השקעה בחברות מסקטור הנדל"ן מעולם לא הייתה מעניינת במיוחד. אחרי הכול, המודל העסקי ברור לכולם, פשוט יחסית לתמחר אותן ומי שמשקיע בהן הם לרוב משקיעים סולידיים יחסית שמחפשים תשואה שוטפת. כל זה השתנה בשנים האחרונות עם הצמיחה של שני סגמנטים מעניינים במיוחד בתוך ענף הנדל"ן האמריקאי – קרנות ריט שמתמקדות במגדלי תקשורת וקרנות ריט שמתמקדות במרכזי מידע (Data Centers).

שני הסגמנטים הללו קיבלו דחיפה מהשימוש הגובר באינטרנט, בענן הווירטואלי ובצורך הבלתי נגמר שלנו לתקשר אחד עם השני. על פי הערכות, ישנם כיום כ-3.7 מיליארד משתמשי אינטרנט, כמעט מחצית מאוכלוסיית העולם. לשם השוואה, בשנת 2000 היו מחוברים לאינטרנט פחות מחצי מיליארד בני אדם, או 7% מאוכלוסיית העולם. ככל שיותר משתמשים בעולם אימצו את השימוש היומיומי באינטרנט, כך גבר הצורך באחסון כל המידע שמשתמשים אלו מייצרים. בעתיד הלא רחוק השימוש באינטרנט לא יוגבל למחשבים, טאבלטים וטלפונים חכמים אלא גם לכלי רכב, מכשירי חשמל ביתיים, ועוד. כל המכשירים האלו צריכים חיבור אלחוטי, מה שמגביר את הביקוש למגדלי תקשורת בעלי פריסה רחבה ככל הניתן.

את החברות העיקריות שמרוויחות מכך קל לזהות. אמזון, מיקרוסופט ואי.בי.אם הן המובילות העיקריות בתחום הענן הווירטואלי, אחד התחומים הצומחים ביותר בענף הטכנולוגיה של היום. חוץ מהן ישנן חברות רבות, בארה"ב ומחוצה לה, שמפעילות עננים משלהן ומשכירות את השימוש בהם לצרכני משנה, אך המשותף לכול החברות האלו שהן זקוקות למרכזי מידע עצומים על מנת לאחסן את כל המידע שמצטבר בשרתים שלהן. אחרי הכול, גם ענן וירטואלי צריך מיקום ממשי ומוחשי – וכאן בדיוק נכנסת לתמונה חברה כמו אקוויניקס.

אקוויניקס (סימול: EQUINIXׂׂ) היא השחקנית הגדולה ביותר באחד התחומים הצומחים ביותר בענף הנדל"ן. למרות שנדמה שכולם כבר אימצו את השימוש בטכנולוגיית ענן, המספרים מראים תמונה אחרת – רק 29% ממרכזי המידע בעולם משרתים לקוחות ענן, כאשר כל היתר משמשים חברות גדולות, מוסדות ממשלתיים, מוסדות פיננסיים ומוסדות בריאות שבחרו לאחסן את המידע הרגיש שלהן באתרי מידע פרטיים. במילים אחרות, יש לאן לצמוח.

• אמזון נכנסת לשוק הרכב: תשתף פעולה עם הרץ למכירת כלי רכב משומשים
• אמזון משקיעה 45 מיליון דולר בסטארט-אפ קוריאני
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

החברה מחזיקה בבעלותה מעל 180 מרכזי מידע כאלה ברחבי העולם, והיא ממשיכה להתרחב כל הזמן באמצעות רכישות של שחקנים קטנים יותר, בעיקר מחוץ לארה"ב. אקוויניקס נסחרת כיום בשווי שוק של 34 מיליארד דולר, ומחלקת דיבידנד בתשואה נמוכה יחסית של 1.7%. מבחינת ביצועים, EQIX הוסיפה מתחילת השנה כ-24% לערכה לעומת כ-12% בלבד במדד S&P 500.

כשהמגדל קם על יוצרו

דוגמא נוספת לחברת נדל"ן שמנצלת את השימוש הגובר באינטרנט היא אמריקן טאוור (סימול: AMT). מאז אמצע העשור הקודם החלו חברות התקשורת הגדולות בארה"ב ובאירופה, שחשו צורך להתייעל ולממש נכסים שאינם בליבת הפעילות, למכור את התשתיות הפיזיות ששימשו אותן לחברות נדל"ן, שהשכירו להן את התשתיות הללו בחזרה בחוזים ארוכי טווח.

למהלך הזה היה היגיון כלכלי רב – חברת תקשורת כמו וורייזון למשל, שצריכה להגיע ליותר מ-100 מיליון לקוחות, צריכה לתחזק רשת תקשורת ענפה בעלות גבוהה. לוורייזון לא היה רצון לשתף אף חברה מתחרה ברשת שלה, כך שההחזר על ההשקעה הראשונית ברשת התקשורת שלה היה נמוך. אז באה חברה כמו אמריקן טאוור עם הצעה מפתה – היא תרכוש מוורייזון את אנטנות המאקרו, המספקות פריסה אלחוטית רחבת היקף, ותשכיר אותן לוורייזון ולעוד 2-3 חברות תקשורת אחרות. כך יכולה וורייזון לממש את ההשקעה ולהפנות את המשאבים שלה לתחומים רווחיים יותר, וחברת הנדל"ן יכולה לקבל תשואה על ההשקעה (ROI) גבוהה הרבה יותר ממה שוורייזון הייתה מקבלת.

• חיית המחמד החדשה שלך - כלב רובוט
• למה באר יעקב כל כך מושכת את הצעירים?
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• חיית המחמד החדשה שלך - כלב רובוט

אמריקן טאוור היא השחקנית הגדולה ביותר מבין 3 קרנות ריט אמריקאיות הפועלות בתחום, עם נתח שוק של כ-50% ו-460 אנטנות הפרוסות ברחבי העולם. הפריסה הרחבה ונתח השוק הגבוה מבטיחים לה נתח משמעותי במהפכת ה"אינטרנט של הדברים" – ממכוניות אוטונומיות ועד לבתים חכמים, יותר ויותר מכשירים מחוברים כיום ויחוברו בעתיד לרשת האינטרנט, רובם באמצעות תקשורת אלחוטית.

אז הביקוש למגדלים של אמריקן טאוור צפוי לגדול, ומה עם ההיצע? מכיוון שאף אחד לא רוצה אנטנת תקשורת עצומה בחצר האחורית של הבית שלו, הרשויות בארה"ב ובאירופה מגבילות מאוד את מספר המגדלים והאנטנות הללו באזורים עירוניים, כך שהחברה צפויה להמשיך ולהחזיק בנתח השוק הגבוה שלה. מנגד, בכל פעם שעולה שמועה על מיזוג אפשרי בין שתי חברות תקשורת גדולות מניית החברה מגיבה בירידה, כיוון שמדובר באובדן הכנסה עתידית.

אמריקן טאוור נסחרת כיום בשווי שוק של 59 מיליארד דולר (היא נחשבת לקרן הריט הגדולה ביותר בעולם במונחי שווי שוק) ומחלקת דיבידנד בשיעור צנוע יחסית של 1.9%. גם מניית AMT זינקה השנה, עם עלייה של כ-30% ב-2017.

מכיוון שהפוטנציאל הגלום בשתי החברות האלו ידוע וברור לכולם, שתיהן נסחרות במכפילים גבוהים יחסית לשאר קרנות הריט המסורתיות. למרות זאת אנו סבורים שהסיכוי להתממשות הפוטנציאל הזה גבוה, וחברות מהזן הזה, המשרתות את הטכנולוגיות של המחר, ימשיכו לבלוט גם בעתיד.