BDO זיו האפט: "היצע הדירות הנמוך יצור קשיחות במחירים על אף המשבר"
מצב ענף הדיור כיום, בפתחו של המשבר הנוכחי שונה ממצבו בתחילת העשור, כאשר המשק נכנס למשבר כלכלי לאחר התפוצצות בועת ההיי-טק- כך עולה ממחקר שביצעה פירמת BDO זיו האפט עבור התאחדות הקבלנים. הכלכלנית אליס קדם שערכה את המחקר, מעריכה כי תנאי השוק כיום, בניגוד למשבר הקודם, לא יאפשרו ירידה חדה במחירי הדירות ובביקוש לדירות באיזורי הביקוש.
מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יוסי גורדון, מציין כי המשבר הכלכלי לא הגיע למחירי הדירות העממיות בנות 3-4 חדרים, וכי קיימים ביקושים לדירות ויש אף מכירות בעיקר באזורי הביקוש. לדבריו, קיימת תופעה של חסם פסיכולוגי אצל חלק קטן מהרוכשים, שגורם להם לשבת על הגדר בניגוד לאינטרסים שלהם ולצורך שלהם בדירה.
"על אותם צרכנים לדעת כי מדי שנה מצטרפים בין 35,000 ל-40,000 משקי בית לדורשי הדירות, אך מאידך התחלות הבנייה בשנים האחרונות עומדות על פחות מ-30,000 דירות בשנה. פער זה יגרום לכך שהביקושים יימשכו ולא תהיה ירידה במחירי הדירות". מציין גורדון.
יצויין כי בסוף אוגוסט 2008 עמד מלאי הדירות החדשות בישראל על כ-8.8 אלף יחידות דיור, חצי מהמלאי שהיה בסוף שנת 2001. מהמחקר עולה כי בשנים 1999-2000 התחלות הבנייה עמדו על יותר מ-40 אלף יחידות דיור, ולעומת זאת, בשנת 2001 קצב התחלות הבנייה ירד לכ-32 אלף יחידות דיור בשנה ומאז הוא נמצא ברמה של כ-30 אלף יחידות בשנה. המשמעות היא שכיום, בפתח המשבר החדש עומדים רוכשי הדירות הפוטנציאליים בפני היצע דירות חדשות נמוך בכ-10 אלפים יחידות.
בשנים 1999-2000 מלאי הדירות החדשות ביוזמה הפרטית עמד על 18 ו-19 אלף יחידות דיור בסוף כל אחת מהשנים בהתאמה ואילו בשנות המיתון רמת היצע הדירות החדשות ירדה לכ-13 אלף יחידות. בשנים 2006-2007, לאור קצב התחלות הבנייה הנמוך שהיה בשנים הקודמות, "נגסו" הביקושים במלאי הדירות החדשות שעומדות למכירה באופן חד: בסוף אוגוסט 2008 עמד מלאי הדירות החדשות בישראל על כ-8.8 אלף יחידות דיור, חצי מהמלאי שהיה בסוף שנת 2001.
"בתקופת המשבר הנוכחית, היצע הדירות הנמוך עשוי ליצור קשיחות מחירים, זאת, לאור העובדה כי קיים ביקוש "טבעי" שגמישותו נמוכה יחסית ונובע מהגידול הטבעי במספר משקי הבית. לעומת זאת בפלח דירות היוקרה שמטבען מהוות מוצר מותרות שגמישותו ביחס למחיר גדולה יותר, סביר כי צפויה ירידת מחירים משמעותית יותר" טוענים ב-BDO זיו האפט.
ומה קרה במשבר הקודם? מהנתונים עולה כי פלח השוק של דירות בנות 3.5-4 חדרים, מתאפיין בקשיחות מחירים יחסית שהתבטאה גם במשבר הקודם. טווח ירידת המחירים בשנות המשבר הקודם (שנים 1999-2001) נע בין 4% ל-10% בלבד. עוד עולה מנתוני הלמ"ס, כי בשנת 2002 חלה עליית מחירים, זאת ככל הנראה, על רקע התחזקותו של שער הדולר.
ירידת מחירים משמעותית יחסית, בשיעורים של 10%-15%, התרחשה באזור הצפון (ישובי הצפון, חיפה והקריות) בין השנים 2004-2007 כשהרקע לירידה זו היה בעיקר ביטחוני. עוד עולה מהמחקר כי אזור זה לא הצליח להתאושש מההשפעות של מלחמת לבנון השנייה גם בזמן ששאר אזורי הארץ נהנו מצמיחה כלכלית.
לאור זאת, מעריכה הכלכלנית אליס קדם, כי במשבר הנוכחי ירידת המחירים בפלח השוק של הדיור הלא יוקרתי (דירות בגודל ממוצע של 3.5-4 חדרים), אם תהיה, לא תהיה משמעותית, זאת, במיוחד לאור היקף המלאים הנמוך.
המחקר בחן את השפעת המשבר הכלכלי על שוק הדיור בראיה היסטורית, תוך הסקת מסקנות על בסיס התנהגות הענף בתקופת המשבר הקודם בתחילת שנות ה-2000. הבחינה נערכה במספר מישורים: התחלות בנייה, עסקאות בדירות חדשות, מלאי דירות חדשות למכירה ומחירי הדיור. בכל אחד מהמישורים נערכה השוואה בין נתוני הענף בשנים 1999-2000, תקופה שקדמה למשבר הקודם בהשוואה לנתון המקביל בשנת 2008. כמו כן, נערכה בדיקה של השפעת המשבר הקודם על הפרמטר הרלוונטי (מחיר, מספר עסקאות ומלאי) לאורך שנות המיתון הקודם 2001-2002.
