מה דין פיצוי בגין הפקעה ודמי שימוש במקרקעין?

שאלה

א. פלוני קיבל בירושה זכויות במקרקעין. פרט לכך יש לפלוני הכנסות מדמי שכירות (מגורים ומסחרי) ואין לו הכנסות אחרות.

ב. מדינת ישראל עשתה שימוש במקרקעין ללא הסכמת הבעלים.

ג. כתוצאה מהנ"ל הוגשה תביעה כנגד המדינה על ידי בעלי המקרקעין,

ד. בעקבות התביעה חתמו הצדדים על המכס פשרה לפיו, המדינה תפצה את פלוני כמפורט להלן:

— המדינה תשלם דמי שימוש במקרקעין שנקבעו בפשרה, לתקופה אוקטובר 1990 ועד סוף ספטמבר 2002. — הואיל ובחודש 10/2002 תפסה המדינה חזקה בחלק מהמקרקעין, הוסכם כי בגין הפקעה החוקה, תשלם המדינה פיצוי הפקעה לתובעים. — מודגש כי פיצויי ההפקעה ישולמו עבור תקופת השימוש (מ-10/02) ועד לפינויים ב-2007.

1.מה דין דמי השימוש ששילמה המדינה לעניין מס הכנסה ומס ערך מוסף? האם יש רלוונטיות לעובדה שפלוני נישום / עוסק?

2.מה דין פיצוי ההפקעה ששילמה המדינה לעניין מס הכנסה / שבח ולעניין מע"מ?

3.האם קיימת חבות נוספת כלשהי במקרה וכנ"ל שיש לקחת בחשבון?

תשובה

1. מנתוני השאלה עולה כי המדינה לא הפקיעה לחלוטין את המקרקעין, אלא רק עושה בהם שימוש, שאינו מרצון של הבעלים

2. בהינתן עובדות והערה זו שלעיל כי אז דמי השימוש בגין השימוש במקרקעין הינם בגדר הכנסה בידי המקבל/הבעלים וככאלה הינם חייבים במס הכנסה מכח הוראות סעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה. במקביל מדובר בהכנסה חייבת במס ערך מוסף, ועל כן על מחיר השימוש המוסכם יש להוסיף מע"מ, אלא אם הוסכם כי המחיר כולל מע"מ, במסגרת הסכם הפשרה.

3. באם הבעלים הינו אדם פרטי לעניין המקרקעין נשוא השאלה, כי אז יחול החיוב במע"מ בגין דמי השימוש על המדינה אשר תנפיק חשבונית מס עצמית בהתאם להוראות תקנה 6ב לתקנות מע"מ ותעביר המע"מ ישירות לרשויות מע"מ. יש לשים לב כי כך נקבע בהסכם וכך בפועל נעשה!

באם הבעלים הינו עוסק לעניין המקרקעין נשוא השאלה כי אז חבות המע"מ בגין דמי השימוש חלה עליו והוא מחויב בתשלום המע"מ שהועבר לו מאת המדינה, כנגד חשבונית מס שינפיק למדינה ויעביר את המע"מ לרשויות מע"מ. [שוב אנו מניחים כי המחיר המוסכם הינו לפני מע"מ כך הבעלים מוסיף ומגלגל את המע"מ על המדינה, אלא אם נקבע מפורשות אחרת בהסכם הפשרה].

4. לעניין הפיצוי בגין ההפקעה מ- 2002 ועד 2007, וככל שמדובר במצב שבו המקרקעין חוזרים בשנת 2007 לידי הבעלים, כי אז אין מדובר בעסקת מכר לפי חוק מיסוי מקרקעין , אך בהחלט מדובר שוב בהכנסה חייבת לעניין פקודת מס הכנסה החייבת במס, כהכנסה שאינה מיגיעה אישית (הכנסה פסיבית) לאור הוראות סעיף 2(6) לפמ"ה.

5. בגין ההכנסה מהפקעה עד שנת 2007 שוב יחול מע"מ, בהתאם למצוייין לעיל.

6. תשומת הלב מופנית להוראות סעיף 8ב לפקודת מס הכנסה המחייב תשלום מס על מלוא ההכנסה בגין הדמי שימוש/הפקעה בענייננו באם התשלום נתקבל מראש במלואו על מלוא תקופת השיומש/הפקעה, מה שיוצר חיוב מס גבוה, על פניו, לנישום בשנת קבלת הכספים, וככל שמדובר בהכנסה פסיבית , ולאור הנתונים האחרים של נישום זה (רק הכנסות פסיביות) כי אז גם בגין הכנסה זו יחוב בתשלום דמי ביטוח לאומי.

7. ראוי היה לתכנן אחרת את הסכם הפשרה עם המדינה ולכלול בו מרכיבים שאולי אינם חבים במס, כגון למשל עגמת נפש של הנישום הבעלים, אך נראה כי עניין זה כבר אינו רלוונטי לאור הנתונים.

8. עוד נציין כי הוראות סעיף 9(13א) לפקודת מס הכנסה מעניקים פטור ממס בגין הפרשי הצמדה אשר שולמו בשל הפקעת נכס, ועל כן ככל שמרכיב ההסכם עם המדינה כולל הפרשי הצמדה, סכום זה אינו חב במס, ויתכן אף שהיה מקום לעשות שימוש במרכיב זה במסגרת הפשרה, כדי לבנות הכנסה שחלקה הגדולה יותר פטור ממס, והמבין יבין...