הנטל להוכיח כי דירה שהושכרה שימשה בפועל למגורים
עמ"ה 538/03 גרעין יוסף נ. פקיד שומה עכו
למערער שתי דירות - האחת, בקריית מוצקין, בה הוא מתגורר יחד עם משפחתו והאחרת, בקריית ביאליק (להלן - המושכר).
על-פי חוזה שכירות מיום 15.5.1996, הושכר המושכר לשוכר בוריס וייסמן (להלן – השוכר). בשנות המס שבערעור השכיר המערער את המושכר ודיווח בדוח על ההכנסות כדמי שכירות שסווגו כפטורות ממס, בהתאם לחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים) (הוראת שעה), התש"ו-1990 (להלן - החוק).
על פי בדיקת המשיב נמצא, כי דמי השכירות שולמו על ידי חב' קליניקה און, כי בחברת חשמל היה רישום חשבון על שמה, וכי על אחד החוזים חתמה אותה חברה. חברה זו גם שילמה בפועל את דמי השכירות בכל תקופת השכירות, בשנות המס שבערעור. הוכח שלפחות משנת 1999 הוצב שלט אשר הכריז על פעילות עסקית במושכר.
הערעור מתייחס לשומות שהוצאו למערער, בהתבסס על הטענה כי ההכנסה מדמי השכירות שקיבל המערער בשנות המס שבערעור חייבת במס, מאחר שההשכרה בפועל הייתה למטרה עסקית.
בית המשפט המחוזי בחיפה פסק
הנטל להוכיח כי הדירה שימשה למגורים, מוטל על המערער. לכן, הטענה לפיה המשיב לא הוכיח כי בדירה התנהל עסק, אין בה להועיל למערער. די בכך שהמשיב הצליח לערער את ההנחה שמדובר בדירה שהשימוש בה בפועל היה למגורים, וזאת למרות שעל פי נוסחו של חוזה השכירות, הייתה הדירה מיועדת לשמש כמושכר למגורים. המשיב עמד בחובת הראיה הנדרשת ממנו. נטל השכנוע נותר על המערער. בנטל זה לא עמד המערער.
המערער לא הוכיח, אף לא במידת הראייה הנדרשת בהליך אזרחי, כי לא ידע ולא יכול היה לדעת כי במושכר מתנהל עסק. יתר על כן, המערער לא נקט בשום אמצעי כדי לבדוק עובדה זו, גם כאשר עלתה אפשרות סבירה, מכלל הנסיבות של חוזי השכירות לאורך כל תקופות ההשכרה - כי במושכר מתנהל עסק. עצימת עיניים זו, במיוחד בהעדר ראיות נוספות שהיו בחזקת המערער, יש בה כדי לקבוע, כי המערער לא עמד בנטל הראיה.
סעיף 3 לחוק מורה, כי תנאי בסיסי לקיומו של הפטור, הוא מסמך בכתב לפיו המושכר ישמש למגורים בלבד. אין חולק כי בין המערער לשוכר, נחתם חוזה שכירות החתום על ידי השוכר, ובו הצהיר השוכר כי המושכר ישמש לו למגורים בלבד וכי אין השוכר רשאי לבצע שינויים במושכר, אלא לאחר קבלת רשות מאת המשכיר, מראש ובכתב.
אין להסתפק בהצהרה המפורטת בחוזה השכירות ועל המשכיר לעשות למצער, פעולות בסיסיות נדרשות, אשר יהיה בהן להוכיח כי הנישום עשה כמיטב יכולתו – כאדם סביר – לוודא כי אכן המושכר משמש למגורים בלבד. עצימת עיניים או אף התרשלות, אינן יכולות להקנות לנישום את הפטור.
קיומו של חוזה שכירות בו הוצהר כי מטרת השכירות היא שימוש למגורים, ואפילו הוסכם כי השימוש האמור הוא בלעדי, מהווה תנאי הכרחי לקבלת הפטור לצורכי מס, אך בשום פנים אינו תנאי מספיק. השימוש בפועל במושכר צריך שיהיה למגורים, ועל המשכיר לוודא מילויו של התנאי, או לשאת בחיוב המס הנדרש, אם התנאי הופר.
בענייננו, בחוזה השכירות הושארה אופציה, לפיה השימוש במושכר יותנה בקבלת רישוי או היתר. ככלל, שימוש למגורים אינו מצריך קיומו של תנאי כזה. ועוד, על חוזה השכירות מיום 28.3.2000 חתמה כצד לחוזה, חברת קליניקה און בע"מ, על אף שהשוכר הוא אדם פרטי. חברה זו גם אישרה כי היא זו שביצעה את תשלום דמי השכירות, מבלי להעיר, כי אלה שולמו עבור השוכר.
בנוסף, דמי השכירות הגבוהים יחסית שקיבל המערער היה בהם, בנוסף לראיות האחרות, ללמד כי המושכר אינו משמש למגורים. ועוד, אין זה סביר שהמערער לא ביקר במושכר בכל תקופת השכירות שנמשכה לאורך שנים. כמו כן, קרבת מקום מגוריו של המערער למושכר אינו עולה על 1.5 ק"מ, מה שמחייב ידיעה ובירור על הנעשה בו.
די היה בראיות שהוצגו, ובהעדר ראיות אחרות מטעם המערער, כדי לקבוע, כי המערער לא הצליח להוכיח כי המושכר שימש למגורים. משהצליח המשיב לערער את אמיתות הסעיף בחוזה השכירות, לפיו המושכר משמש למגורים, עברה חובת הראיה למערער, שעליו מוטל גם נטל השכנוע. המערער לא עמד בנטל.
הערעור נדחה. המערער חויב לשלם למשיב הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 5,000 ₪.
ניתן ביום: 16.4.2006 בפני: כבוד השופטת ש' וסרקרוג. ב"כ המערער: עו"ד אמיר שאשא; ב"כ המשיב: עו"ד יהודה גליטמן, סגן בכיר א' לפרקליטת מחוז חיפה.
