קבוצות הרכישה בצל המשבר: עסקה בתקופת שפל עשויה לגלם הנחה גבוהה מ-20%
בחודשים האחרונים, על רקע הקיפאון בענף הנדל"ן, בולטת המגמה של ביצוע עסקאות באמצעות קבוצות רכישה, הן בשל חשש הציבור לרכוש דירה מקבלן, והן בשל העובדה כי במקרים רבים קיימת נכונות גדולה יותר של הבנקים לתת מימון לקבוצת רכישה מאשר לקבלן או יזם בודד.
"קנייה באמצעות קבוצת רכישה יכולה להתבטא בחיסכון של כ-20%, הנובע בין השאר מחיסכון בעלויות מיסוי, אולם "הרווח על הנייר" משתנה מפרויקט לפרויקט ותלוי בין השאר באורך חיי הפרויקט שיכול להימשך 3-4 שנים ולעתים אף יותר", ציין אתמול בכנס המי"ל, ארז כהן, יו"ר לשכת השמאים.
ארז מציין כי יש לקחת החשבון שלושה מרכיבי עלות: מחיר הקרקע, שלרוב גבוה יותר בקבוצת רכישה, עלות המימון ושווי השוק, שהוא למעשה הנעלם הגדול ביותר ותלוי גם באורך חיי הפרויקט ובעיתוי שלו. כך למשל, בניית מגדלי טויוטה החלה בגאות של סוף שנות ה-90, אולם כשנמסרו היחידות בשנת 2002, ההנחה שהייתה גלומה בקבוצת הרכישה התבטלה ובדיעבד הרכישה התבררה אף כיקרה יותר ממחיר השוק.
מנגד, מגדלי בסר ברמת גן שווקו בשנת 2001, שההיתה שנת שפל, ונמסרו בשנת 2005, עם יציאת ענף הנדל"ן מהמשבר, כך שבפועל ההנחה הגלומה בקבוצת הרכישה הייתה גבוהה מ-20%.
"למרות ההנחה שעשויה להגיע לכ-20% ויותר, קבוצת רכישה למגורים היא בעלת סיכון רב יותר מקבוצת רכישה למשרדים", מציין ארז, ומסביר כי החשיפה למיסוי גבוהה יותר בקבוצת רכישה הבונה למגורים. בנוסף לכך, כל שינוי,שיפור או שדרוג, עלול למחוק לגמרי את הרווח הצפוי מהעסקה.
יורם אדלשטיין, סגן מנהל סקטור בנייה ונדל"ן בבנק מזרחי טפחות, המעמיד ליווי פיננסי לקבוצות רכישה, המליץ למצטרפים לקבוצות רכישה לוודא שמארגן הקבוצה לא יגזור את הקופון על חשבונם, והוסיף: "אנו נתקלים במקרים בהם קבוצת הרכישה רוכשת את הקרקע בפרמייה של 50-60%, כך שלמעשה מארגן הקבוצה גוזר לעצמו את הקופון כבר בתחילת הפרויקט".
נחשון קויתי, מנכ"ל בסר, שהיה חלוץ בארגון קבוצות רכישה בארץ בשנת 1986, ציין כי ההנחה של קבוצת רכישה יכולה להתבטא גם בכ-40%, והביא כדוגמא את קבוצת הרכישה שארגן לפני כשנתיים וחצי במתחם צמרת לפי מחיר של 3600 דולר למ"ר (אכלוס בעוד כחצי שנה), בעוד שפרויקט YOO הסמוך של חבס שווק אז ברמות מחיר של 6000 עד 8000 דולר למ"ר.
