך למעשה החמיר את מצוקת היזמים והקבלנים. משבר שוק ההון אף איים לגרום למצוקה בשוק המשכנתאות המיועד ל"משתמשי הקצה", היינו, רוכשי הדירות והמשרדים שכן ללא יכולת גיוס ראויה לבנקים למשכנתאות מחירי המשכנתאות יעלו ויכולת הבנקים להנפיק משכנתאות נפגעה.

מובן כי מאז הייתה ציפייה של רוכשי דירות ואחרים כי מחירי הדירות ירדו, ציפייה אשר חוזקה על ידי עליית מחירי המשכנתאות (שיעור הריבית) הממוצעת במחצית השנייה של שנת 2008, על ידי הציפייה לאבטלה ולגלי פיטורים (שאף החלו בשנת 2008) וכן על ידי נפילת המחירים בפרויקטים הבולטים, היינו, היוקרתיים ביותר דווקא.

עם זאת, נדמה כי שוק הנדל"ן הגיב למשבר וניצנים שונים מלמדים כי פניו לשיפור. מהן אותן סיבות להרגשה זו והאם היא רציונלית?

מה קצב המכירות בדירות למגורים?

אני מניח כי ניתן לפלג את רוכשי הדירות למס' פלגים, ואולם בהכללה מעט גדולה, מרבית הדירות הנרכשות (במס' דירות ולא במחירם) הינם דירות המיועדות לזוגות צעירים, בעלי מעמד הביניים, שכירים אשר חסכונותיהם לטווח הקצר (להבדיל מהפנסיה) לא נפגעו משמעותית מירידות השערים בבורסה ומאידך הריבית אותם הם מקבלים על פיקדונות בבנק הינה מזערית. מאידך קיימים זרים אשר כספם נפגע במשבר העולמי, יכולת הרכישה שלהם במדינת ישראל נפגע ב- 2008 כתוצאה מייסוף השקל (אז), וכן בעלי ההכנסה הגבוהה שפגיעתם מהבורסה גדולה יותר וחוסר הודאות על חסכונותיהם גבוהה יותר.

בשל כך קיימת תמימות דעים אצל יזמים רבים (איתם שוחחתי בשל עיסוקי) כי הדירות במחירים שאינם חריגים, במקומות שאינם פונים ל"עשירון העליון" ו/או לזרים או במיקומים שלא ספגו מכה קשה מהמשבר (כגון ירושלים או הפריפריה הרחוקה) נמכרות בקצב יותר מסביר ואף מחירם עולה (!).

מס' נתוני מאקרו על הכלכלה

היקף העסקאות והמלאי

בניה פרטית

דומני כי איני מחדש דבר באומרי כי מס' התחלות הבנייה בבניה הפרטית הולך וקטן מזה זמן רב. לפי פרסומי התאחדות הקבלנים התחלות הבנייה בבניה הפרטית היו בהתאמה:

1. 31,758 דירות בשנת 2005.

2. 30,524 דירות בשנת 2006.

3. 29,784 דירות בשנת 2007.

4. בשנת 2008 אף שלא היו נתונים מעודכנים הרי שבשלושת הרבעונים הראשונים של השנה ירד מס' התחלות הבנייה ב- 1% ביחס לתקופה המקבילה בשנת 2007.

5. תחזית התאחדות הקבלנים לשנת 2009 צופה ירידה של 9.5% בהתחלות הבנייה וירידות נוספות בשנים שיבואו.

בהתאמה, גם שטח הבנייה של הדירות ומס' הדירות שבנייתן נסתיימה בשנים אלו קטן.

היצע הדירות החדשות בבנייה פרטית ירד ממספרים של 20,000 דירות לערך בשנת 2000 ועד לפחות מ- 10,000 דירות (!) בשנת 2008.

בניה ציבורית

נתון ששוכחים אותו לא מעט פעמים הינו מלאי הדירות למכירה בדיור הציבורי, דהיינו, כמה דירות נמכרות על ידי הגופים הציבוריים. מספר זה ירד מלמעלה מ- 14 אלף דירות בשנת 1998 ועד לפחות מ- 6,000 בדצמבר 2008.

סה"כ העסקאות

סה"כ העסקאות לרכישה דירה (כולל יד שניה וציבורית) גדל מ- 68,846 דירות בשנת 2001 (עד לאותה שנה מס' הדירות שנמכרו כתוצאה מפריחת השוק בשנות ה- 90 הייתה גבוה ודמה להיום) ועד ל- 95,158 דירות בשנת 2007. רואים אנו כי מס' העסקאות דומה מאוד לשנות ה- 90 שהושפעו מעלייה רחבת היקף של עולים חדשים וכן מהסכמי שלום אשר הגדילו כולם באופן חריג את הביקוש בשוק הדירות. אגב יצוין כי גם בשלושת הרבעים הראשונים של שנת 2008 עלה מס' העסקאות ב- 3% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2007.

לאור סה"כ נתונים אלו (לעיל ולהלן) לא מפתיע לקרוא כי מס' הדירות שנמכרו ברבעון הראשון של 2009 עלה על מס' הדירות ברבעון האחרון של 2008.

ריבית למשכנתאות

לאור משבר שוק ההון בשנת 2008, עלה במחצית השניה של שנת 2008 שיעור הריבית הממוצעת במשכנתאות לטווח ארוך (מ- 3.45% במחצית הראשונה של 2008 ועד ל- 4.14% במחצית השנייה). עלייה זו יצרה, גם היא, ציפייה לירידת מחירי הדירות לאור הקושי לגייס מימון לרכישת דירות. עם זאת, ברבעון הראשון של שנת 2009 ירדה שוב הריבית הממוצעת במשכנתאות לטווח ארוך לרמה של 3.88%. עובדה זו, ביחד, עם עליות השערים בשוק ההון, הגיוסים השונים שבוצעו לאחרונה, והירידה במס' המימושים של המשכנתאות בשנת 2008 ובכלל, גורמים לתחושה כי שיעור הריבית למשכנתאות ימשיך לרדת. נציין כי הריבית למשכנתאות מצויה במגמת ירידה מתמשכת מאז 2002 אז עמדה הריבית הממוצעת על כ- 6.8%.

השכר הממוצע

מהשוואת נתונים שונים עולה כי השכר הממוצע במשק הינו במגמת עלייה ובהעדר אינפלציה של ממש הרי ההכנסה הריאלית עולה מזה מס' שנים.

שיעור האבטלה

נכון לרבעון האחרון של שנת 2008 מס' מחפשי העבודה דרך לשכת שירות התעסוקה היו כ- 94 אלף איש לעומת, לשם השוואה, לכ- 160 אלף איש בשנת ברבעונים הראשונים של 2003 ו- 2004. "ראוי לזכור כי המשבר הנוכחי תפס את המשק ואת שוק העבודה באחד מהמצבים הטובים ביותר אי פעם בהם היו עם רמות שפל של כ-6% אבטלה ופחות מ- 180 אלף מובטלים אליהם הגיע במהלך 2008."

מכאן כי מס' המובטלים עדיין רחוק מלגרום לשינוי של ממש ברכישת דירות אם כי עצם חוסר הודאות הקיימת בלא מעט מקומות לגבי המשך התעסוקה עלולה לגרום לקיטון במס' העסקאות.

תושבי חוץ

מנגד לאמור לעיל, השקעות תושבי חוץ ירדה בשלושת רבעוני השנה הראשונים של שנת 2008 ב- 12%!

עובדה זו משפיעה מאוד על שווקים של דירות יוקרה המיועדות לתושבי חו"ל.

מימון פרויקטים

כמו כן, יש לזכור כי מימון פרויקטים לנדל"ן נעשה היום לכל הפחות יותר במשורה (אם לא במשורה ממש) וכי לא מעט יזמים אינם מסוגלים להתחיל בניית דירות או להמשיכן בשל כך. עובדה זו, אגב, מחזקת את הסברה כי מלאי הדירות והתחלות הבנייה ילך ויפחת בתקופה הקרובה.

נתונים אלו אינם ממצים ואפשר למנות גורמים נוספים כגון המצב המדיני (אשר יכול להשפיע משמעותית על השוק), את החוסר בכוח אדם המעלה את תשומות הבנייה לעומת ירידת מחירי חומרי הבנייה ועוד גורמים אשר יכול וישפיעו על מחירי הדירות.

עסקאות אלטרנטיביות במשבר

לאור מחנק האשראי נעשות עסקאות מסוג אחר ב"רוח הזמן". מחד, נעשות יותר עסקאות של קבוצות רכישה או קבוצות רוכשים (שתי קבוצות המקלות על המימון, האשראי והשיווק), ומאידך מחירי הקרקעות ירדו והקלו על רכישתם ע"י יזמים. כתוצאה מכך, גדלה כמות העסקאות בשנת 2009.

המשבר העולמי לא הסתיים

מבעד לכל הנתונים דלעיל עדיין סביר מאוד להגיד כי המשבר העולמי רחוק מלהסתיים וייתכן ועדיין אנו צפויים לטלטלה משמעותית כגון נפילת חברה גדולה מאוד ("טייקון") אשר ישפיע בהשפעת רוחב על השוק הימשכותו הצפויה של המשבר העולמי, כמו גם היקפו הבלתי צפוי עד כה, מחייבים את הזהירות בצפי למחירי דירות המגורים ומחייבים הקטנת ציפיות. דברים אלו מובאים בקצרה (שכן נדמה כי הם מובנים) ואולם רבי משמעות הם.

סיכום

מכל האמור לעיל ניתן להסיק את המסקנות הבאות:

1. אפשר להבין כי לאחר שמרבית רוכשי הדירות הבינו כי מחירי הדירות לא קורסים וכי כספם אינו מניב תשואה של ממש בפיקדונות בבנקים, חוזרים אלו לרכוש דירות.

2. דירות המכוונות לשוק הממוצע ואינם דירות "נישה" נמכרות וימשיכו להימכר בקצב סביר בעוד שהנתונים דלעיל מלמדים על מגמת שימור המחירים לכל הפחות ואפילו עליית מחירים.

3. מכירת דירות יקרות ולזרים המושפעות מיכולות המעמד העליון ו/או זרים כמו גם דירות בשווקים קשים יותר צפויה להמשיך ולדשדש לפחות בחודשים הקרובים.

לאורך זמן וכצפוי במדינת ישראל מוגבלת משאב הקרקע, מחירי הדירות ימשיכו ויעלו.

הערת שוליים בעניין השוק שאינו למגורים

אין בכוונתי להיכנס בטורי זה לשוק הנדל"ן שאינו למגורים (תעשיה, תשתית, משרדים ומסחר) ואולם רק אציין כי לאור קיטון שטחי המשרדים והתעשיה הצפויים לאור פיטורים ולאור מחנק האשראי המורגש ביתר שאת (גם עקב האמור לעיל) שוק זה "מתנהג" שונה משוק הדירות למגורים ואין להסיק לגביו מן האמור לעיל.

עו"ד אליעזר אשל הינו שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד יורם ל. כהן, אשלגי, אשל