ספקולציות נדל"ניות ל-2009: איפה קיימות קרקעות לפני הפשרה ומה הפוטנציאל?
הקרקע היא משאב נדיר בארץ אך עדיין קיימות לא מעט קרקעות המועמדות להפשרה וטומנות בחובן סיכוי לרווח משמעותי, זאת כמובן לצד הסיכון הרב הטמון בהן אם לא יופשרו. השמאית נחמה בוגין, מעריכה כי הפשרתן של קרקעות היא במקרים רבים כורח המציאות כדי לעודד התחלות בנייה ולכן קיים כיום חלון הזדמנויות בתחום.
כדוגמא לדבריה, מציינת בוגין את התוכנית שהופקדה לפני מספר שבועות לשינוי יעוד בדרום ראשון לציון, באזור כביש 431 בסמוך לצומת גן הוורדים, בשטח המכונה משולש נים. על-פי המתוכנן, צפויים להיבנות בשטח בבנייה רוויה כ-1500-2000 יחידות דיור, ולדבריה השטח כבר מרכז עניין בקרב יזמים וקבלנים.
אזור נחשק נוסף, לדבריה, הוא האזור שקיבל את הכינוי 'הגנים הגדולים' ונמצא בדרום הוד השרון ומשתרע על כ-800 דונם וחלקו שייך לגן לאומי ירקון. לפי מגמות התכנון של העירייה, בשולי הפארק צפוי להיבנות קומפלקס מגדלי יוקרה בשולי הפארק. "האזור מאד מעניין משקיעים. בקטעים מהפארק ירוכזו מגדלי יוקרה בבנייה רוויה ובאיכות גבוהה. עם התקדמות ההליך התכנוני יגיעו מחירי הקרקע לכ-200 אלף דולר לדונם ואף למעלה מזה", מציינת בוגין.
בוגין מציינת שטחים נוספים שעשויים לעניין משקיעים, וממוקמים בגני תקווה, המרכזת גושי קרקע שלמים שסופחו לתחום השיפוט שלה. גם בהם מתוכננים להיבנות פרויקטים למגורים בבנייה רוויה עם שימושים נלווים כמו בית דיור מוגן, שטחי מסחר ומשרדים.
הגוש הראשון, שמספרו 6717, סופח לגני תקווה לפני כעשור, וכיום רובו נמצא בהליכי תכנון מתקדמים לפני הפשרה. בגוש צפויות להיבנות כ-2000 יחידות דיור. מרכיב הקרקע ליזם מוערך על ידי בוגין בכ-70-100 אלף דולר ליחידה. הגוש השני, שמספרו 6716 ונמצא מצפון לכביש 471, סופח לתחום השיפוט של גני תקווה רק לאחרונה. בוגין מעריכה את שווי הקרקע בכ-125-150 אלף דולר לדונם ומוסיפה כי "מדובר בקרקע בתולית שרק התחילו להתעניין בה והפוטנציאל אדיר למי שיש לו סבלנות להמתין להליכי תכנון שצפויים להתחיל בעוד כ-5-10 שנים, כשהצפי הוא לתכנון בבניה רוויה. לאחר שיתקבל הליך התכנון, המחיר צפוי להאמיר פי כמה, למאות אלפי דולר לדונם".
טיפים לרוכשי קרקעות לפני הפשרה
ראשית, רצוי לרכוש קרקע פרטית בטאבו, שאינה שייכת למינהל מקרקעי ישראל. ככל שהקרקע קרובה יותר לשכונה קיימת ולבניינים קיימים קיימת אפשרות טובה יותר שהיא תופשר, אך אין ביטחון שהדבר אמנם יקרה.
בנוסף, בוגין ממליצה לבדוק אם הקרקע נכללת בתוכנית תמ"א 35 הקובעת את מגמות הפיתוח הכלליות במדינת ישראל, בה נכללים למשל אזורים הצמודים לאזורים עירוניים מפותחים.
לדברי עו"ד קרן בצר, שותפה במשרד עורכי הדין איתן מהולל ושות', בדיקת המצב התכנוני של השטח, מחייבת הזמנת תיק מידע ברשות המקומית, שבשטחה מצוי המגרש, ממנו ניתן יהיה לקבל מידע כתוב ומקיף אודות תוכניות בנין העיר החלות על המגרש וכן היתרי בנייה שהוצאו בעבר בשטחו. "עם רשימה זו ניתן לערוך בדיקה מעמיקה יותר באשר לזכויות הבנייה והיעודים המותרים במגרש. כך למשל, האם תוכנית בנין העיר החלה, מתירה הקמת בניין מגורים או משרדים או מסחר או שילוב של אלה, כולם או מקצתם, מה גובה הבניין המותר לבנייה, כמה יחידות מותרות לבנייה, איזה שטח עיקרי מותר ואילו שטחי שירות מותרים, האם מותר או חובה להקים חניון תת קרקעי, עד לאיזה מרחק מגבולות המגרש יוכל הבניין בכלל והמרתף בפרט להתקרב וכדומה", מציינת בצר.
