ספקולציות נדל"ניות ל-2009: איפה קיימות קרקעות לפני הפשרה ומה הפוטנציאל?

מראשון לציון, דרך גני תקווה ועד הוד השרון, איפה אפשר למצוא קרקעות בדרך להפשרה?
איריס בר טל |

הקרקע היא משאב נדיר בארץ אך עדיין קיימות לא מעט קרקעות המועמדות להפשרה וטומנות בחובן סיכוי לרווח משמעותי, זאת כמובן לצד הסיכון הרב הטמון בהן אם לא יופשרו. השמאית נחמה בוגין, מעריכה כי הפשרתן של קרקעות היא במקרים רבים כורח המציאות כדי לעודד התחלות בנייה ולכן קיים כיום חלון הזדמנויות בתחום.

כדוגמא לדבריה, מציינת בוגין את התוכנית שהופקדה לפני מספר שבועות לשינוי יעוד בדרום ראשון לציון, באזור כביש 431 בסמוך לצומת גן הוורדים, בשטח המכונה משולש נים. על-פי המתוכנן, צפויים להיבנות בשטח בבנייה רוויה כ-1500-2000 יחידות דיור, ולדבריה השטח כבר מרכז עניין בקרב יזמים וקבלנים.

אזור נחשק נוסף, לדבריה, הוא האזור שקיבל את הכינוי 'הגנים הגדולים' ונמצא בדרום הוד השרון ומשתרע על כ-800 דונם וחלקו שייך לגן לאומי ירקון. לפי מגמות התכנון של העירייה, בשולי הפארק צפוי להיבנות קומפלקס מגדלי יוקרה בשולי הפארק. "האזור מאד מעניין משקיעים. בקטעים מהפארק ירוכזו מגדלי יוקרה בבנייה רוויה ובאיכות גבוהה. עם התקדמות ההליך התכנוני יגיעו מחירי הקרקע לכ-200 אלף דולר לדונם ואף למעלה מזה", מציינת בוגין.

בוגין מציינת שטחים נוספים שעשויים לעניין משקיעים, וממוקמים בגני תקווה, המרכזת גושי קרקע שלמים שסופחו לתחום השיפוט שלה. גם בהם מתוכננים להיבנות פרויקטים למגורים בבנייה רוויה עם שימושים נלווים כמו בית דיור מוגן, שטחי מסחר ומשרדים.

הגוש הראשון, שמספרו 6717, סופח לגני תקווה לפני כעשור, וכיום רובו נמצא בהליכי תכנון מתקדמים לפני הפשרה. בגוש צפויות להיבנות כ-2000 יחידות דיור. מרכיב הקרקע ליזם מוערך על ידי בוגין בכ-70-100 אלף דולר ליחידה.

הגוש השני, שמספרו 6716 ונמצא מצפון לכביש 471, סופח לתחום השיפוט של גני תקווה רק לאחרונה. בוגין מעריכה את שווי הקרקע בכ-125-150 אלף דולר לדונם ומוסיפה כי "מדובר בקרקע בתולית שרק התחילו להתעניין בה והפוטנציאל אדיר למי שיש לו סבלנות להמתין להליכי תכנון שצפויים להתחיל בעוד כ-5-10 שנים, כשהצפי הוא לתכנון בבניה רוויה. לאחר שיתקבל הליך התכנון, המחיר צפוי להאמיר פי כמה, למאות אלפי דולר לדונם".

טיפים לרוכשי קרקעות לפני הפשרה

ראשית, רצוי לרכוש קרקע פרטית בטאבו, שאינה שייכת למינהל מקרקעי ישראל. ככל שהקרקע קרובה יותר לשכונה קיימת ולבניינים קיימים קיימת אפשרות טובה יותר שהיא תופשר, אך אין ביטחון שהדבר אמנם יקרה.

בנוסף, בוגין ממליצה לבדוק אם הקרקע נכללת בתוכנית תמ"א 35 הקובעת את מגמות הפיתוח הכלליות במדינת ישראל, בה נכללים למשל אזורים הצמודים לאזורים עירוניים מפותחים.

לדברי עו"ד קרן בצר, שותפה במשרד עורכי הדין איתן מהולל ושות', בדיקת המצב התכנוני של השטח, מחייבת הזמנת תיק מידע ברשות המקומית, שבשטחה מצוי המגרש, ממנו ניתן יהיה לקבל מידע כתוב ומקיף אודות תוכניות בנין העיר החלות על המגרש וכן היתרי בנייה שהוצאו בעבר בשטחו.

"עם רשימה זו ניתן לערוך בדיקה מעמיקה יותר באשר לזכויות הבנייה והיעודים המותרים במגרש. כך למשל, האם תוכנית בנין העיר החלה, מתירה הקמת בניין מגורים או משרדים או מסחר או שילוב של אלה, כולם או מקצתם, מה גובה הבניין המותר לבנייה, כמה יחידות מותרות לבנייה, איזה שטח

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
מטוס אתיחאד (אתיחאד)מטוס אתיחאד (אתיחאד)

טיסה לארה"ב ב-700 דולר: התעופה הבינלאומית חוזרת ומחירי הכרטיסים בנפילה

אחרי חודשים ארוכים מאוד של מונופול ישראלי ומחירי טיסות בשמיים, 60 חברות זרות חוזרות לפעול לנתב"ג והתחרות מתפוצצת; שיקגו ב-720 דולר, הוואנה ב-875, אתונה ב-124 • יונייטד מוסיפה קווים, אתיחאד משלשת טיסות, והאירופאיות נוחתות בהמוניהן

רן קידר |

אחרי חודשים ארוכים של בידוד תעופתי כמעט מוחלט, השמיים נפתחים מחדש. הפסקת האש מביאה עמה מהפך דרמטי בענף התעופה הישראלי: עשרות חברות תעופה זרות מכריזות על חזרה מהירה לנתב"ג, התחרות מתעוררת לתחייה, והמחירים שזינקו לגבהים בלתי נתפסים במהלך הלחימה יורדים ואפילו נופלים. 

השוק הישראלי, שהפך במהלך השנתיים האחרונות לחצר האחורית הפרטית של אל על, ישראייר וארקיע (בעיקר אל על) עומד בפני מהפכה של ממש. עד סוף אוקטובר צפויות לפעול בישראל 60 חברות תעופה, כמעט פי שניים מהמצב לפני חודשיים בלבד. המשמעות המיידית והמוחשית עבור הצרכן הישראלי: ירידה חדה במחירי הכרטיסים, הרחבה משמעותית של היצע הקווים והיעדים.

מלחמת המחירים: הצרכן הישראלי מנצח בגדול

טיסות עם חניית ביניים, שבמהלך המלחמה נחשבו לאופציה בלתי אפשרית בגלל החשש הביטחוני, חוזרות להיות הבחירה החכמה למטייל החסכן. טיסה לשיקגו דרך קופנהגן עם SAS הסקנדינבית מתחילה ב-720 דולר בלבד - מחיר שלא נראה כאן כבר שנתיים. רוצים לממש את החלום האמריקאי ולבלות בלאס וגאס? בריטיש איירווייז מציעה כרטיסים החל מ-715 דולר, כולל מעבר בלונדון. חולמים על הוואנה? איבריה הספרדית תיקח אתכם לשם ב-875 דולר עם חניה קצרה במדריד.

גם ביעדים האירופיים הקרובים המחירים נופלים בצורה דרמטית ומזכירים את התקופה שלפני המשבר: לרנקה בקפריסין מ-170 דולר בלבד, לאתונה העתיקה מ-124 דולר ולפריז עיר האורות החל מ-256 דולר.

יונייטד איירליינס, הראשונה מבין ענקיות התעופה האמריקאיות שחזרה לפעילות מלאה בישראל, לא מסתפקת במה שיש ומרחיבה פעילות. החברה הודיעה על תוספת של ארבע טיסות שבועיות בקו הפופולרי והמבוקש לניו יורק כבר בקיץ הקרוב, מה שיביא את התדירות לשיא של 14 טיסות שבועיות. אבל הבשורה האמיתית והמשמעותית תגיע בנובמבר: חידוש הקווים הישירים לשיקגו ולוושינגטון די.סי, מה שיהפוך את יונייטד לחברה האמריקאית היחידה עם טיסות ישירות לשלושה מרכזים עירוניים מרכזיים בארצות הברית.

פיקדונות בנקאיים מול קרנות כספיות, עוצב ע״י מנדי הניגפיקדונות בנקאיים מול קרנות כספיות, עוצב ע״י מנדי הניג

הריבית על הפיקדונות בבנקים ירדה - ריבית תעריף עד 3.5%

מנדי הניג |

הציפיות להורדת ריבית כבר גלומות בשוק האג"ח וגם במק"מ (מלווה קצר מועד). התשואות ירדו מאוד בימים האחרונים כשהתשואה לשנה עומדת על 3.5%. במקביל הבנקים הורידו את הריבית התעריפית - בבנקים הגדולים אתם תקבלו עד 3.5% בפיקדון לשנה בריבית קבועה. אם תנהלו מו"מ אולי תקבלו עוד כמה עשיריות, כנראה שמעטים יוכלו עדיין לקבל 4%. בקרוב גם זה לא יהיה אפשרי.

הבנקים לא חיכו לירידת ריבית בנק ישראל כדי להוריד את הריבית בפיקדונות. מנגד, הריבית על ההלוואות לא ירדה. זה אומר שהמרווח שלהם דווקא גדל - הפער בין הריבית שהם מקבלים לריבית שהם משלמים דווקא עלה.

כתבנו כאן רק לפני שבוע שיש חלון הזדמנות מאוד קצר כדי להשיג עדיין תשואות יחסית טובות בפיקדונות ( כמה תקבלו בפיקדונות - והאם הם הופכים לאטרקטיביים יותר מקרנות כספיות? ) החלון הזה לרוב הציבור נסגר, רק אלו שיכולים להתמקח מול הבנק וחשובים לבנק, יכולים לקבל ריבית עם קידומת 4. ואז עולה השאלה - מה צריך לעשות משקיע סולידי?

ובכן, מי שלא הספיק לקבע את התשואה בפיקדון שקלי בריבית קבועה, יכול לקבל סדר גודל של 3.5%, אולי 3.8% בבנק, כ-3.5% במק"מ והשאלה כמה בקרנות כספיות - המכשירים בשוק כבר מגלמים כאמור ריבית של 3.5% בשנה, והקרנות הכספיות לרוב מצליחות לעשות יותר בשל היתרון לגודל. סיכוי טוב שהתשואה שנה קדימה תהיה באזור 3.7%-3.8%, זה כמובן נכון להערכה הקיימת שמתבטאת בבשוק במחירי אגרות החוב והמק"מ. אם יהיה שוני בהערכות לגבי הורדת הריבית, אז זה ישפיע על התשואה והריבית.


מעבר לתשואה ברוטו, צריך לזכור את המס. על קרנות כספיות יש מס של 25% על הרווח הריאלי. בפיקדונות יש מס של 15% על הרווח הנומינלי. נניח , כפי שצופים הכלכלנים אינפלציה של כ-2.2% שנה מהיום. זה אומר שקרן כספית שתניב 3.8%, תשלם מס על רווח ריאלי של 1.6%. מדובר במס של 0.4%. יישאר לכם ביד כ-3.4%.