היטל השבחה שקונה נטל על עצמו לשלם-חלק משווי המכירה

ו"ע 1139/04, 1365/04-1364/04, 1367/04-1372/04 ורדי עירן ואח' נ. מנהל מיסוי מקרקעין רחובות

העוררים 3-1 הינם המוכרים בעסקאות מכר, של מגרשים באזור ראשון לציון (להלן - המקרקעין), שנערכו עם הקונים, העוררים 12-4.

התמורה הנקובה בכל אחד ואחד מן החוזים היא "נטו", כאשר הקונה מתחייב לשלם, בין השאר, תשלום היטל השבחה אשר יחול על המקרקעין.

העוררים 3-1 הינם הנוחלים עפ"י צוואה, של המקרקעין. המקרקעין היו בעבר פרדס ובשנת 1992 הופשרה הקרקע מיעוד חקלאי לאזור לבניית מגורים ב'.

המשיב בשומותיו הוסיף לתמורה הנקובה סך של 50,000$ בש"ח, לכל אחת ואחת מן השומות, כסכום משוער - והגדיל ע"י כך את התמורה הנקובה בכל אחת מהשומות העצמיות שהוגשו לו. המחלוקת בין הצדדים הינה בדבר קיומו של היטל השבחה בגין המקרקעין. השאלה היא, האם היטל ההשבחה שהקונים נטלו על עצמם לשלם במסגרת עסקאות המכר יתווסף, כעמדת המשיב, לשווי המכירה, או שמא אינו צריך להיווסף לשווי המכירה, כעמדת העוררים.

ועדת הערר בענין מס שבח מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו פסקה במישור העקרוני, אין כל ספק כי כאשר קונה לוקח על עצמו חיוב המוטל על המוכר, יש לכלול את סכום החיוב בגדר התמורה החוזית בחישוב שווי העסקה, לעניין חיובה במס לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן – החוק). הדין המהותי החל בנושא חיוב וקביעה של היטל ההשבחה, הינו התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבניה). יום אישור התכנית הוא היום הקובע לעניין חיוב בהיטל השבחה, כאשר כל שומה הנעשית לקביעתו צמודה ליום אישור התכנית. זהו היום הקובע לצורך חישוב ההשבחה והיטל ההשבחה. גם אם השומה נעשית שנים לאחר המועד הקובע, היא נעשית לאותו מועד של אישור התכנית המשביחה ומאותו מועד נושאת הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

הקושי היחידי שעלול להתעורר בעניין, הוא שבהיעדר שומה להשבחה ובכך התוצאה של היעדר חיוב בהיטל ההשבחה על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה - מנהל מס שבח הנו זה שצריך באורח אגבי, לקבוע ולהעריך במשוער את היטל ההשבחה הראוי בגין המקרקעין ולא תמיד יש בידיו את הכלים המתאימים להערכה זו. בענייננו, העוררים טוענים כי אין בנמצא בימי המכירה תכנית מאושרת כלשהי המשנה את יעוד המקרקעין מחקלאי לבניה למגורים. המשיב הוכיח כי אושרה תכנית 50/50. תכנית זו החלה על המקרקעין ביום המכירה, אכן משנה את יעוד הקרקע מחקלאי למגורים. טענת העוררים שלפי התכנית הנ"ל לא ניתן לבנות בפועל, היינו לקבל היתר בניה, ומשום כך לא יכול להיות חיוב בהיטל השבחה - אין לה על מה שתסמוך. אין כל ספק בכך שעקב אישור התכנית נוצרה השבחה במקרקעין, כיון שחלה עלייה בערכם עקב אישור זה. לעוררים שמורה הזכות להגיש בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק, בעניין גובה היטל ההשבחה. אם העוררים יוכלו במסגרת תיקון כזה להוכיח שהם פטורים מהיטל השבחה (ובידם פטור מהועדה המקומית לתכנון ולבניה) בגין תכנית 50/50, או שסכום ההיטל שונה מזה שנקבע ע"י המשיב - ישקול המשיב טענות אלה בחיוב. העררים נדחו. כל יחידת עוררים חויבה לשלם למשיב הוצאות משפט בסכום כולל של 2,500 ₪. ניתן ביום: 27.4.2006 בפני: כב' השופט (בדימוס) ז. עמוס - יו"ר הועדה; מר ד. מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין – חבר; מר צ. פרידמן, רו"ח – חבר. ב"כ העוררים: עו"ד שלמון יורם; ב"כ המשיב: עו"ד מיכל סולומונוביץ מפמת"א.