דירה שלא ניתן לרשום אותה על שם הרוכש שווה פחות?

בניינים רבים, רובם בערים הוותיקות דוגמת תל אביב, עדיין רשומים כיום בבעלותן של חברות אשר זכו לכינוי "חברות גוש-חלקה". אלו חברות אשר מחזיקות בזכות הבעלות של הדירות בבניין.

זכויותיהם של בעלי הדירות באותם בניינים, רשומות הן בפנקסי המקרקעין והן ברשם החברות. בפנקסי המקרקעין קיימות לאותם בעלי דירות זכויות חכירה אשר מוענקות להם על ידי "חברת הגוש חלקה" וברשם החברות רשומות לטובתו של כל בעל דירה, מניות בחברת הגוש חלקה - דרך רישום מסורבלת זו מרתיעה רוכשים רבים מלרכוש דירות באותם בניינים ופוגעת בשוויים של הנכסים.אבל במקרים רבים הפגיעה בשווי לא מוצדקת, ורוכש דירה יכול בגלל הרישום "המוזר" לעשות עסקה טובה.

הפירצה בחוק שהצמיחה את שיטת "חברות גוש חלקה" הרקע לרישום המורכב הזה החל בשנת 1949, בה נחקק חוק מס שבח מקרקעים, התש"ט-1949 ("החוק הישן"). חוק מס שבח מקרקעים קבע כי פעולות של העברת מניות של חברות שעיסוקן העיקרי הינו רכישה ואחזקה של זכויות במקרקעין, לרבות חברות שבבעלותן דירות מגורים, ימוסו במיסי המקרקעין שחלו באותה תקופה.

הסוגיה המרכזית שהתעוררה ביחס למיסוי של אותן חברות, התייחסה לעובדה, שעל פי הוראות החוק יש למסות פעולות של העברת מניות באיגודי המקרקעין, אך לא פעולות של הקצאת והדחת מניות. כלומר, הקצאת מניות בחברה שמחזיקה במקרקעין בלבד, לא היוותה טריגר למיסוי מקבל המניות, ז"א הרוכש, במס רכישה והדחת מניות באותה חברה, לא היוותה טריגר למיסוי בעל המניות המודח, המוכר, במס שבח.

לאור הפירצה המתוארת לעיל בחוק הישן, צמחה פרקטיקה בשנות ה-50 של המאה הקודמת, המאפשרת התחמקות מתשלום מס על ידי הקמת חברה שכל מטרתה היא רכישה ואחזקה של זכויות במקרקעין. חברות אלו היו ידועות כחברות "גוש חלקה". החברה רכשה את הקרקע או את הבניין ולאחר מכן הקצתה מניות לרוכשים, כאשר כל מניה ייצגה, ועודנה מייצגת עד לימים אלו, את הזכויות של כל אחד מהרוכשים באחת מהדירות בבניין. כאמור, לפי החוק הישן, פעולות של הקצאה והדחת מניות לא מוסו ולכן דרך זו עקפה את חובת תשלום המס.

בשנת 1963, הוחלט על ביטול החוק הישן ועל חקיקת חוק חדש שכונה אז חוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963. בחוק החדש נקבע, כי כל פעולה אשר שינתה את הזכויות באותן חברות תמוסה במיסי המקרקעין וכך נמנעו תכנוני המס שהתאפשרו עד לאותה תקופה באמצעות חברות "גוש חלקה". מרבית הרישומים הלקויים שנוצרו בעקבות הפרצה בחוק, טרם תוקנו עד לימים אלו. כתוצאה מכך, ניתן היום למצוא "דירות גוש חלקה" שמחירן ירד במעט לאור הבדיקות המורכבות שנדרשות לביצוע בעת רכישתן.

מה צריך לבדוק בעסקת גוש חלקה? למעוניינים ברכישת דירה שרשומה בבעלות חברת גוש חלקה מומלץ להישמר מעסקאות בעייתיות, אך לא להירתע מעסקאות טובות. על מנת להבחין בין השניים להלן רשימה אשר מפשטת עסקאות מסוג זה וכוללת בתוכה את הבדיקות העיקריות שעורכי דין של הרוכש נדרשים לבצע: 1. בדיקה ברשם החברות, כי המניות שמתייחסות לדירה הנרכשת, רשומות על שמו של מוכר הדירה. במקרים רבים, בעלי הדירות דאגו להעביר רק את זכויות החכירה במרשמי המקרקעין ולא הקפידו על העברת הזכויות במניות חברת הגוש חלקה. היעדר הקפדה זו, יאלץ את הרוכשים לתקן את הטעות ולאתר את כל הנוגעים בדבר, בייחוד במקרה שהרכישה כרוכה בלקיחת הלוואה כנגד רישום משכנתא. 2. בדיקת התנאים המפורטים במסמכי ההתאגדות של חברת הגוש חלקה. ישנן חברות שהעניקו לבעלי המניות בהן זכות סירוב ראשונה לרכישת מניות החברה, כלומר לבעלי המניות מוענקת קדימות ברכישת דירות הבניין. ככל שזכוצ הסירוב עדיין קיימת, הליך רכישת הדירה אינו פשוט כלל. 3. בדיקה האם החברה נחשבת כמפרת חוק לאור אי תשלום אגרות שנתיות לרשם החברות. 4. בדיקת תנאי החכירה כפי שנקבעו בשטר החכירה שהוגש ללשכת רישום המקרקעין. בחברות רבות דרושה הסכמת החברה להעברת המניות, להעברת זכויות החכירה ו/או לרישום משכנתא ביחס לנכס. במקרה כאמור, חשוב לברר מול בעלי זכויות בחתימה בחברת הגוש חלקה מהם התנאים לקבלת הסכמתה של החברה כאמור. 5. בדיקה מתי מסתיימת תקופת החכירה ביחס לדירה הנרכשת ומהם התנאים לחידושה. 6. בדיקת פנקסי המקרקעין – יש לוודא כי ניתן לזהות את הדירה ששייכת למוכריה במרשמי המקרקעין וכן האם קיימים הערות אזהרה, שעבודים וכדומה ביחס לדירה הנרכשת.

לאחר ביצוע הבדיקות לעיל, תמונת הזכויות ברורה וכך גם הסיכונים הכרוכים בביצוע העסקה. בשלב זה, עורך הדין שביצע את הבדיקות הללו יכול להיווכח שעל אף שדרך הרישום במקרה של חברות גוש חלקה אינה אופטימלית, מרבית הדירות נרכשות ללא חשש. בנוסף, גם במקרים שאותרו מכשולים ניתן לדעת בשלב זה, האם הבעיה פתירה או שמומלץ פשוט לוותר על העסקה.

הכותבת היא עו"ד אתי שי, שותפה במחלקת מקרקעין במשרד איתן מהולל שדות