רוצים בית במושב? הגשמת חלום או סיוט בירוקרטי?

בית במושב נחשב יותר תמיד כחלום האולטימטיבי של המעמד הבינוני בישראל. שורה של הקלות אותן קיבלה לאחרונה הממשלה הופך את הרכישה של נחלות במושבים לאטרקטיבית ביותר. אך הדרך להגשמת החלום לא סוגה בשושנים: הערכות שווי סבוכות, מכירת זכויות בנייה, שכירת אנשי מקצוע, חוזים סבוכים, ובעיקר היטלים ומיסים שונים ומשונים, מקשים על מושבניקים למכור את נחלותיהם, ומעלים את עלות העסקות בעשרות מונים.

לאחרונה התפרסמו שתי החלטות ממשלה שאמורות להקל על בניה פרטית בקרקעות מושבים. ההחלטה הראשונה אותה קיבל ראש הממשלה, אולמרט מאפשרת לבעל נחלה זכויות בניה נוספות ולפצל מגרשים בחלק המותר לצורך בניה ומגורים לצד ג'. ההחלטה השנייה שהתקבלה מאפשרת לקיבוצים להפוך למושבי עובדים, ולמכור חלק מנחלותיהם החקלאיות לצורך בניה ונדל"ן. מדובר בשתי החלטות היסטוריות שאין ספק, כי יגרמו לגאות בשוק הנדל"ן הכפרי.

על מנת להבין את טיב עסקאות הנדל"ן במושבים, צריך לעבור שיעור היסטוריה קצר. מושבי עובדים הוקמו בזמנו על מנת לקבוע את גבולות המדינה, אם לפני הקמתה, ואם בשנים הראשונות לקיומה. האחיזה בקרקע הייתה כה חשובה לממשלות ישראל, שהן עודדו את ההתיישבות במושבים בהענקת נחלה חקלאית ובית סוכנות - לכל משפחה שתעבור לגור במושבים. מעמדם של המושבניקים נקבע לא כבעלי הנחלה ולא כשוכריה, אלא כברי רשות.

על פי החוק, בעל הנחלה יכול להוריש את נחלתו לבן הממשיך, אשר חויב בעבר להמשיך ולעסוק בחקלאות. במשך השנים נקבעו תקנות נוספות להרחבת המושב, בהן הוקצו נחלות נוספות גם עבור הבנים הנותרים. עקב המשבר בחקלאות בעשורים האחרונים נטשו רבים מהמושבניקים את גידולי החקלאות, והפכו ליישובים קהילתיים לכל דבר. אדמות מושבים הפכו לפניני נדל"ן אליהן לוטשים עיניים רבים מהעירוניים שמאסו בחיי העיר הסואנת. כתוצאה מהחלשות החקלאות נקלעו מושבניקים רבים לקשיים כלכליים, וכעת רבים מהם בשלים למכור את נחלותיהם.

אך שלא כמו עסקאות נדל"ן רגילות, בהן מחיר הדירה או הבית מבטא פחות או יותר את היקף העסקה, בנחלות במושב מחיר הקרקע הינו רק חלק, לפעמים קטן, מהעלויות הסופיות שלה. רוכשים רבים לא נערכים נכון לרכישת בית חלומותיהם, לא מחשבים את העלויות כהלכה, וחלקם אף פושט את הרגל.

עלויות רכישת משק חקלאי

כל מי שמעוניין למכור או לקנות משק חקלאי, עדיף שיכיר כמה מושגי יסוד, וכן את העלויות הנלוות אליהם ויש לפרט: זכויות בנים - עלות רכישת משק חקלאי נעה כיום בין 500 אלף דולר למיליון וחצי דולר, בהתאם לגודל המשק, מיקומו, וזכויות הבניה הבאות עמו. במושבים קיימות כאמור זכויות בקרקע לבנים חברי המושב. לעיתים זכויות אלה עומדות לטובת הרוכש של הנחלה, אך לעיתים הן כבר נמכרו לגורם שלישי - מה שמוריד את ערך הנחלה.

הריסת הבית - עלות רכישת המשק החקלאי איננה כוללת את עלות בניית הבית. על פי רוב המשק החקלאי בנוי מבית סוכנות ישן וקטן, ויש להורסו ולבנות תחתיו וילה. עלות בניית הוילה עם ההוצאות הכרוכות בה מוסיפות לעלות עוד כ-30%-40% נוספים מעלות הרכישה.

דמי הסכמה - בעל הנחלה חייב לשלם דמי הסכמה על מכירת הקרקע לטובת מנהל מקרקעי ישראל. המדינה היא בעלת הקרקע, והמושבניק רק בר רשות בה, למרות עשרות השנים בהן הוא החזיק ועיבד את הקרקע. על כן חייב המושבניק לקבל את הסכמת המדינה למכירת נחלתו. בנוסף ישלם המושבניק למס הכנסה מס שבח, ועל כן הוא עתיד לשלם בסה"כ בין %-35% מעלות העסקה הכוללת למינהל מקרקעי ישראל ומס הכנסה.

איך מחשבים את דמי ההסכמה? - כאשר נמכרת הנחלה, נקרא אל המקום שמאי ממנהל מקרקעי ישראל אשר מעריך את שווי "המחוברים" - כלומר את שווי הנכסים הקיימים והמחוברים למקום: בתים, מחסנים, רפתות חממות וכדו' - אותם הוא מפחית מסכום העסקה. ממה שנותר מחשבים את סכום דמי ההסכמה שיש לשלם למנהל. בד"כ דמי ההסכמה מהווים כ-1/3 מסך כל העסקה. עו"ד מסורי ממליץ לפנות למינהל מקרקעי ישראל אשר יעריך מראש את סכום דמי ההסכמה אותם יש לשלם, וזאת עוד בטרם מכירת המשק (פרה-רולינג). יובהר כי ניתן לערער על החלטת המינהל ולצורך כך יש להמציא הערכה של שמאי פרטי המהווה שומה נגדית לשומה אותה מציג המנהל.

איך מחשבים את מס השבח - מס השבח הוא מס שנלקח מעליית ערכו והשבחתו של הנכס לאורך השנים. על מנת לחשבו יש לבדוק את עלות הרכישה של הנכס בעת קנייתו מול ערכו בעת מכירתו – ועל ההפרש ישולם המס. מס השבח הוא פרוגרסיבי ולמעשה מתנהג על פי מדרגות מס ההכנסה – כאשר "השבח" נחשב להכנסה לכל דבר ועניין. מס השבח נע בין 10% ל-20% מערך התמורה המלא.

פטור ממס שבח על דירה - פה נכנסת מורכבות נוספת: אם המוכר לא מכר דירת מגורים נוספת ב-4 שנים האחרונות - הוא פטור מתשלום מס שבח על הדירה אותה הוא מוכר, ועל כן ניתן לקזז את ערך דירת המגורים הקיימת בנחלה, מהסכום עליו מוטל מס השבח. זה נקרא פטור ממס שבח על דירת מגורים מזכה. מס מכירה - המוכר צריך להוסיף על כל המסים שכבר שילם גם מס מכירה בסך 2.5% מכלל עלות העסקה. במקרה והמוכר פטור ממס שבח על דירת מגורים מזכה, הוא יוכל לקזז את ערך הדירה ממס המכירה.

*הכותב: עו"ד רז מסורי הוא מבעלי משרד עורכי הדין "גריסרו את מסורי"