השקעות נדל"ן בארה"ב: איך למקסם את התשואה במינימום סיכון?
ירידות המחירים החדות שצפויות בעקבות משבר הקורונה, טומנות בחובן הזדמנות גדולה להשקיע בנדל"ן בארה"ב במחירי מציאה. כך תמצו את ההזדמנות בלי לקחת סיכונים מיותרים
משקיעים ישראלים רבים כבר מבינים שכמו במשבר העולמי ב- 2008, גם הקורונה פתחה חלון הזדמנויות לקניית נכסים בארה"ב במחירי רצפה. אם משקיעים שרכשו נכסים בארה"ב לאחר המשבר ב- 2008 הרוויחו 50% ויותר תוך מספר שנים, כך גם משקיעים שירכשו נכסים בעקבות משבר הקורונה יוכלו להרוויח בגדול. זאת הודות למפולת המחירים הצפויה, שתוביל לקניית נכסים במחירים הנמוכים בעשרות אחוזים ממחירי השוק.
אפילו מדינת ישראל מבינה ששוק הנדל"ן מעבר לים קורץ למשקיע הישראלי, ולכן החליטה להפחית לאחרונה את מס הרכישה מ- 8% ל- 5%. מטבע הדברים מדובר בטיפה בים: בסכום שבקושי מספיק לקניית דירה קטנה בעפולה, אפשר לקנות נכסים מרשימים להשקעה בלב אזורי הביקוש בניו יורק.
זה לא אומר כמובן שכל השקעה כדאית, ושאין סיכונים בהשקעות נדל"ן (בארה"ב או בכלל) בעת הזו. כמו בכל השקעה, גם השקעות נדל"ן מוצלחות בארצות הברית הן תוצאה של בחירת האזור, הנכס וסוג ההשקעה בצורה חכמה. מהם המפתחות שיובילו למקסימום תשואה ולמינימום סיכון בבואכם להשקיע בארה"ב?
המפתחות למקסום התשואה מפתח #1: בחירת העיתוי הנכון להשקיע הנתונים המאקרו כלכליים מלמדים שהנזקים של משבר הקורונה עמוקים יותר מהנזקים הכלכליים שחולל המשבר העולמי בשנת 2008. בהתאם לכך, ירידות המחירים צפויות להיות חדות יותר, ולאפשר למשקיעים חכמים לקנות נכסים ברמות מחירים נמוכות בהרבה ביחס למחיר השוק. אם המשבר ב- 2008 אפשר לרוכשי נכסים להניב תשואה של למעלה מ- 50% תוך מספר שנים, ההחלטה להשקיע בנדל"ן בארה"ב במשבר הנוכחי יכולה אף היא להניב תשואות יוצאות דופן.
השקעה בעיתוי הנוכחי מתבקשת לנוכח נתון נוסף, המלמד כי ארה"ב הופכת לאומה של שוכרים: מאז 2005 נוספו מדי שנה בממוצע 804,000 משפחות למעגל שוכרי הדירות, זאת לעומת 75,000 משפחות בלבד שהתווספו כל שנה בין השנים 1990-2004. מדובר בעלייה שנתית אסטרונומית בגובה 1,040%, שצפויה בחלוף משבר הקורונה להגדיל את הביקושים ולדחוף את מחירי הנכסים כלפי מעלה.
מפתח #2: בחירת אזור ההשקעה אזורים שנראים למשקיע בלתי מנוסה כמבטיחים ונוצצים, יכולים להתברר כאזורים בעייתיים להשקעה. כך למשל האג'נדה הדמוקרטית במנהטן מובילה לריבוי רגולציות, שמקשות על בעלי הנכסים להעלות את שכר הדירה ופוגעות לאורך זמן בתשואה. עודף רגולציה עלולה גם להקשות על מיצוי זכויות הבנייה בנכס בו תבחרו להשקיע.
לצורך מקסום פוטנציאל התשואה, יש לבצע ניתוח מעמיק של האזור: מהם המאפיינים הדמוגרפיים של האוכלוסייה? מהו אחוז הצעירים בשכונה? מי עובר אליה? מהי מידת הקרבה למוקדי תעסוקה ולמוסדות השכלה גבוהה? מהי הנגישות התחבורתית? מהו אופי הרגולציה?
"ככל שתאספו יותר נתוני מיקרו ומאקרו על אזור ההשקעה, כך תקבלו החלטה מושכלת ונבונה יותר. הגישה הזו מאפשרת לנו לאתר נכסים בעלי פוטנציאל תשואה גבוה עבור משקיעים", אומר אומר ירון שמש, אחד ממייסדי חברת Prime Equity NYC – חברה שהוקמה ע"י 3 שותפים ישראלים ומתמחה ברכישה, שיקום, בנייה וניהול של נכסים למגורים ונכסים מסחריים המצויים במצוקה באזור ניו יורק וניו ג׳רזי. מייסדי החברה היו מעורבים לאורך 15 השנים האחרונות בפרויקטי נדל"ן בארה"ב בשווי כולל של למעלה מ- 150 מיליון דולר, אשר הניבו למשקיעים תשואה שנתית ממוצעת בגובה 15%-25%.
מפתח #3: קניית נכסים במצוקה הכוונה היא לרכישת נכסים שעוקלו ע"י הבנק, בעקבות אי עמידה בתשלומי המשכנתא. מכיוון שבזמן משבר כמות הנכסים במצוקה הולכת וגדלה באופן שמסכן את היציבות הפיננסית של הבנק, נכסים אלו יוצאו למכירה במחירים נמוכים אפילו יותר מהמחיר הממוצע שבינתיים צונח.
מפתח #4: גישה בלעדית לנכסים, לפני שהם מגיעים לשוק הרחב על הנייר, רכישת נכסים במצוקה יכולה למקסם את פוטנציאל התשואה. בפועל, אין למשקיע הממוצע את הידע או הגישה לבנקים שמוכרים את אותם נכסים. כאן נכנסות לתמונה חברות המתמחות בקניית נכסים במצוקה: "רכישת נכסים במצוקה ישירות מהבנקים, מאפשרת לנו לקנות נכסים בהנחה של עשרות אחוזים ביחס למחיר השוק, לפני שהם מגיעים לשוק הרחב. גם הגישה שלנו למכירות פומביות ולבעלי נכסים בעלי מוטיבציה למכור, מובילה לרכישת נכסים בהנחות משמעותיות".
מפתח #5: השבחת נכסים אם עד עכשיו עסקנו ברכישת נכסים במחירים כמה שיותר נמוכים, השבחת נכסים אלו תסייע להעלות את שווי הנכס לאחר המכירה. גם במקרה הזה, פנייה לחברה המתמחה ברכישת נכסים להשקעה והשבחתם תסייע למקסום פוטנציאל התשואה.
מפתח #6: קיצוץ הוצאות מיותרות יותר גורמים שמעורבים בעסקה (כמו חברת השקעה, מתווכים וקבלנים) = יותר גורמים שנוגסים ברווח שלכם. ברוב המקרים, חברות השקעה ישראליות נעזרות בשירותיהם של אנשי מקצוע מקומיים דוגמת קבלנים (במקרה של שיפוץ) או מתווכים, שגוזרים קופונים על חשבון המשקיע. "אנחנו ב- Prime Equity NYC עושים הכל In-House, באופן שחוסך עלויות מיותרות ומגדיל את רווחיות ההשקעה של המשקיע הישראלי", אומר ירון שמש.
מפתח #7: למכור בעיתוי הנכון שוק הנדל"ן בארה"ב פועל במחזוריות של כיווץ והרחבה, שמשפיעה על מחירי הנכסים ועל פוטנציאל התשואה: כאשר יש היצע גדול של נכסים, מחירי הדירות ומחירי השכירות יורדים. במרוצת הזמן השוק סופג חלק מהנכסים, היצע הדירות מצטמצם והמחירים מתחילים לעלות. זהו הזמן האידיאלי להשקעה. וכפי שחשוב לדעת מתי להשקיע, חשוב גם לבחור את העיתוי המתאים למימוש הנכס, כאשר המחיר שלו בשיא: לאחר תקופה שבה מחירי הנכסים כבר עלו, בשלב שבו ישנה עלייה בהתחלות בנייה וההיצע גדל, המחירים צפויים לרדת. זה הזמן למכור את הנכס ולממש את הרווחים.
"מפתחות אלו מאפשרים למשקיעים להניב דרכינו תשואות בגובה 15%-25% בשנה, בעזרת עיקרון הוודאות: תפיסה המובילה למקסום הרווח באמצעות עבודה ישירה עם חברה בעלת ניסיון מוכח בהובלת השקעות נדל"ן בארה"ב, באמצעות רכישת נכסי מצוקה במחירים הנמוכים ב- 50% ויותר ממחירם הריאלי ובאמצעות נטרול גורמי ביניים שגוזרים קופונים. כל אלו יוצרים וודאות גבוהה למקסום הרווח".
המפתחות למזעור סיכונים מפתח #1: השקעה במודל הקרן לצורך פיזור השקעות השקעה בנכס אחד, אטרקטיבי ככל שיהיה, עלולה לחשוף אתכם להפתעות בלתי צפויות. אחת הדרכים האפקטיביות למזעור הפתעות אלו, היא פיזור אותו סכום השקעה על פני מספר נכסים. פיזור שכזה יאפשר לכם למזער סיכונים במקרה שצצה בעיה באחד הנכסים. איך זה מתאפשר? אנחנו ב- Prime Equity NYC מאפשרים לכם להשקיע במודל של קרן: כספי המשקיעים מפוזרים על פני מגוון השקעות נדל"ן, השקעות שאנחנו יוזמים ומנהלים עבור המשקיעים.
מפתח #2: השקעה באזורי הביקוש איך מוודאים שמחירי הנכסים יעלו בשיעור מרבי? באמצעות אסטרטגיית נחום-תקום, המבוססת על השקעה באזורי הביקוש ומובילה לכך שהמחירים שצנחו יחזרו לעלות. ככל שההשקעה תתבצע באזור מבוקש יותר, כך התאוששות המחירים צפויה להיות חדה ומהירה יותר. זה ההיגיון העומד מאחורי השקעות הנדל"ן שלנו, הממוקדות בלב אזורי הביקוש בניו יורק וניו ג'רזי.
מפתח #3: צמצום חוסר הוודאות במקרים רבים, למרות שחברת השקעות הנדל"ן היא ישראלית, היא מתקשרת עם יזם או מתווך מקומי שאינו מוכר למשקיע. מה יקרה אם תצוץ בעיה בנכס? מה קורה כאשר היזם פושט רגל או מחליט לנטוש באמצע, כאשר משקיעים בפרויקט חדש או בהשבחת נכס קיים? כדי לצמצם למינימום את מרחב אי הוודאות, אנחנו משמשים גם על תקן הגוף המשקיע, גם על תקן הגוף שרוכש את הנכס ללא מתווכים וגם על תקן הגורם שמבצע את פעולות הבינוי וההשבחה ומנהל את ההשקעה. הכל מבוצע ע"י גורמים ישראלים שמנהלים עם המשקיעים קשר ישיר, ללא גורמים בלתי ידועים באמצע.
מפתח #4: אמונה בהשקעה יש חברות שמזמינות אנשים להשקיע, ויש חברות שמשקיעות מכספן בפרויקטים שהן משווקות, מתוך אמונה בטיב הפרויקט ובפוטנציאל שלו. השקעה בפרויקטים מהסוג השני, תסייע לכם להגדיל את הוודאות בעת בחירת ההשקעה. מתוך הבנה זו אנחנו ב-Prime Equity NYC משקיעים מכספי החברה בפרויקטים שאנחנו משווקים, מתוך אמונה גדולה בהצלחתם.
מפתח #5: קבלות בשטח ניסיון בהשקעות נדל"ן בארה"ב הוא חשוב, אך לא תמיד מספיק. במיוחד בתקופה הזו, שבה משקיעים רוצים למקסם את צניחת המחירים הצפויה בעקבות משבר הקורונה, כדאי לפנות לחברה שעשתה הון מהשקעות נדל"ן במשבר הגדול האחרון – המשבר של שנת 2008.
"במשך 15 שנה ליווינו פרויקטים בשווי כולל של למעלה מ- 150 מיליון דולר, רבים מהם החלו בתקופת המשבר ב- 2008 והניבו למשקיעים שלנו תשואה שנתית ממוצעת בגובה 15%-25%. התשואה הגבוהה התאפשרה הודות ליכולת לצפות את ירידות המחירים החדות – ולפעול בהתאם", מסכם ירון.
כל משבר טומן בחובו הזדמנות, ובמקרה של משבר הקורונה – הזדמנות לקנות נדל"ן בארה"ב במחירי רצפה, וליהנות מתשואות גבוהות. הדרך למימוש ההזדמנות מתחיל בבחירה חכמה של השקעת הנדל"ן, ושל החברה שמנהלת אותה.
