תשלום הוצ' משפטיות לקבלן בחישוב שווי הדירה למ"ר

האם תשלום בעבור הוצאות משפטיות לקבלן נכלל בשווי הדירה לצורך חבות במס רכישה? תקציר ו"ע 1093/07 גבריאלה ברק יעקבס נ' מנהל מס שבח תל-אביב מאת: עו"ד רות דהן ועדת הערר ליד בית המשפט המחוזי בתל-אביב קבעה כי אפשר לנכות את רכיב ההוצאות המשפטיות, המגולם במחיר דירה הנרכשת מקבלן, מסך התשלום המדווח למס שבח. נקבע כי כוונת הצדדים לעסקה הייתה להגשים את התכלית של מכירת הדירה מחד גיסא, והבטחה שהשירות המשפטי שהעוררת זקוקה לו יינתן על ידי פרקליטו של הקבלן מאידך גיסא. תשלום שכר טרחת עורך דין באמצעות קופתו של הקבלן אינו משנה את אופי התשלום, והוא נחשב הוצאה משפטית של העוררת. לפיכך, יש לראות בו תשלום נפרד שאינו חלק ממחיר הדירה. העובדות בין העוררת לבין חברה קבלנית נחתם הסכם לרכישת דירה במגדל מגורים בתל-אביב. ההסכם כלל נספחים רבים, ובין היתר את הסכמת העוררת להסמיך את פרקליטו של הקבלן לבצע פעולות משפטיות בשמה, לרישום הדירה על שמה. לפני חתימתה על ההסכם, חתמה העוררת על בקשה לרכישת דירה, אשר הכילה את התנאים היסודיים לכריתת הסכם מחייב. על פי ההסכם, הקונה התחייב לשלם למוכר את מחיר הדירה בסך 6,286,329 ש"ח, בתוספת הוצאות משפטיות בסך השווה ל-1.5% ממחיר הדירה בצירוף מע"מ, כך שמחירה הכולל של הדירה היה 6,395,240 ש"ח. בשומה עצמית שהגישה העוררת היא נקבה במחיר הדירה ללא התוספת של ההוצאות המשפטיות. המשיב, מנהל מס שבח, דחה את השומה, ולא הכיר בתוספת של 1.5% כהוצאה משפטית של העוררת, בקבעו כי מחיר הרכישה הוא המחיר הכולל שנקבע בהסכם. על כך הערר דנן. ועדת הערר קבעה: שמה של העסקה או כינויה על ידי הצדדים אינו מכריע את מהותה. תוצאות המס נגזרות על פי מהותה הכלכלית האמיתית של העסקה, ולא על פי הצורה הפורמלית שלה. עוד נפסק כי לצורך פרשנותו של הסכם, שומה על השופט לתהות אחר כוונתם הסובייקטיבית המשותפת של הצדדים, ובהיעדר כוונה משותפת עליו לבחון את התכלית האובייקטיבית העולה מן ההסכם. בענייננו, התכלית שהצדדים ביקשו להשיג היא מכירת הדירה לעוררת תמורת תשלום שנקבע בהסכם ובבקשה. במסגרת העסקה קיבלה העוררת שירות משפטי שניתן לה מאת פרקליטו של הקבלן. תמורת שירות זה העוררת לא שילמה תשלום נוסף לקבלן או לפרקליטו. עיון בחומר מעלה כי הקבלן ניסח את ההסכם על נספחיו, והוא זה שבחר להגדיר את התשלום בשיעור 1.5% מסך ההעסקה כהשתתפות בהוצאותיו המשפטיות, בשונה מהגדרתו של תשלום זה על ידי העוררת בבקשה. ברם, בסופו של יום, שינוי הנוסח לא שינה במאומה את התכלית העולה מן הבקשה או מן ההסכם. קרי, העוררת הסכימה למעשה לנוסח ההסכם, מתוך ידיעה ברורה ששינוי הנוסח לא הטיל עליה תשלום נוסף מעבר לזה שהסכימה לשלמו בגין הדירה ושכר טרחת עורך דין כמפורט בבקשה, וראתה את עצמה פטורה מלדאוג לייצוג נפרד. אמנם התשלום לקבלן בגין שירותים שפרקליטו העניק לקונה יוצר קושי לזהות או להגדיר במדויק את החלק מהוצאות הקבלן שהוא תשלום שכר טרחה לפרקליטו בגין השירות שהוענק לעוררת, אך קושי זה אינו מענייננו. סביר להניח כי השינוי בהגדרת התשלום נעשה מתוך שיקולי מס של הקבלן, שניסח את ההסכם בשונה מהבקשה, ושממנו לא הפיקה העוררת כל תועלת. בנסיבות לעיל, תשלום שכר טרחת עו"ד באמצעות קופת הקבלן אינו משנה את אופי התשלום, והוא נחשב הוצאה משפטית של העוררת. ככלל, הוצאות משפטיות בקשר לרכישת דירה ורישומה על ידי הקונה כוללות שכר טרחת עו"ד בקשר להכנת החוזה והטיפול בביצועו, הכנת כל המסמכים הקשורים בכך, שכר בעד טיפול ברישום הבית כבית משותף ורישום הדירה על שם הקונה וכו'. אין ספק כי גם אם מדובר בעו"ד של הקבלן שנכפה על הרוכש, הרי אותו עו"ד אמור לבצע את עבודתו בנאמנות ובזהירות, במטרה להבטיח גם את זכויות הרוכש במהלך ביצוע העסקה, גם כאשר אותו עו"ד מייצג את הקבלן בלבד. מכאן, התשלום בשיעור 1.5% מסך העסקה אינו מעיקרי התכלית המוצהרת של הצדדים, ובמקרה זה יש לפרשו כעולה מן הבקשה ולהביט עליו כתשלום נפרד שאינו חלק ממחיר הדירה. הערר התקבל. בוועדת הערר ליד בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו לפני: כב' השופט (בדימוס) י' בן שלמה - יו"ר ניתן ב-2.2.2009