ניו יורק מנהטן נדל"ן ארה"ב
צילום: Bizportal
בועה?

מעלות מורידה את תחזית הדירוג לאגרות החוב של דה זראסאי - חשש מאי עמידה באמות המידה הפיננסיות

דה זראסאי שגייסה אצלנו 2 מיליארד שקל, פועלת בשוק השכירות בניו יורק, אבל בינתיים לא סבלה מהרגולציה המחמירה על השוק - מעלות שעד כה הביעה ביטחון בהחזר החוב של החברה, עדיין בטוחה, אבל פחות - מורידה את תחזית הדירוג לעתיד 
ערן סוקול | (5)
נושאים בכתבה אגרות חוב

אגרות החוב של דה זראסאי בהיקף של כ-2 מיליארד שקל, החזיקו מעמד בשנה האחרונה למרות שעיקר פעילותה של החברה מתרכז בניו יורק ועלול להיות מושפע מהרגולציה המחמירה על משכירי הדירות. זראסאי התעקשה שהיא "מוגנת", למרות שבשוק יש כאלו שכבר חודשים רבים סבורים שגם היא תיפגע מהרגולציה. חברת הדירוג מעלות משדרת אמנם ביטחון לגבי פירעון אגרות החוב של דה זראסאי, אבל מזהירה כי הדירוג עלול לרדת בעתיד. במילים אחרות, מעלות מכינה את הקרקע להורדת דירוג בעתיד ומעלה חשש כי החברה לא תעמוד ביחסים פיננסיים שנקבעו מול מחזיקי החוב.

"אנו צופים כי בשנת 2019 תציג החברה יחס כיסוי ריבית אשר אינו הולם את הדירוג הנוכחי", כותבים הכלכלנים של מעלות וממשיכים - "על פי התכנית העסקית של החברה, היא תפעל לשיפור ביחסי הכיסוי כבר בטווח הקצר באמצעות התייעלות תפעולית בנכסים ובאמצעות הגברת קצב מכירת הדירות, שכבר באה לידי ביטוי בהיקף החוזים החתומים הגבוה יחסית בסוף 2019.

"להערכתנו, יישום מוצלח של תכניות החברה, יחד עם השלמתם של פרויקטי הייזום, וציפיותינו ליציבות יחסית במינוף המאזני של החברה בשנתיים הקרובות, עשויים לתמוך ברמת הדירוג הנוכחית. עם זאת, אנו מעריכים כי במקרה של עיכובים בהשלמת פרויקט הייזום ברחוב 31 או היקף נמוך מהצפוי של מכירת דירות, ייתכן שהחברה לא תעמוד ב-12 החודשים הקרובים ביחסים הפיננסיים ההולמים את הדירוג. בהתאם לזאת, אשררנו את הדירוג 'ilAA' של חברת דה זראסאי גרופ לטד, אך שינינו את תחזית הדירוג לשלילית מיציבה. כמו כן, אשררנו את הדירוג 'ilAA' לסדרות האג"ח של החברה.

"תחזית הדירוג השלילית משקפת את הערכתנו כי ייתכן שב-12 החודשים הקרובים החברה לא תציג יחסים ההולמים את הדירוג הנוכחי, כלומר יחס מתואם EBITDA להוצאות מימון של כ-2 ויחס חוב לחוב והון עצמי של כ-55%. שיקולים עיקריים לפעולת הדירוג תחזית הדירוג השלילית נובעת מאי עמידתה של החברה ביחס כיסוי הריבית ההולם את הדירוג בשנת 2019, בשונה מתחזיותינו הקודמות, ומהיתכנות של חריגה מיחס זה בשנה הקרובה, בין היתר במקרה של עיכובים נוספים בהשלמת פרויקט הייזום או היקף נמוך מהצפוי של מכירת דירות. בדומה לשנת 2018, בשנת 2019 צפוי יחס הכיסוי EBITDA להוצאות המימון של החברה לעמוד על 1.4, וזאת בעיקר בשל עיכוב בהשלמת הפרויקט ברחוב 31, שנדחתה ל-2020, ומכירת דירות מוסבות נמוכה מהתחזית.

"אלה התקזזו חלקית מול גידול ב-NOI וב-EBITDA מהנכסים המניבים הקיימים, שנבע בעיקר מתהליכי התייעלות שביצעה החברה, שכללו צמצום בעלויות התפעול בנכסים ובהוצאות המטה. התייעלות זו צפויה להגדיל את ה-NOI מנכסים קיימים לכ-56-58 מיליון דולר בשנת 2019 לעומת כ-51 מיליון דולר ב-2018.

"להבנתנו, בכוונת החברה להמשיך ולפעול לשיפור ביחסי כיסוי החוב בטווח הקצר, בעיקר באמצעות הגברת קצב מכירת הדירות המוסבות, שכבר באה לידי ביטוי בהיקף החוזים החתומים הגבוה יחסית בסוף 2019 - כ-80 חוזים חתומים ודירות ריקות הניתנות לשיווק, ובזכות השלמת הפרויקט ברחוב ה-31 ,שאכלוסו צפוי להתחיל במחצית הראשונה של 2020 ושהתקבולים ממנו צפויים בשנתיים הבאות (נכון להיום נמכרו כ-20% מהדירות בפרויקט). פרויקט זה צפוי להניב לחברה תזרים כולל של כ-50-70 מיליון דולר, מתוכם החזר הון של כ-35 מיליון דולר.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

"בכפוף ליישום מוצלח של תכניות החברה, אשר צפוי להגדיל את בסיס ה-EBITDA, במקביל לקיטון צפוי בהוצאות המימון בשל המשך האמורטיזציה של החוב הבנקאי והאג"ח, ובהיעדר רכישות מהותיות חדשות, אנו מעריכים כי בשנים 2020-2021 ישתפר יחס הכיסוי לכ-2 ו-1.8 בהתאמה, ויתמוך בדירוג הנוכחי. בשנת 2019 אושרו שינויים בחוקי השכירות בעיר ניו-יורק אשר השפיעו על נכסים של החברה ועל כמיליון דירות נוספות בעיר. מטרתם של השינויים הייתה למנוע הוצאת דירות מפיקוח לשוק החופשי ולמתן את עליות שכר הדירה בדירות הקיימות. שינויי החקיקה כללו, בין היתר, ביטול האפשרות להוצאת דירות מפיקוח על שכר הדירה במקרים של דמי שכירות והכנסות של הדייר גבוהים מתקרה בחוק, ביטול האפשרות להעלאת שכר הדירה במקרה של עזיבת דייר וצמצום ההעלאה המותרת בשכר דירה במקרה של השקעות בבניין או בדירה. שינוי חקיקה אלו נלקחו בחשבון בתרחיש הבסיס שלנו ואיננו צופים השפעה מהותית נוספת על הביצועים התפעוליים של הנכסים מעבר לתחזיותינו". 

"תחזית הצמיחה שלנו בדמי השכירות של הנכסים הקיימים הייתה ונותרה נמוכה יחסית, עד 2% ,ותואמת את ההחלטה שהתקבלה בוועדת השכירות בניו-יורק להעלות השנה את שכר הדירה המפוקח בשיעור של 1.5% בחוזים לשנה ובשיעור של 2.5% בחוזים לשנתיים. חוק מהותי נוסף שהתקבל הקשיח את התנאים להמרת בנייני דירות להשכרה לנכסי קונדו למכירה condo conversion. .בהתאם לתיקון, יידרש רוב של 51% מהדיירים הקיימים המעוניינים לרכוש דירות בבניין כדי להמיר את הבניין, במקום תנאי של מכירת 15% מהדירות בבניין, כולל לידי משקיעים מבחוץ. אנו מעריכים כי פרק הזמן הנדרש להמרה של בנייני הדירות מהשכרה למכירה יתארך משמעותית והחברה צפויה לצמצם באופן מהותי את תהליכי ההמרה של בניינים חדשים ואולי אף להפסיק אותם. עם זאת, נכון לספטמבר 2019, החברה מחזיקה כ-1,260 דירות בבניינים שבהם כבר הושלם הליך ההמרה) והחברה יכולה למכור את הדירה ברגע שהדייר יחליט לפנותה (בנוסף ל-83 דירות עם חוזי מכירה שטרם נמסרו, בשווי של 640 מיליון דולר (הערכת החברה), העולה מהותית על השווי בספרים. דירות אלו צפויות לייצר לחברה תזרים של כ-600 מיליון דולר לאחר פירעון החוב הבכיר עליהן.

"בנוסף יש לחברה 263 דירות שבהן כבר התקבל אישור לשיווק מהתובע הכללי, ועוד 211 דירות שבהן החברה הספיקה להגיש תכנית להמרה. דירות שהתקבל בהם אישור או הוגשו בגינן תכניות לפני שינוי החקיקה אינן מושפעות מהשינוי. לכן, איננו צופים השפעה מהותית של שינויי החקיקה על היקף מכירות הדירות המוסבות של החברה בטווח הבינוני ועל התכנית העסקית של החברה להגברת קצב המכירות. מלאי הדירות הקיים תומך בגמישות הפיננסית של החברה, אך יחד עם זאת, היקף ומועד מכירות אלו קשים יותר לחיזוי. החברה תלויה במכירת דירות אלו על מנת לשמור לאורך זמן על יחסי כיסוי ההולמים את הדירוג". 

דה זראסאי גרופ לטד היא חלק מקבוצת Pinnacle מהקבוצות הוותיקות בתחום הדיור המפוקח להשכרה בעיר ניו יורק. החברה פועלת ברכישה, השכרה, פיתוח והשבחה של בנייני מגורים בניו יורק, שרובם הגדול נמצא תחת שכירות מפוקחת של עיריית ניו יורק.

"תיק הנכסים של החברה מוערך בכ-2.2 מיליארד דולר וכולל כ-9,000 יחידות דיור בכ-125 בנייני מגורים הפזורים בארבעת הרבעים המרכזיים של העיר ניו-יורק - מנהטן, ברוקלין, קווינס וברונקס. נשיא החברה ובעל השליטה בה הוא ג'ואל וינר.

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    בני גור 26/03/2020 08:32
    הגב לתגובה זו
    אין להם שום סיכוי לשרת את החוב, בשלב הבא, הם יגלגלו את החוב, בריבית של 20%, ולאחר מכן הנכס ילך לנושים המועדפים, משפטית אתם לא יכולים לקחת את עו"ד גיסין, כי צריך להגיש את ההליך באיי קיימן.
  • 4.
    בורסה ז"ל 30/01/2020 18:59
    הגב לתגובה זו
    גם אז וגם כעת הממשלה אדישה למצב לא מעניין אותה מה יקרה לכספי הצבור בזקנתם פצצת זמן חברתית שלא מדאיגה את חברי הכנסת עם המליונים ואת ביבי עם המליונים והפנסיה שלהם מובטחת ופה רק חושבים איך לחלוב עוד ועוד חברות ולהפיל את המשקיעים סוף המדינה מתקרב. אמרו שהמשיח יגיע בשנת 2020 . בטח יגיע ויהרוס הכל. דש לנעמה יששכר זה מה שחשוב
  • 3.
    [email protected] 30/01/2020 18:26
    הגב לתגובה זו
    יש הבדל של שמים וארץ - ולמעשה אין קשר - בין אמות המידה המחייבים מול מחזיקי האג"ח לבין אמות המידה של הדירוגים הפנימיים של מעלות. לא אפרט כאן ההבדלים, אני מקווה שאתה מבין על מה שאתה כותב ותדאג לתקן – כרגע אתה מציין "עלה חשש כי החברה לא תעמוד ביחסים פיננסיים שנקבעו מול מחזיקי החוב." – וזה פשוט לא נכון. זה לא מה שמעלות כתבו (הם התייחסו לאמות המידה הפנימיות שלהם) והחברה עלולה לפנות אליך עקב הטעיית הקוראים. ולמי שלא מבין ההבדלים בין אמות המידה – זה כמו שתלמיד יקבל התראה שהוא עלול לרדת מכיתת מצטייני מתמטיקה 5 יחידות לכיתת 4 יחידות, והעתונאי הכלכלי ידווח שהוא לא עומד בדרישות בית הספר ומועמד לסילוק מבי"ס. כאמור – לא קשור למציאות.
  • 2.
    גיל 30/01/2020 18:05
    הגב לתגובה זו
    יש הבדל של שמים וארץ - ולמעשה אין קשר - בין אמות המידה המחייבים מול מחזיקי האג"ח לבין אמות המידה של הדירוגים הפנימיים של מעלות. לא אפרט כאן ההבדלים, אני מקווה שאתה מבין מה שאתה כותב ותדאג לתקן – כרגע אתה מציין "עלה חשש כי החברה לא תעמוד ביחסים פיננסיים שנקבעו מול מחזיקי החוב." – וזה פשוט לא נכון. זה לא מה שמעלות כתבו והחברה עלולה לפנות אליך עקב הטעיית הקוראים. ולמי שלא מבין ההבדלים בין אמות המידה – זה כמו שתלמיד יקבל התראה שהוא עלול לרדת מכיתת מצטייני מתמטיקה 5 יחידות לכיתת 4 יחידות, והעתונאי הכלכלי ידווח שהוא לא עומד בדרישות בית הספר ומועמד לסילוק מבי"ס. כאמור – לא קשו למציאות.
  • 1.
    מבין 30/01/2020 17:18
    הגב לתגובה זו
    כול הכותרת הבומבסטית הזאת בסוף היום מדובר על דרוג גבוה של AA- אז יורידו ל A+ האג"ח ב- 8% תשואה !!! קניית המאה האג"ח וכול המפוחדים של 2018 איפה הם היום אף אחד לא שומע . יש פה אינטרנסנטים שרוצים להרוויח מירידת האג"ח וטו לא .
מאיר שמיר מבטח שמיר
צילום: מבטח שמיר

מאיר שמיר עשה פי 8 על ההשקעה בלנדבאזז; עכשיו ה-IPO

מבטח שמיר של מאיר שמיר השקיעה 34 מיליון שקל וצפויה אחרי ה-IPO להיות עם החזקה של 280-300 מיליון שקל. רווח פוטנציאלי של כ-260 מיליון שקל, מתוכו כ-130 מיליון שקל אמור להירשם בהמשך

רן קידר |

מבטח שמיר החזקות מבטח שמיר 2.01%  היא אחת מחברות ההחזקה הוותיקות והטובות בבורסה בת"א. היא מייצרת תשואות עודפות על פני זמן כשהשווי הנוכחי שלה מסתכם ב-2.5 מיליארד שקל, אחרי מהלך של פי 5 ב-5 השנים האחרונות. בראש החברה עומד מאיר שמיר שבכלל התחיל בתחום הביטוח והפך את החברה מסוג של סוכנות ביטוח לחברת החזקות עפ פעילות רחבה בתחום האשראי החוץ בנקאי דרך מניף, פעילות בנדל"ן דרך שורה של חברות, פעילות באנרגיה דרך החזקה בתחנות כוח והחזקה גם במניות טכנולוגיה.

על פני השנים שמיר ידע לקנות נמוך ולמכור יקר, כשאת עסקת החלומות הוא עשה בתנובה - רכישה יחד עם אייפקס את השליטה ומכירה תוך כמה שנים בשווי כפול. מבטח השקיעה כ-600 מיליון שקל ונפגשה עם כ-1.2 מיליארד שקל, כשמאז ההצלחה הגדולה היתה במניף שהונפקה בבורסה לפני כארבע שנים ומאז שינק שוויה יותר מפי 2 לשווי של כ-1.25 מיליארד שקל. החזקתה של מבטח מסתכמת בכ-600 מיליון שקל, כשהיא גם נהנתה מדיבידנדים שוטפים. 

בעשור האחרון הקבוצה משקיעה הרבה בתחנות כוח שהפכו למרכיב הגדול בסל השקעות שלה. זה תחום שדורש סבלנות, ולשמיר יש סבלנות. לפני כשש שנים נכנסה הקבוצה לשותפות בתחנת אלון תבור והיא רכשה מאז נתח במספר תחנות  עם תפוקה כוללת שמועכת בכ-1,800 מגוואט. כמו כן, החברה מקימה את תחנת קסם בעלות של מעל 4 מיליארד שקל. גם את תחום האנרגיה ידע שמיר לתרגם לרווחים כשהכניס את כלל להשקעה בתחום לפי שווי של 1.2 מיליארד שקל. 

ואחרי תנובה, מימון חוץ בנקאי ואנרגיה, מגיע תורה של הטכנולוגיה. חברת הפינטק לנדבאזז (Lendbuzz), שהוקמה על ידי הישראלים אמיתי קלמר וד"ר דן רביב, ומספקת ניתוח פיננסי טכנולוגי מבוסס AI של לווים בעיקר לסוכניות רכב, מתקדמת צעד משמעותי בדרך להפיכתה לציבורית בוול סטריט. מבטח השקיעה בה 34 מיליון שקל כשההשקעה רשומה בספרים ב-166 מיליון שקל.

לנדבאזז נערכת לגיוס לפי שווי של 1.3-1.5 מיליארד דולר ומבטח מחזיקה בדילול כ-6.6% ממנה. ההחזקה צפויה להיות אחרי ההנפקה בשווי של 280-300 מיליון שקל וזו הצפת ערך מרשימה. פי 8 עד אפילו פי 10 תוך כ-5 שנים. 

בורסת תל אביב
צילום: תמר מצפי
סקירה

קמטק קופצת 4.3%, נאייקס יורדת 4%; ת"א 35 מאבד 1%

מגמה שלילית בבורסה למרות ארביטרז' חיובי, כאשר המתיחות הגיאופוליטית משפיעה על הבורסה; וגם - מה צפוי במדד המחירים שיתפרסם ביום שני?

מערכת ביזפורטל |

פתיחה שלילית בבורסה למרות ארביטרז' חיובי, כאשר המתיחות הגיאופוליטית משפיעה על הבורסה. מדד ת"א 35 יורד 0.4% ומדד ת"א 90 נסחר סביב ה-0.
במבט על הסקטורים, מדד הבנקים יורד 0.6%, מדד הביטוח יורד 0.3%, מדד הנדל"ן יורד 0.3% ומדד הנפט והגז מאבד 0.6%


ביום שני יתפרסם מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט. למדד יש השפעה גדולה על קובעי המדיניות בבנק ישראל, כאשר מדד נמוך יחזק את ההערכה להפחתת ריבית קרובה. מדד מאכזב עלול להביא לדחייה של הורדת הריבית, אם כי, הפעם סיכוי גבוה שהריבית תרד במפגש הבא בסוף החודש וזאת מכיוון שהפד בישיבתו ביום רביעי הקרוב צפוי להוריד את הריבית.

בנק ישראל ירגיש הרבה יותר בטוח להוריד ריבית אחרי שהקולגה ג'רום פאוול יוריד ראשון. אבל בעוד שההימורים בארה"ב הם מעל 95% להורדת ריבית, אצלנו יש שאלה גדולה בקשר למלחמה. הנגיד כבר התבטא בעבר על אי הוודאות שנגרמת כתוצאה מהמלחמה ולמרות שמבחינת הנתונים הכלכליים אין שום סיבה שלא להוריד ריבית. אפילו הגירעון בשיעור של 4.7% יחסית טוב, הנגיד מתלבט. הריבית הגבוהה היא בראש וראשונה כדי לרסן את האינפלציה. האינפלציה אומנם עלתה בהדרגה לקצב שנתי סביב 3.1%-3.2%, אבל כשמסתכלים קדימה היא באזור 2.1%-2.2% ויש כלכלנים שצופים אפילו פחות מכך, מבינים שהאינפלציה חוזרת לתוואי של בנק ישראל ואם כך, אז למה לא להוריד ריבית? מדד המחירים באוגוסט צפוי לעלות בין 0.5% ל-0.7% - להרחבה: מדד המחירים באוגוסט - מה הצפי והאם הריבית תרד?

מניות במוקד

טראלייט טראלייט 2.23%   דיווחה על התקדמות משמעותית בפרויקט הדגל "תענך 2" שבדרום עמק יזרעאל, עם חתימת מזכר הבנות מחייב מול חברת Supply Power Sungrow הסינית, במסגרתו תספק האחרונה מערכות אגירת אנרגיה וממירים בהספק של 107 מגה־ואט. זהו צעד מהותי בפרויקט שיכלול לא רק ייצור חשמל בטכנולוגיה פוטו־וולטאית, אלא גם מתקני אגירה שיאפשרו שימוש חשמלי בשעות שבהן השמש אינה זמינה. עלות העסקה מוערכת בכ-40 מיליון דולר, כאשר במקביל הצדדים ינהלו מו״מ לקראת חתימה על הסכם מפורט. לפי ההודעה, מזכר ההבנות צפוי להישאר בתוקף עד לחתימת ההסכם המפורט, או לחלופין עד תום תקופת האחריות על הציוד או ביטול ההסכם בהתאם לסעיפיו. במלים פשוטות, גם אם לא ייחתם הסכם מלא, המזכר ימשיך להיות מחייב ויאפשר קידום הפרויקט. להרחבה - טראלייט מתקדמת בתענך 2 ורוכשת ציוד בכ-40 מיליון דולר

שותפות ביג-טק 50 ביג-טק 50  עדכנה כי חברת הפורטפוליו ויה Via Transportation 7.63%   השלימה בהצלחה הנפקה ראשונה בבורסת ניו יורק, במסגרתה גייסה כ-493 מיליון דולר לפי שווי של כ-3.65 מיליארד דולר, במחיר של 46 דולר למניה. במסגרת ההנפקה מכרה השותפות 22,497 מניות שהחזיקה תמורת כ-970 אלף דולר נטו, לפי מחיר של 43.1 דולר למניה לאחר עמלות, מה שמשקף תשואה של כ-37.7% על השקעתה המקורית מ-2021, אז רכשה 63,916 מניות ב-1.99 מיליון דולר (31.29 דולר למניה). בכוונת השותפות לחלק את התמורה לבעלי היחידות בכפוף לקבלת האישורים הנדרשים, לרבות מבית המשפט. לשותפות נותרה החזקה של 41,419 מניות ויה הכפופות לתקופת חסימה של כחצי שנה, שלאחריה תשקול מימוש נוסף. מדובר באקזיט הרביעי של השותפות מתוך 17 השקעות שביצעה מאז הוקמה לפני כארבע וחצי שנים.