עו"ד/נפקות אי חשיפת קשיים צפויים ברישום עסקה/מחוזי

עובדות וטענות: בחוזה אשר נערך על ידי המשיב, עו"ד במקצועו, תוארה הדירה שהמערערים רכשו בפסקת ה"הואיל" הראשונה. באותה פיסקה נקבע, כי "המוכר הינו הבעלים הרשומים והמחזיקים הבלעדיים של דירה בת 5 חדרים בקומה שניה בבניין הבנוי על חלק מחלקה הידועה כגוש מס' 18175 חלקה מס' 59 תת חלקה 1 והנמצאת בנהריה...". מהאמור, ברי, כי הבנין בו רכשו המערערים את דירתם רשום כבית משותף (ומכאן נובע מספר תת החלקה), אלא שלפי תיאור הממכר, המערערים אינם רוכשים את הדירה הרשומה בספרי המקרקעין (תת חלקה 1) אלא רק חלק הימנה (ונאמר במפורש: חלק).

מהראיות שהונחו בבית המשפט קמא מתבררת התמונה הבאה. בחלקה 59 בגוש 18175 היו בנויים שני בתים, שנרשמו כבית משותף אחד. שכניהם של המוכרים הגדילו את הבית שהיה רשום כתת חלקה 2, והוסיפו ליחידת הדיור שהיתה בו שתי יחידות דיור נפרדות נוספות. המוכרים ביקשו אף הם לנצל את אפשרויות הבניה במקום, ובנו מעל לדירה המקורית בבית שהיה בבעלותם (תת חלקה 1) דירה נוספת. ואולם, ההיתר לבניית הדירה הנוספת לא התבקש כהיתר לבניית יחידת דיור נוספת אלא כהיתר להרחבת הדירה הקיימת.

החשיבות שיש להיתר בניה המתיר בניית יחידת דיור נפרדת, לעומת הרחבת דירה קיימת, מקורו בכך שלבניית דירה נפרדת יש צורך לקיים תנאים שונים, שבדרך כלל עולים ממון. כך למשל, המבקש לבנות דירה נוספת חייב לבנות לדירה הנוספת מקלט או מרחב מוגן דירתי (ממ"ד). וכן יש לקבל טופס 4 לשם חיבורו לרשת החשמל וכיוב'. זאת ועוד: לצורך תיקון צו רישום הבית המשותף, יש צורך להמציא למפקח על רישום המקרקעין אישור הרשות המקומית והוועדה המקומית, אך ספק אם אלה תמסורנה אישורים שכאלה אם יתברר להן שהבניה בוצעה בסטיה מהיתר הבניה, שהרי המבקש ביקש וקיבל היתר להרחיב את דירתו, והנה לפתע מבקש הוא לרשום את דירתו כשתי יחידות דיור נפרדות.

החוזה שנערך על ידי המשיב, התייחס למכירת הדירה השניה, היא הדירה שנבנתה מעל לדירה הראשונה שהייתה בבניין. המערערים טוענים, כי המשיב התרשל בעריכת החוזה, ולא גילה למערערים כי אין הם רוכשים יחידת דיור נפרדת אלא דירה שנבנתה על פי היתר שהתיר להרחיב דירה קיימת. עקב כך, נתקלו המערערים בקשיים ניכרים בדרכם לתקן את צו רישום הבית המשותף, דבר שהיה כרוך במאמצים רבים ובהוצאות נכבדות. עוד טוענים המערערים, כי בשל כך שהמשיב לא גילה להם שמדובר בהיתר בניה להרחבת דירה קיימת, בין היתר משום שהוא לא בדק את המצב, הרי שלדירת המערערים אין מקלט או ממ"ד, הגם שדירתם מצויה בעיר נהריה. כן טוענים המערערים, שהוועדה המקומית אינה מוכנה ליתן להם אישור אכלוס, וכתוצאה מכך חברת החשמל אינה מוכנה לחבר את דירתם לרשת החשמל כיחידת דיור עצמאית, והם מחוברים לרשת החשמל דרך הדירה השלישית שנבנתה מעל לדירתם. בתביעתם, עתרו המערערים לכך שהמשיב יחויב לפצותם עבור הוצאות ונזקים שנגרמו להם עד שעלה בידם לרשום את דירתם כיחידה נפרדת בפנקס הבתים המשותפים, וכן עבור נזקים שעדיין נגרמים להם, ועוד ייגרמו להם, בין היתר משום שהם נאלצים לשלם חיובי צריכת החשמל ביחד עם בעלי הדירה השלישית, דבר הגורם להם לשלם סכומים העולים על צריכת החשמל שהם צורכים בפועל. בית המשפט קמא דחה את תביעתם וקבע, המשיב לא הפר את חובת הזהירות המקצועית המוטלת עליו, משלא פנה לחיפושים שונים בעלמא ברשויות השונות טרם עריכת ההסכם, כשטיוטות ההסכם לא נתנו לו כיוון ספציפי כלשהו. עוד הוסיף בית המשפט וקבע, כי העלמת מידע חשוב על ידי המערערים והמוכרים מעורך הדין טרם עריכת ההסכם, יש בו כדי לנתק את הקשר הסבתי בין פעילות עורך הדין לבין נזק כלשהו, אם נגרם.

מכאן הערעור. דיון משפטי: כב' הש' י' כהן: סעיף 7(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט–1969, מורה כי "עסקה במקרקעין טעונה רישום". סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין מורה, כי עיסקה במקרקעין שלא נגמרה ברישום "רואים אותה כהתחייבות לעשות עיסקה". אמנותו של עורך הדין העוסק בעריכת חוזים למכר מקרקעין, ודירות בכלל זה, היא לצפות מה תהיינה הפעולות שיהיה צורך לבצע ומה יהיו התנאים שיהיה צורך לקיים, על מנת שבסופו של דבר העיסקה תרשם בספרי המקרקעין. עורך דין שאינו מצליח לגלות בתחילת הדרך, כלומר בעת כריתת החוזה בין הצדדים, את כל הקשיים שניתן היה וצריך היה לגלותם, עלול לחוב ברשלנות כלפי לקוחותיו. זאת, מאחר ובדרך כלל, אלה הרוכשים דירות מגורים לעצמם, הם אנשים אשר אינם בקיאים בהליכים הסבוכים הכרוכים בהעברת זכויות במקרקעין וברישומן, ובדרך כלל ההשקעה ברכישת דירת מגורים לאנשים שכאלה, היא ההשקעה הגדולה ביותר שהם מבצעים במהלך חייהם. טעות של עורך דין, שלא צפה קשיים העלולים להתעורר בעתיד, במקום בו ניתן היה וצריך היה לצפותם, עלולה לגרום ללקוחותיו לנזק רב, ולעיתים אף לאובדן ההשקעה שהשקיעו ברכישת דירת המגורים שביקשו לרכוש. קיומו של פער בין נוסח החוזה לבין המציאות העובדתית הקיימת בפועל, ככל שהיא נוגעת לרכישת זכויות בדירה, במקרה דנן, מצביעה על התרשלות. במקום שקיימת בעייתיות, הרי אלה צריכים לקבל ביטוי מפורש בכתובים, ותוך הבאת תוכנם באופן מפורש ללקוח המיוצג על ידי עורך הדין. במקרה שלפנינו, היה ברור למשיב, עוד בעת כריתת החוזה, כי יהיה צורך לתקן את צו רישום הבית המשותף (וכל עורך דין שעשה זאת פעם יודע, כי לעיתים תיקון צו רישום בית משותף הוא מורכב ומסובך יותר מאשר רישום בית משותף עצמו). הוראה מפורשת על הצורך בתיקון צו הרישום הובאה בסעיף 11 לחוזה שנכרת בין הצדדים. כיוון שהמשיב ייצג את שני הצדדים לעיסקה, הרי שלפחות לטובת עניינם של המערערים, היה עליו לצפות את התנאים שיהיה צורך לקיים כדי להביא לתיקון צו הרישום ובעניין זה, המשיב נכשל. עוד לפני כריתת החוזה היה על המשיב לבדוק, האם מבחינת הרשות המקומית והוועדה המקומית לתו"ב, לא תתעוררנה בעיות בעת שתוגש הבקשה לתיקון צו רישום הבית המשותף. הצעד הראשון לבחינת המצב, היה לבדוק את תיק הבניין, ולוודא, כי בעתיד רשויות אלה לא תתנגדנה לתיקון צו הרישום באופן שהדירה שהמערערים רכשו תרשם כיחידה נפרדת בבית המשותף. חובת הבדיקה ברשויות חלה על המשיב ביתר תוקף לאור העובדה, כי בעת כריתת החוזה, הדירה השלישית בבניין הלכה ונבנתה. אמנם, בית המשפט קמא קבע, כי הצדדים לא מסרו למשיב מידע בעניין זה, ובאותה עת לא הייתה למוכרים אלא כוונה לבנות דירה שלישית בעתיד, ואולם, נראה כי בעניין זה בית המשפט קמא לא היה דק פורתא. בפיסקת ה"הואיל" הרביעית, במבוא לחוזה שנערך על ידי המשיב, נרשם כי "המוכר בונה על גג הדירה הנמכרת לקונה". "בונה" נאמר – בלשון הווה. כמו כן, נקבע בסעיף 12(א) לחוזה, כי "הקונה מצהיר בזה שידוע לו שעל גג הדירה הנמכרת לו, נבנית ע"י המוכר דירה נוספת שתהיה שייכת למוכר בלבד". גם כאן נאמר "נבנית" – לשון הווה. כלומר, אין בסיס לטענת המשיב, כי לא ידע שבעת כריתת החוזה בניית הדירה השלישית כבר הייתה בעיצומה, וכי הדבר נעלם מעיניו משום שהצדדים לא מסרו לו על כך. לפיכך, היה עליו לבדוק כיצד, אם בכלל, בנייתה משפיעה על הפעולות העתידיות שיהיה צורך לנקוט בהן לשם תיקון צו רישום הבית המשותף. אך אפילו בהתעלם מהדברים הללו, נראה כי הבעיה הקשה ביותר מתעוררת עם העובדה, כי הדירה שהמערערים רכשו, הוגדרה מלכתחילה כ"חלק" מתת חלקה 1. הגדרה זו, הרואה את הדירה כחלק מהדירה שכבר הייתה בנויה בבניין, והייתה רשומה בפנקס הבתים המשותפים כיחידה נפרדת בבית המשותף, חייבה את המשיב לבחון, האם ניתן יהיה בעתיד להפריד את "החלק" הנמכר למערערים מהדירה הקודמת ולרשום אותה כיחידה נפרדת. בראש ובראשונה, היה על המשיב לבדוק, האם הרשות המקומית והוועדה המקומית לתו"ב יתנו למערערים האישור הדרוש לשם תיקון צו רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין, ועוד לפני כן, היה צריך לבדוק האם ניתן יהיה לקבל אישור אכלוס לדירה הנמכרת, כדירה נפרדת, על מנת שניתן יהיה לחברה לרשת החשמל כיחידה נפרדת. כיוון שהמשיב ייצג גם את המערערים בעסקה, היה עליו לבדוק בעירייה ובוועדה המקומית מה טיבו של ההיתר שניתן לבניית הדירה, ואם היה בודק, היה מגלה כי מדובר בהיתר להרחבת הדירה שכבר הייתה בנויה במקום. אם היה מוצא כי מדובר בהיתר להרחבת הדירה, כי אז היה עליו לבדוק מה תהיינה המשמעויות של היתר זה, והאם ניתן יהיה לקבל עבור הדירה הנמכרת אישור אכלוס שיאפשר חיבורה בנפרד לרשת החשמל.

בדיקות פשוטות אלה, שהיה על המשיב לבצע במשרדי עירית נהריה ובמשרד הוועדה המקומית, לא נעשו על ידו, ומכאן שורש הסתבכותם של המערערים.

משכך, פסק דינו של בית משפט קמא בטל והעניין יוחזר לבית משפט קמא לשם קביעת נזקי המערערים כתוצאה מהתרשלותו של המשיב.