גל ההדף הבא של חברות הנדל"ן
בין השנים 2006 ו-2007 הפכו חברות ישראליות רבות לגלובליות ורכשו נכסים במינוף אסטרונומי. למעשה עיקר הכסף לרכישת הנכסים הגיע באמצעות הלוואות Recourse NON (בהן אין זכות חזרה ללווים) שנעו בין 80% ל- 90% מערך הנכס במרכזי הערים באירופה ובארה"ב.
הלוגיקה של אנשי המימון שהובילו את מהלך הרכישות, גרסה כי כל עוד ההכנסות משכ"ד עולות על ההוצאות התפעוליות ועל הוצאות הריבית הגלומות בהלוואה אזי מדובר במהלך "חסר סיכון" לכאורה. עם זאת, הבנקאים שליוו את קבוצות הנדל"ן ומנהלי החברות "שכחו" לקחת בחשבון שצריך לכתוב מספר תרחישים בטרם קונים נכסים באמצעות מינוף גבוה. הנחת המוצא שלהם סברה כי מחירי השכירות יישארו ברמה הנוכחית או יעלו, בעוד שתסריט של צניחה במחירי השכירות נראה להם דמיוני.
חברות נדל"ן אלה מכרו חלומות וסיפורים לגבי פרויקטים יזמיים לבנייה למגורים בעלי שיעור רווחיות גבוה מחד או תשואות פנטסיות על נדל"ן מניב מאידך. עם זאת, כל החישובים המופלאים של הערכות השמאים והצפי להכנסות מפרויקט היו נכונים למועד גיוסי החוב או האקוויטי ועל הנחות מקלות של המשך תקופת הגאות. אף אחד לא קם ושאל מה קורה תחת ההנחה של התממשות התרחיש הגרוע מכל בו העולם חווה האטה, אנשים מאבדים את משרותיהם, או שהמשכורות מקוצצות כך שהירידה במחיר הנדל"ן היא בלתי נמנעת פשוט מעצם העובדה שלאנשים אין את היכולת הפיננסית לעמוד בהתחייבויותיהם.
ה- IFRS חרב הפיפיות של ענף הנדל"ן
התקינה החשבונאית ה-IFRS תמכה אף היא בנסיקת מניות הנדל"ן בשנתיים הקודמות, שכן מרבית חברות הנדל"ן מיהרו לשערך את נכסיהם ולהתאים אותו למודל של שווי הוגן על פי הערכות שמאים, תוך כדי קבלת פטור מרישום של הוצאות הפחת בספרים. עם זאת, במצב העולמי הנוכחי, הפכה התקינה החשבונאית, המבוססת על שווי הוגן, לחרב פיפיות. כעת, כשמחירי הנדל"ן צונחים חברות הנדל"ן יאלצו לרשום מחיקות הן בשל התכנסות המחירים כלפי מטה והן בשל הפרשי שער החליפין במט"ח בהם נרכשו הנכסים בחו"ל.
בימים אלה של משבר נזילות עולמי עומד ענף הנדל"ן בחזית הנפגעים עקב התלות שלו בליווי בנקאי צמוד לפרויקטים בבניה, או לחילופין בצורכי מימון גבוהים הכרוכים במחזור חוב גם בקרב חברות הנדל"ן המניב. נדגיש כי במצב שווקי ההון בעולם הנכונות של הבנקים להעניק אשראי ולהיכנס להרפתקאות פיננסיות מצטמצמת, ואלה בוחנים כל פרויקט ונכס בשבע עיניים.
בתקופת שפל המשקולת של המינוף מגיעה עקב הצורך במחזור חוב
אם נבחן את הבעייתיות של הנדל"ן המניב אזי כשל מהותי בתפיסת העולם הגורסת כי מדובר "בנכס חסר סיכון" מגיע מהצד המימוני. למעשה בתקופת שפל בה לא ניתן לממש נכסים או לבצע הנפקות של אג"ח, או של אקוויטי, חברות הנדל"ן מחזרות שוב במרץ אחרי הבנקים לצורך מחזור החוב. תזרים המזומנים השוטף מספיק אומנם לפירעון השוטף של הריבית ומימון ההוצאות התפעוליות, אולם אינו מאפשר את פירעון הקרן של ההלוואה שנלקחה לצורך העסקה.
המינוף עובד מצוין לטובת החברה במצב עולם של שוק עולה, אולם בשוק יורד המינוף מהווה משקולת על הצוואר ובשעה שהחברות מתדפקות על שערי הבנקים אלו דורשים הפעם תשואה נאה והוגנת שתגלם את הסיכון הכרוך בהלוואה.
כך מוצאות את עצמם חברות הנדל"ן בפני האפשרות של לשלם כעת ריביות גבוהות שלא נלקחו בחשבון (במועד רכישת הנכסים) ובכך לגלגל את החוב והקרן, או לחילופין פשוט לא לשלם את הקרן ולהשאיר את הבנקים (בעיקר בחו"ל) תקועים עם נכס הבסיס קרי הבניינים שנרכשו.
למעשה "הפיננסיירים המוצלחים" לא היו מוטרדים בשנים האחרונות מהצורך הבסיסי של החזר הקרן כי הפרשנות שלהם התבססה על Refinancing - קרי, שבכל עת ניתן יהיה למחזר את ההלוואה ללא כל קושי, כשהבטוחה היא אך ורק נכס הבסיס. נציין שהשיטה עבדה מצוין בשנות הגאות אולם כעת בשעה שמשבר הנזילות פוקד את מרבית הבנקים הגדולים ברחבי הגלובוס נוצר שוב "כדור שלג" מסוכן בו חוסר הרצון של הבנקים לבצע מחזור של החוב יוצר לחץ של ירידת מחירים וזאת בשל חוסר יכולתם של הלווים לעמוד בתשלומי הקרן.
המסקנה היא שחברות נדל"ן רבות חטפו כהוגן וירדו עשרות אחוזים ממחירי השיא שלהם, אולם עדיין קיים צורך לבחון בכל חברה בצורה סלקטיבית: מהי רמת המינוף שלה וכיצד יש באפשרותה לשרת את החזר החוב שלה בפיתוח עסקיה.
בנק ישראל הוריד כצפוי את הריבית
אחרי קרוב לשנתיים ללא הפחתה: בנק ישראל מוריד את הריבית ב-0.25% ל-4.25% על רקע אינפלציה של 2.5% בתוך היעד והרגיעה הביטחונית; מה יהיה בהמשך? אל תצפו להורדה נוספת בקרוב
הריבית המוניטרית בישראל יורדת היום ב-0.25% ל-4.25%. ההחלטה מתקבלת אחרי 14 ישיבות רצופות שבהן בנק ישראל הותיר את הריבית ללא שינוי, תקופה שנמשכה קרוב לשנתיים והוגדרה כשלב של בלימת ביקושים מתוך מטרה לייצב את האינפלציה. בחודשים האחרונים האינפלציה נעה סביב 2.5% ונשארת בתוך היעד, עם תחזית של כ-2.2% ל-12 החודשים הקרובים. במקביל, שער הדולר נחלש בכ-10% מתחילת השנה, מה שגם סייע לצמצום הלחצים על מחירי היבוא והתקררות האינפלציה.
נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון עמד מול ביקורת מאוד גדולה ולא הוריד את הריבית עד עכשיו - כשמסתכלים לאחור אפשר מצד אחד להבין את השמרנות שלו, אבל נראה שמדובר בשמרנות יתר. כשמסתכלים קדימה וקוראים את הדוח מלווה את הפחתת הריבית שכולל את הסיכויים והסיכונים ומצב המשק, מבינים שיש סיכוי טוב שהריבית במפגש הבא - בתחילת ינואר - לא תרד.
ההפחתה הנוכחית של הריבית לא תשפיע עלייכם באופן משמעותי. החזרי משכנתא ממוצעים ירדו ב-70 שקל בממוצע, תשלמו קצת פחות על הלווואת, תקבלו קצת פחות על פיקדונות ואפיקים סולידיים. הרחבה: הריבית תרד מחר ל-4.25% - איך זה ישפיע עליכם?
וכדאי "לחזור על החומר" - מה זאת ריבית פריים, על ההבדל בין ריבית קבועה למשתנה - 10 סוגי ריביות שונות
- 10 דברים חשובים על אגרות חוב - מדריך למשקיעים
- נשיאת הפד של בוסטון מתנגדת להורדת ריבית נוספת בדצמבר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האינפלציה ירדה ל-2.5% - בתוך תחום היעד
הסיבה המרכזית לכך שהנגיד שמר על ריבית גבוהה היא האינפלציה. זו ורדת כבר חודשים ארוכים והיא מספר חודשים בגבול "המותר". זה לצד גורמים נוספים הביאו את בנק ישראל להוריד ריבית. מדד המחירים לצרכן עלה בחודש אוקטובר ב-0.5% לאחר ירידה של 0.6% בספטמבר. "האינפלציה השנתית עומדת בשני המדדים האחרונים על 2.5%", ציין הבנק. בניכוי אנרגיה ופירות וירקות, שיעור האינפלציה השנתי עומד על 2.7%. נתון מעניין במיוחד הוא ש"קצב אינפלציית הבלתי סחירים ירד ל-3.0%, ובמקביל, קצב אינפלציית הסחירים נותר יציב ועומד על 1.5% ב-12 החודשים האחרונים".
פרופ' אמיר ירון (רשתות)פרופ' אמיר ירון: "המצב הכלכלי הוא הישג ובצניעות - חלק גדול נובע מהמדיניות שלנו"
אולי היית שמרן מדי? "זאת מחמאה"; היה מרווח גדול. הריבית הריאלית היא 2%. למה היא לא ירדה בעבר? "המחיר על טעות הוא גדול מאוד. עכשיו הבשילו התנאים"; מה המסר של הנגיד קדימה ואיפה תהיה הריבית עוד שנה?
בנק ישראל הפחית היום את הריבית ב-0.25% ל-4.25%. גם אנחנו אומרים "הגיע הזמן", גם אנחנו חושבים שזה היה צריך להיות לפני חודשים. אבל בנק ישראל הוא הקובע וכל החלטה שהוא מקבל עוברת דיונים רבים, ניתוחים רבים וסיעורי מוחות. אפשר שלא להסכים עם ההחלטות, אבל הן מקצועיות. בשיחה עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל "הטחנו" בו שאולי הוא "שמרן מדי ביחס להפחתת הריבית".
"אני לוקח את זה כמחמאה", משיב, פרופ' ירון, "מדינות שעברו מלחמות מצאו את עצמן במצב כלכלי קשה. היו מצבים של היפר אינפלציה ופגיעה מהותית בכלכלה. אנחנו במצב יחסית טוב, עם אינפלציה מדודה לאורך התקופה שמתייצבת בתוך היעד. הכלכלה הישראלית עם פעילות ערה. זה הישג. זה הישג שאני בצניעות אגיד שחלק גדול ממנו הוא בזכות מדיניות שלא הייתי מכנה שמרנית, אלא זהירה שקולה ופתוחה".
אנחנו בריבית ריאלית של 2%, הרבה מעבר למה שצריך. היה מרווח ביטחון גדול להוריד מעט את הריבית עוד קודם.
"המחיר על טעות גדול מאוד, רק שתנאי המשק הבשילו להפחתה של הריבית עשינו זאת ונמשיך לפעול בכפוף להתפתחויות. אנחנו רואים כעת את האינפלציה מתמתנת ועומדת ביעד, אננו רואים את הייסוף, ואת ההתבססות של האינפלציה ביעד, וזה הוביל אותנו להחלטה".
בפעם הקודמת התנאים היו די קרובים.
"היו תנאים שונים, דובר אז על כניסה בעצימות גדולה לעזה".
הביקושים גבוהים
פרופ' ירון מדבר עדיין על אי וודאות כלכלית, אבל נמוכה מבעבר. על פעילות ערה במשק, על שוק עבודה חזק וביקושים גדולים שמורגשים גם בכרטיסי האשראי. הביקושים האלו מצד אחד מרשימים, מצד שני הם "גול עצמי" לציבור הלווה (לרבות בעלי הדירות עם משכנתאות) כי הם מניעים את האינפלציה והדבר שהכי מפחיד את בנק ישראל בדומה לבנקים מרכזיים בעולם - הוא אינפלציה. אינפלציה שוחקת את הכסף, את ההון של הציבור. היא מס גדול בדלת האחורית והנשק הכי חזק נגדה הוא הריבית.
- לא תמיד הריבית הנמוכה היא הריבית המשתלמת ביותר
- האם הריבית תרד בסוף החודש? זה הנתון שיקבע
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לנגיד יש את כלי הריבית, לצד כלים נוספים (פעילות בשוק המט"ח, הדפסת כסף) כדי לאזן את הכלכלה. זה "משחק" עדין. הורדת את הריבית מוקדם מדי, האינפלציה יכולה לברוח למעלה, ואז המלחמה באינפלציה תהפוך לקשה יותר. בזבזת תחמושת ולא פגעת. הנגיד ירה רק כאשר ראה את המטרה בבירור. אין מקום לפספוסים, אבל כלכלה זה לא מדע מדויק. קחו שני כלכלנים מדופלמים וסיכוי טוב שהם יחשבו אחרת לגבי רוב הסוגיות הכלכליות. מעבר לכך, יש הרבה נעלמים ותלות בגורמים חיצוניים רבים ויש את הפסיכולוגיה. כלכלה, תרצו או לא היא חלק ממדעי ההתנהגות. אנשים קונים בגדים כי יש להם מצב רוח טוב, או כי הם רוצים ללכת לעבודה עם הבגד הזה. זה לא בהכרח קשור לשאלה אם יש להם כסף בחשבון או שזה משולם בתשלומים. אנשים בסיום מלחמה יגבירו ביקושים גם אם הם לא במצב מדהים, גם כי ההורים ירצו לפנק את הילדים על התקופה הקשה.
