חיובי מס רכישה לשיעוריו ברכישות דירות מגורים

שאלה: ---------- נישום הוא בעל דירה משנת 1988. בשנת 2002 קיבל הנישום במתנה מאמו 50% מדירתה; 50% האחרים מן הדירה של האם ניתנו לאחיו. בשנת 2007 מכר הנישום את דירתו; ובתחילת 2008 הוא רכש דירה אחרת. הנישום נדרש לשלם את מלוא מס הרכישה בעבור רכישת הדירה ב-2008. ● האם יש דרך להקטין את מס הרכישה הנדרש (כולל העברת זכויות וכו') ?

תשובה: -------- סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 [להלן -"החוק"] קובע את שיעורי מס הרכישה, אשר חלים ברכישת זכויות במקרקעין. הסעיף מבחין בין רכישת זכות במקרקעין, שהיא דירת מגורים, לבין רכישת זכות אחרת במקרקעין. ברכישת זכות במקרקעין, שהיא דירת מגורים, מבחין הסעיף בין רכישת דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש לבין רכישת דירת מגורים נוספת שאינה יחידה. הגדרת "דירה" כוללת גם חלק מדירה; ומזאת - לעניין הבעלות בדירה יחידה, אף בעלות בשיעור כלשהו בדירה נוספת מוציאה את הבעלים מתחולת ההגדרה של בעלים בדירה יחידה. הרציונל, העומד מאחורי העניין, הוא המגמה להיטיב עם רוכשי דירה יחידה, לעומת רוכשי דירה שבבעלותם מצויות דירות מגורים נוספות. החבות במס רכישה בגין רכישת דירת מגורים נוספת שאינה יחידה היא בהתאם למדרגות המס האלה: ● עד לשווי רכישה בסך 772,310 ש"ח - שיעור מס הרכישה הוא 3.5%. ● שווי הרכישה העולה על סך 772,310 ש"ח - שיעור מס הרכישה הוא 5%. לרכישת דירת מגורים, שהיא דירתו היחידה של הרוכש, החבות במס רכישה היא בהתאם למדרגות המס האלה: ● עד לשווי רכישה בסך 907,700 ש"ח - שיעור מס הרכישה הוא 0% (קרי: אין כל חבות במס רכישה). ● משווי הרכישה העולה על סך 907,700 ש"ח ועד לשווי הרכישה בסך 1,275,690 ש"ח - שיעור מס הרכישה הוא 3.5%. משווי רכישה העולה על סך 1,275,690 ש"ח - שיעור מס הרכישה הוא 5%. ישנם מצבים, שבהם בבעלות רוכש מצויה דירה נוספת, אשר בכוונתו למוכרה ובמקומה מצויה דירה הנרכשת ואולם הרכישה הזדמנה לו קודם למכירה; וכך, בעת הרכישה הוא היה בעלים של דירה נוספת, ולכאורה אין הוא זכאי למדרגות המס המיטיבות עם רוכש דירה יחידה. המחוקק היה ער למציאות זו, ולפיכך קבע בסעיף 9(ג1א)(2)(א)(2) לחוק, כי רוכש דירת מגורים שבמועד הרכישה הייתה בבעלותו דירת מגורים אחרת, יהיה זכאי למדרגות מס הרכישה החלות על רכישת דירת מגורים יחידה, אם בתוך שנתיים לאחר רכישת הדירה ימכור את דירת המגורים הנוספת. לאור האמור לעיל ובהקשרו של העניין המובא בשאלה - לרוכש שרכש את דירתו בשנת 2008 הייתה דירה נוספת, שמייצגים אותה 50% בדירה שקיבל הנישום בשנת 2002 במתנה מאת אמו; ולפיכך, הוא חויב במס רכישה בגין רכישת דירה נוספת. אולם אם ימכור את בעלותו בדירה שאותה קיבל במתנה מאמו, בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, יהא זכאי למדרגות מס הרכישה החלות על רכישת דירה יחידה וסך החבות במס הרכישה יופחת. מודגש בזה, כי במצבים כאלה עמדת רשויות המס בדבר גביית המס היא מתן אפשרויות לרוכש לשלם את מס הרכישה המופחת ולהקפיא את יתרת החבות במס עד למכירת הדירה הקודמת. אמנם אי אפשר לקבל אישורי מסים ללשכת רישום המקרקעין עד לתשלום מלוא המס או עד למכירת הדירה הקודמת; אך הקפאה זו מקלה עם הרוכש בכך שהוא אינו נדרש להוציא מכיסו את הפרש המס.

המשיב: ממשרד מאיר מזרחי ושות' עורכי דין.

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.

המידע באדיבות "כל-מס" מבית חשבים ה.פ.ס. מידע עסקי בע"מ