דירה שלא ניתן לרשום אותה על שם הרוכש שווה פחות?
בניינים רבים, רובם בערים הוותיקות דוגמת תל אביב, עדיין רשומים כיום בבעלותן של חברות אשר זכו לכינוי "חברות גוש-חלקה". אלו חברות אשר מחזיקות בזכות הבעלות של הדירות בבניין.
זכויותיהם של בעלי הדירות באותם בניינים, רשומות הן בפנקסי המקרקעין והן ברשם החברות. בפנקסי המקרקעין קיימות לאותם בעלי דירות זכויות חכירה אשר מוענקות להם על ידי "חברת הגוש חלקה" וברשם החברות רשומות לטובתו של כל בעל דירה, מניות בחברת הגוש חלקה - דרך רישום מסורבלת זו מרתיעה רוכשים רבים מלרכוש דירות באותם בניינים ופוגעת בשוויים של הנכסים.אבל במקרים רבים הפגיעה בשווי לא מוצדקת, ורוכש דירה יכול בגלל הרישום "המוזר" לעשות עסקה טובה.
הפירצה בחוק שהצמיחה את שיטת "חברות גוש חלקה"
הרקע לרישום המורכב הזה החל בשנת 1949, בה נחקק חוק מס שבח מקרקעים, התש"ט-1949 ("החוק הישן"). חוק מס שבח מקרקעים קבע כי פעולות של העברת מניות של חברות שעיסוקן העיקרי הינו רכישה ואחזקה של זכויות במקרקעין, לרבות חברות שבבעלותן דירות מגורים, ימוסו במיסי המקרקעין שחלו באותה תקופה.
הסוגיה המרכזית שהתעוררה ביחס למיסוי של אותן חברות, התייחסה לעובדה, שעל פי הוראות החוק יש למסות פעולות של העברת מניות באיגודי המקרקעין, אך לא פעולות של הקצאת והדחת מניות. כלומר, הקצאת מניות בחברה שמחזיקה במקרקעין בלבד, לא היוותה טריגר למיסוי מקבל המניות, ז"א הרוכש, במס רכישה והדחת מניות באותה חברה, לא היוותה טריגר למיסוי בעל המניות המודח, המוכר, במס שבח.
לאור הפירצה המתוארת לעיל בחוק הישן, צמחה פרקטיקה בשנות ה-50 של המאה הקודמת, המאפשרת התחמקות מתשלום מס על ידי הקמת חברה שכל מטרתה היא רכישה ואחזקה של זכויות במקרקעין. חברות אלו היו ידועות כחברות "גוש חלקה". החברה רכשה את הקרקע או את הבניין ולאחר מכן הקצתה מניות לרוכשים, כאשר כל מניה ייצגה, ועודנה מייצגת עד לימים אלו, את הזכויות של כל אחד מהרוכשים באחת מהדירות בבניין. כאמור, לפי החוק הישן, פעולות של הקצאה והדחת מניות לא מוסו ולכן דרך זו עקפה את חובת תשלום המס.
בשנת 1963, הוחלט על ביטול החוק הישן ועל חקיקת חוק חדש שכונה אז חוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963. בחוק החדש נקבע, כי כל פעולה אשר שינתה את הזכויות באותן חברות תמוסה במיסי המקרקעין וכך נמנעו תכנוני המס שהתאפשרו עד לאותה תקופה באמצעות חברות "גוש חלקה". מרבית הרישומים הלקויים שנוצרו בעקבות הפרצה בחוק, טרם תוקנו עד לימים אלו. כתוצאה מכך, ניתן היום למצוא "דירות גוש חלקה" שמחירן ירד במעט לאור הבדיקות המורכבות שנדרשות לביצוע בעת רכישתן.
מה צריך לבדוק בעסקת גוש חלקה?
למעוניינים ברכישת דירה שרשומה בבעלות חברת גוש חלקה מומלץ להישמר מעסקאות בעייתיות, אך לא להירתע מעסקאות טובות. על מנת להבחין בין השניים להלן רשימה אשר מפשטת עסקאות מסוג זה וכוללת בתוכה את הבדיקות העיקריות שעורכי דין של הרוכש נדרשים לבצע:
1. בדיקה ברשם החברות, כי המניות שמתייחסות לדירה הנרכשת, רשומות על שמו של מוכר הדירה. במקרים רבים, בעלי הדירות דאגו להעביר רק את זכויות החכירה במרשמי המקרקעין ולא הקפידו על העברת הזכויות במניות חברת הגוש חלקה. היעדר הקפדה זו, יאלץ את הרוכשים לתקן את הטעות ולאתר את כל הנוגעים בדבר, בייחוד במקרה שהרכישה כרוכה בלקיחת הלוואה כנגד רישום משכנתא.
2. בדיקת התנאים המפורטים במסמכי ההתאגדות של חברת הגוש חלקה. ישנן חברות שהעניקו לבעלי המניות בהן זכות סירוב ראשונה לרכישת מניות החברה, כלומר לבעלי המניות מוענקת קדימות ברכישת דירות הבניין. ככל שזכוצ הסירוב עדיין קיימת, הליך רכישת הדירה אינו פשוט כלל.
3. בדיקה האם החברה נחשבת כמפרת חוק לאור אי תשלום אגרות שנתיות לרשם החברות.
4. בדיקת תנאי החכירה כפי שנקבעו בשטר החכירה שהוגש ללשכת רישום המקרקעין. בחברות רבות דרושה הסכמת החברה להעברת המניות, להעברת זכויות החכירה ו/או לרישום משכנתא ביחס לנכס. במקרה כאמור, חשוב לברר מול בעלי זכויות בחתימה בחברת הגוש חלקה מהם התנאים לקבלת הסכמתה של החברה כאמור.
5. בדיקה מתי מסתיימת תקופת החכירה ביחס לדירה הנרכשת ומהם התנאים לחידושה.
6. בדיקת פנקסי המקרקעין – יש לוודא כי ניתן לזהות את הדירה ששייכת למוכריה במרשמי המקרקעין וכן האם קיימים הערות אזהרה, שעבודים וכדומה ביחס לדירה הנרכשת.
לאחר ביצוע הבדיקות לעיל, תמונת הזכויות ברורה וכך גם הסיכונים הכרוכים בביצוע העסקה. בשלב זה, עורך הדין שביצע את הבדיקות הללו יכול להיווכח שעל אף שדרך הרישום במקרה של חברות גוש חלקה אינה אופטימלית, מרבית הדירות נרכשות ללא חשש. בנוסף, גם במקרים שאותרו מכשולים ניתן לדעת בשלב זה, האם הבעיה פתירה או שמומלץ פשוט לוותר על העסקה.

מכונית שהיא גם מסוק - כמה זה יעלה ומתי זה ייצא לשוק?
XPeng הסינית מתקדמת בפיתוח פלטפורמה של רכב שבפנים חונה מסוק=רחפן מתקבל שיכול להטיס אתכם במשך 20-30 דקות; ההשקה בסין ב-2026
המותג הסיני XPeng שואף לנער את שוק הרכב עם השקת המכונית המעופפת הראשונה שלו, שעל פי התוכניות תהיה מוכנה לצרכן, בשנת 2026. "נושאת המטוסים היבשתית״(Land Aircraft Carrier) LACשל Xpeng Aeroht בולטת כנקודת שיא, מסמנת פרק חדש בנוף התעופה של סין ומציעה פרספקטיבה סינית על פיתוח תחבורתי, מסרה החברה בהצהרה על השקת המכונית המעופפת.
בגרסה הראשונה שלה, היא לא תיראה כמו המכוניות מ"בחזרה לעתיד", אלא תהיה למעשה רחפן גדול שניתן להוביל בטנדר. רחפן הנוסעים עם עיצוב בעל שישה רוטורים וזרועות מתקפלות לאחסון. כלי הטיס מתגאה גם בתא טייס פנורמי של 270 מעלות עם מקומות ישיבה לשניים ומבנה סיבי פחמן להקלת המשקל.
כלי הטייס ערך את הופעת הבכורה שלו בטיסה ציבורית בתערוכת האוויר של סין בסוף השנה שעברה שהתקיימה בעיר ג'וחאי בנובמבר האחרון, ולאחר מכן את הופעת הבכורה הבינלאומית שלו חודשים לאחר מכן, בינואר 2025, בתערוכת האלקטרוניקה CES בלאס וגאס.
הרחפן, בנוי מסיבי פחמן קלים וכולל נוף רחב מתא הטייס. נהגים, או טייסים, יכולים פשוט לחנות את רכב השישה-גלגלים באתר ההמראה, לנתק את הרחפן בלחיצת כפתור ולעלות עליו כשהרכב נשאר בחנייה. משם, הם יכולים לנווט את שאר המסע שלהם באוויר, לקצר את זמן הנסיעה ולשפר את הגישה לאזורים מרוחקים.
- טראמפ מדבר – והמניות עפות: זינוק במניות יצרניות הרכב המעופף ג'ובי וארצ'ר
- המוניות המעופפות ממריאות: ג’ובי נערכת לרכוש את בלייד;היכן אנשים טסים לעבודה במונית?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פתרון המכונית המעופפת עם המודול הכפול של XPeng, ייקרא ״נושאת המטוסים היבשתית״ - LAC. התמחור בשוק הביתיבסין יהיה מתחת ל-300,000 דולר אמריקאי, כך לדברי וואנג טאן, מייסד שותף וסגן נשיא XPeng Aeroht.

הרווחתם על מתכות נדירות? מה עם משאבי מזון נדירים?
יצרנית התבלינים הגדולה בעולם, יצרנית שוקולד, ספקית אגוזים ומגדלת אבוקדו - הכירו את חברות המזון המעניינות שמשקפות פוטנציאל עלייה
לפני שנגיע להזדמנויות נדירות נתחיל עם גרף תוך יומי של האס אנד פי 500. הוא מראה את הקפיצה החדה בתחילת המסחר ביום שישי, את הירידה החדה בהמשך ואת העובדה שהמדד סגר בסופו של יום בירידה קלה. ללמדנו שאנחנו עדיין נמצאים באזור שיווי משקל. לחודש ספטמבר שיווי משקל זו תוצאה טובה והשאלה אם זה ימשיך כך.
בתרשים המוכר לנו מהשבועות האחרונים אנחנו רואים את הקו המחזיר העולה שבולם ולמעשה גורם לאס אנד פי להתכנס לתנודתיות צרה מאד. זאת מכיוון שמתחתיו מתקרב אליו הממוצע ל-21 יום שלמעט חריגה קטנה תומך ב-S&P500 מאז סוף חודש אפריל.
דבר אחד בטוח. התנודתיות הצרה הזו לא תימשך עוד הרבה זמן ואנחנו צריכים להיערך לפריצה. השאלה לאיזה כיוון. אם אני צריך להעריך לפי האינדיקטורים הטכניים אז יש סיכון שהלחץ כלפי מטה יימשך.
בכל מקרה יש לכם קווים ברורים לקבלת החלטות. סגירה משמעותית בזמן ובמחיר מעל 6532, הגבוה היומי של יום שישי, תיחשב פריצה למעלה וסימן למהלך עלייה מהותי בהמשך. סגירה מתחת ל-6360, שתהיה גם מתחת לממוצע הנע ל-21 יום וגם מתחת לפקודת ההיפוך הפרבולית, תהיה סימן לתחילתו של תיקון שבשלב הראשון שלו יגיע ל-6100-6200.
- מסימני הפשרה בין ארה"ב לסין: ייבוא המתכות הנדירות מזנק ב-660%
- יצרנית אמריקאית של מתכות נדירות מפסיקה משלוחים לסין
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אפשר עוד להצטרף לזינוק של הליתיום?
התשובה היא כן. אומנם הצגתי כאן את קרן הסל ILIT לפני זמן מה והיא אכן בנתה מהלך עלייה יפה אבל יש לו פוטנציאל להימשך. ניתן לצפות שהקרן תעלה ל-13 דולר בשלב ראשון. אפשר להצטרף למגמה כל עוד מעל 10 דולר.