מיסוי מכירת משרד, אשר היה בעבר דירת מגורים

שאלות -----

ביום 23.10.1995 - רכש אדם דירת מגורים. הדירה הושכרה כדירת יחיד. ביום 1.1.1999 - ערך אותו אדם שיפוצים בדירה, והוא הסב אותה לשימוש עסקי שלו כמשרד. במועד זה הוכלל הנכס בטופס הפחת ונתבע בשלו פחת שנתי. במועד רכישת הדירה, וגם במועד העברתה מהיישות האישית ליישות העסקית - לא דווח דבר לרשויות מס ערך מוסף; ובהתאמה - לא נתבע ניכוי מס תשומות בעניין הנכס. כיום - מעוניין הנישום למכור את המשרד. 1. מה הם היבטי המסים - מס ערך מוסף, מס שבח, מס מכירה - החלים על עסקת מכירת המשרד. 2. מה הן חבויות המס של הנישום (לרבות: מס ערך מוסף, מס שבח, מס מכירה) [?]; וכיצד אפשר לצמצם חבויות מס אלה ? 3. האם אפשר להחזיר את מעמד הנכס אל התחום הפרטי ולמוכרו בפטור ממס במעמד דירת יחיד?

תשובות ------- השאלה אינה פשוטה, והיא טעונה דיון גם בנתונים שלא פורטו בה. להלן - ניתוח כללי לסוגיות העולות בשאלה. היבטי מס ערך מוסף מבחינת מע"מ - המצב המתואר אינו אידיאלי, משום שהלכה למעשה לא שונתה הפעילות על הנכס; ולפיכך - גם לא דווחה ההסבה לעסק כמכר מהיבט המע"מ. בענייננו שכאן - במכירת הדירה / המשרד, כיום, יהיה חשוף האדם לדרישת תשלום מע"מ על כל תמורת הדירה, מאחר שמדובר במכר הציוד של העוסק. כאן יכולה לעלות הטענה, שמדובר בעסקה פטורה ממס מכוח סעיף 31(4) לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 [להלן - "חוק מע"מ"], הקובע פטור למכירת נכס, שלא היה אפשר על פי דין לנכות בעת הרכישה את מס התשומות בעניין. אולם, גם אל טענה זו לא ברור איך יתייחסו שלטונות מע"מ לנוכח העובדה, שבעת הרכישה של הדירה לא היה כלל מדובר בעוסק. [מצוין בזה, כי גם אם לא ימכור האדם את המשרד אך יפסיק את פעילותו, הוא יהיה חשוף לשומת המנהל על פי המובא בסעיף 137א לחוק מע"מ. אולם, מאחר שמדובר בנכס מקרקעין - יהיה רשאי המנהל לדחות את מיסוי העסקה למועד מכירת הנכס לחיצוניים.]