דירה שלא ניתן לרשום אותה על שם הרוכש שווה פחות?
בניינים רבים, רובם בערים הוותיקות דוגמת תל אביב, עדיין רשומים כיום בבעלותן של חברות אשר זכו לכינוי "חברות גוש-חלקה". אלו חברות אשר מחזיקות בזכות הבעלות של הדירות בבניין.
זכויותיהם של בעלי הדירות באותם בניינים, רשומות הן בפנקסי המקרקעין והן ברשם החברות. בפנקסי המקרקעין קיימות לאותם בעלי דירות זכויות חכירה אשר מוענקות להם על ידי "חברת הגוש חלקה" וברשם החברות רשומות לטובתו של כל בעל דירה, מניות בחברת הגוש חלקה - דרך רישום מסורבלת זו מרתיעה רוכשים רבים מלרכוש דירות באותם בניינים ופוגעת בשוויים של הנכסים.אבל במקרים רבים הפגיעה בשווי לא מוצדקת, ורוכש דירה יכול בגלל הרישום "המוזר" לעשות עסקה טובה.
הפירצה בחוק שהצמיחה את שיטת "חברות גוש חלקה"
הרקע לרישום המורכב הזה החל בשנת 1949, בה נחקק חוק מס שבח מקרקעים, התש"ט-1949 ("החוק הישן"). חוק מס שבח מקרקעים קבע כי פעולות של העברת מניות של חברות שעיסוקן העיקרי הינו רכישה ואחזקה של זכויות במקרקעין, לרבות חברות שבבעלותן דירות מגורים, ימוסו במיסי המקרקעין שחלו באותה תקופה.
הסוגיה המרכזית שהתעוררה ביחס למיסוי של אותן חברות, התייחסה לעובדה, שעל פי הוראות החוק יש למסות פעולות של העברת מניות באיגודי המקרקעין, אך לא פעולות של הקצאת והדחת מניות. כלומר, הקצאת מניות בחברה שמחזיקה במקרקעין בלבד, לא היוותה טריגר למיסוי מקבל המניות, ז"א הרוכש, במס רכישה והדחת מניות באותה חברה, לא היוותה טריגר למיסוי בעל המניות המודח, המוכר, במס שבח.
לאור הפירצה המתוארת לעיל בחוק הישן, צמחה פרקטיקה בשנות ה-50 של המאה הקודמת, המאפשרת התחמקות מתשלום מס על ידי הקמת חברה שכל מטרתה היא רכישה ואחזקה של זכויות במקרקעין. חברות אלו היו ידועות כחברות "גוש חלקה". החברה רכשה את הקרקע או את הבניין ולאחר מכן הקצתה מניות לרוכשים, כאשר כל מניה ייצגה, ועודנה מייצגת עד לימים אלו, את הזכויות של כל אחד מהרוכשים באחת מהדירות בבניין. כאמור, לפי החוק הישן, פעולות של הקצאה והדחת מניות לא מוסו ולכן דרך זו עקפה את חובת תשלום המס.
בשנת 1963, הוחלט על ביטול החוק הישן ועל חקיקת חוק חדש שכונה אז חוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963. בחוק החדש נקבע, כי כל פעולה אשר שינתה את הזכויות באותן חברות תמוסה במיסי המקרקעין וכך נמנעו תכנוני המס שהתאפשרו עד לאותה תקופה באמצעות חברות "גוש חלקה". מרבית הרישומים הלקויים שנוצרו בעקבות הפרצה בחוק, טרם תוקנו עד לימים אלו. כתוצאה מכך, ניתן היום למצוא "דירות גוש חלקה" שמחירן ירד במעט לאור הבדיקות המורכבות שנדרשות לביצוע בעת רכישתן.
מה צריך לבדוק בעסקת גוש חלקה?
למעוניינים ברכישת דירה שרשומה בבעלות חברת גוש חלקה מומלץ להישמר מעסקאות בעייתיות, אך לא להירתע מעסקאות טובות. על מנת להבחין בין השניים להלן רשימה אשר מפשטת עסקאות מסוג זה וכוללת בתוכה את הבדיקות העיקריות שעורכי דין של הרוכש נדרשים לבצע:
1. בדיקה ברשם החברות, כי המניות שמתייחסות לדירה הנרכשת, רשומות על שמו של מוכר הדירה. במקרים רבים, בעלי הדירות דאגו להעביר רק את זכויות החכירה במרשמי המקרקעין ולא הקפידו על העברת הזכויות במניות חברת הגוש חלקה. היעדר הקפדה זו, יאלץ את הרוכשים לתקן את הטעות ולאתר את כל הנוגעים בדבר, בייחוד במקרה שהרכישה כרוכה בלקיחת הלוואה כנגד רישום משכנתא.
2. בדיקת התנאים המפורטים במסמכי ההתאגדות של חברת הגוש חלקה. ישנן חברות שהעניקו לבעלי המניות בהן זכות סירוב ראשונה לרכישת מניות החברה, כלומר לבעלי המניות מוענקת קדימות ברכישת דירות הבניין. ככל שזכוצ הסירוב עדיין קיימת, הליך רכישת הדירה אינו פשוט כלל.
3. בדיקה האם החברה נחשבת כמפרת חוק לאור אי תשלום אגרות שנתיות לרשם החברות.
4. בדיקת תנאי החכירה כפי שנקבעו בשטר החכירה שהוגש ללשכת רישום המקרקעין. בחברות רבות דרושה הסכמת החברה להעברת המניות, להעברת זכויות החכירה ו/או לרישום משכנתא ביחס לנכס. במקרה כאמור, חשוב לברר מול בעלי זכויות בחתימה בחברת הגוש חלקה מהם התנאים לקבלת הסכמתה של החברה כאמור.
5. בדיקה מתי מסתיימת תקופת החכירה ביחס לדירה הנרכשת ומהם התנאים לחידושה.
6. בדיקת פנקסי המקרקעין – יש לוודא כי ניתן לזהות את הדירה ששייכת למוכריה במרשמי המקרקעין וכן האם קיימים הערות אזהרה, שעבודים וכדומה ביחס לדירה הנרכשת.
לאחר ביצוע הבדיקות לעיל, תמונת הזכויות ברורה וכך גם הסיכונים הכרוכים בביצוע העסקה. בשלב זה, עורך הדין שביצע את הבדיקות הללו יכול להיווכח שעל אף שדרך הרישום במקרה של חברות גוש חלקה אינה אופטימלית, מרבית הדירות נרכשות ללא חשש. בנוסף, גם במקרים שאותרו מכשולים ניתן לדעת בשלב זה, האם הבעיה פתירה או שמומלץ פשוט לוותר על העסקה.
AI שעון חול (גרוק)ישראל מפגרת במרוץ ה-AI? באמת?
ד"ר אדם רויטר, יו"ר חיסונים פיננסים, יו"ר הדג'וויז, מחבר משותף של הספר "ישראל סיפור הצלחה" על הולדת המיתוס שישראל "פספסה את מרוץ ה-AI" - ולמה הנתונים מראים את ההפך
AI במסגרת דברים שהתקבעו בתודעה אצל חלק מהציבור בנוגע לכלכלה ולהייטק הישראלי ופרשנים שונים חוזרים ומעלים אותם כאילו זו אמת לאמיתה (כמו למשל סיפורי ה"משבר בהייטק"), עולה גם הנושא שישראל "פספסה" את מרוץ ה-AI, שישראל "לא שם", שישראל לא מקבלת מספיק השקעות בתחום,
לא משתלבת ועוד כל מיני רעיונות מהסוג הזה.
אז בואו ננסה, בעזרת סטטיסטיקות, עובדות ומספרים, לעשות סדר וגם לפוצץ את הטענה הפיקטיבית הזו. לשם כך נצטרך גם להבין מדוע ההייטק הישראלי כמעט אינו מצוי וגם אינו יכול להיות מצוי במרוץ לבניית "המוח" של מהפכת
ה-AI, אלא מתמקד בבניית נגזרות מבוססות מוח ה-AI לכלי יצירה בפני עצמם, ליישומים ולהטמעות. לסיום, גם ננסה להבין במה מועילה לנו יוזמת Pax Silica.
לוגיקה
נתחיל בקצת לוגיקה. אם ישראל היא אלופת העולם בתוצר הייטק לנפש, אלופת העולם במספר עובדי
הייטק לנפש, עם מספר חברות הייטק ביחס לסך החברות במשק שהוא הגבוה בעולם, אז מדוע שישראל לא תצליח במרוץ ה-AI? חשוב מכך, אם יש באופן יחסי כ"כ הרבה אנשים שמבינים בהייטק ומצויים בעולמות ההייטק, מישהו מעלה על דעתו שישראל לא תהיה מהמדינות המובילות והזריזות בכל הקשור
להטמעת AI במשק? בשימוש מושכל ב-AI?
אבל נכון, יש לא מעט מקרים בהם לוגיקה לחוד ומציאות לחוד. אז בואו נצלול ונתחיל בקצת עובדות מספרים וסטטיסטיקות.
ריכוז עובדי ה-AI המיומנים הגדול בעולם יושב בישראל, כך לפי חברת לינקדאין בהתבסס על נתוני
2024:
למה שזה יפתיע? הרי אומרים לנו תמיד שהישראלים הכי זריזים, הכי גמישים, הכי מאלתרים וגם הכי יודעים מהר להטמיע. אז ברור שהישראלים ירוצו במהירות בראש החץ של התחום החדש והכה
מבטיח הזה.
- בועת ה-AI או מנוע צמיחה היסטורי? מאחורי מרכז הנתונים העצום של מטא בלואיזיאנה
- מטא תשיק שני מודלים חדשים של AI, "מנגו" ו-"אבוקדו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נוסיף לכך שאימוץ ה-AI בענף ההייטק הישראלי הוא מהגבוהים בעולם: ממש לאחרונה התפרסם ש-95% מהעובדים משתמשים באופן קבוע ב-AI, 78% מהם מדי יום. כך עולה מסקר מקיף שביצעה רשות החדשנות בשיתוף מכון ברוקדייל בקרב יותר מ-500 עובדי הייטק ממגוון
נרחב של חברות וסטארטאפים בישראל.
נמשיך בכיוון נוסף: ישראל לא מקבלת מספיק השקעות ב-AI? זו טענה מאד נפוצה. להלן גרפים שמפריכים זאת לחלוטין:
"רנסנס" תעשייתי - מתכוננים לגל הבא
עידן אזולאי, מנהל השקעות ראשי, סיגמא-קלאריטי בית השקעות, על האופן בו מהפכת ה-AI חושפת את צוואר הבקבוק האמיתי של הכלכלה הגלובלית: תשתיות, עיבוד וקיבולת תעשייתית
הדיון בהתפתחות האבולוציונית של הבינה המלאכותית עבר לאחרונה מהשלב של "כמה ישתמשו?" לשלב של "מה המשאבים שנדרשים כדי לאפשר את השימוש השוטף בטכנולוגיה החדשה והמהפכנית הזו". הסחורות התעשייתיות תופסות בדיון הזה נתח הולך וגובר. די להביט בגרף של תעודת הסל COPX Global X Copper Miners ETF 1.66% שכוללת את חברות כריית הנחושת הגדולות בעולם שעלתה ב 83% מתחילת השנה כדי להכיר בכך שההדף של המהפכה הטכנולוגית החדשה מגיעה למקומות רבים ורחוקים שחלקם היו נשכחים למדי במשך זמן רב.
בסוף 2025 שוק הסחורות התעשייתיות נראה פחות כמו עוד “סייקל” של ביקוש והיצע, ויותר כמו השתקפות של המציאות של הכלכלה הגלובלית. העולם גילה שוב שהחלק הפיזי של הצמיחה, מתכות, כימיקלים, ציוד חשמל כבד ותשתיות צומחת במקביל להתפתחות של הטכנולוגיה. אלא שכאן טמונה התזה המרכזית של האירוע הזה, שלא לומר מגה אירוע. לא די בכך שמדינה מסוימת מחזיקה באדמה נחושת, ליתיום או יסודות נדירים. הכוח האמיתי נמצא במקום שבו החומר עובר עיבוד והופך ליכולת תעשייתית שמספקת מוצר ביניים קריטי. מי ששולט ביכולת הזו, בזיקוק, בהפרדה, בטיהור ובייצור של חומרים מתקדמים, שולט בברז.
צוואר הבקבוק של העשור
כדי להבין למה זה הופך לצוואר הבקבוק של העשור, יש לבחון את המשאבים שנדרשים כדי לאפשר את השימוש והפיתוח של הבינה המלאכותית. דאטה־סנטרים הם מפעלים של חשמל וקירור. לפי סוכנות האנרגיה הבינלאומי (IEA), צריכת החשמל של דאטה־סנטרים צפויה יותר מלהכפיל את עצמה עד 2030. בארה״ב דאטה־סנטרים צפויים להסביר כמעט מחצית מצמיחת הביקוש לחשמל עד 2030. המשמעות היא שבכל פעם שמדברים על “עוד שכבת מודלים”, בפועל מדברים על תוספת של עוד שכבת כבלים, שנאים, לוחות חשמל, מערכות קירור ומים. כאשר מערכת כזו גדלה כל כך מהר, היא לא נתקעת במחסור בנחושת בלבד, היא נתקעת ביכולת העיבוד ובקצב אספקת הציוד הכבד שמחבר בין החשמל לבין החישוב.
הנקודה הזו מסבירה למה נחושת הפכה שוב למדד הסנטימנט של הכלכלה הפיזית. העלייה החדה במחיר הנחושת (כמו גם במתכות תעשייתיות אחרות) הן עדות לכך שהשוק מתמחר את עלות ההרחבה של רשתות, תחבורה חשמלית ודאטה־סנטרים. אלא שכאן מגיע אחד האלמנטים הכי חשובים אשר ממחישים שהבעיה היא לא רק בסחורה, אלא בקיבולת התעשייתית. לשם דוגמה, זמני אספקה ממוצעים של שנאים לגנרטורי ענק הגיעו ברבעון השני ל 143 שבועות, לא רק בגלל הביקוש הגובר, אלא גם בגלל שבתוך ארה"ב אין די יכולת ייצור של שנאים.
- בועת ה-AI או מנוע צמיחה היסטורי? מאחורי מרכז הנתונים העצום של מטא בלואיזיאנה
- על סוללות האגירה למרכזי מידע - ומי החברות המעניינות בתחום?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לפי מקנזי, זה מסביר מדוע חיבורים לרשת מתארכים, פרויקטים נדחים, ולמה חברות ענק מוכנות לחתום על חוזי חשמל ארוכי טווח. כל זה יוצר חשש שמגבלות תשתית
וזמינות הופכות לבעיה אסטרטגית. הגרף המצורף ממחיש את הבעיה. האתגר אינו הימצאות מחצבים נדירים, אלא העדר היכולת לייצר, לעבד ולשלח אותם. הגרף מתאר את שיעור הריכוזיות שמוחזק בידי סין בשלבים שונים של הייצור והעיבוד של כמה סחורות חיוניות.
