הסקטור שממשיך לספק תשואה עודפת - בכל חתך זמן

ריבית אבסולוטית שממשיכה להיות נמוכה, אשראי זול, שוק הון הפתוח לגיוסי הון, המשך שיפור בכלכלת ארה"ב, כמו גם היצע חדש שכמעט ואינו קיים, ממשיך לתמוך בענף הריטים בארה"ב שממשיך לעלות ולספק תשואות נאות. שוקי ההון בעולם עברו טלטלה בשבועיים האחרונים, בעקבות ה"ברקזיט" בבריטניה. שוקי המניות רשמו ירידות ואח"כ עליות נאות ומנגד באג"ח הממשלתיות, שעוד קודם לכן התשואה עליהן הייתה נמוכה, נרשמו עליות חדות והתשואות על אגרות החוב הארוכות של לא מעט מדינות צנחו לערכים נמוכים מאוד (חלקם לשלילי) ונמצאים בשפל של כל הזמנים. הערכות הן שהריביות בעולם צפויות להמשיך להישאר נמוכות מאוד בשנה - שנתיים הקרובות, מה שצפוי להמשיך לתמוך בנדל"ן המניב ובמניות הריט בפרט.

תשואה עודפת על פני שאר מדדי המניות גם מתחילת 2016 מהסקירה החודשית שפרסם איגוד קרנות הריט האמריקאי NARIET לחודש מאי, עולה כי קרנות הריט סיפקו תשואה עודפת מעל המדדים המובילים בכמעט בכל חתך הזמן. מתחילת 2016 ועד לסוף חודש מאי, מדד ה-FTSE NARIET, אשר כולל בתוכו מעל ל- 200 קרנות ריט בשווי שוק של כ-1000 מיליארד דולר, עלה ב-6.3%, וזאת לעומת עלייה של כ-3.5% במדד ה-S&P, עליה של3.3% במדד הדאו ג'ונס, עלייה של כ-2% במדד הראסל 2000  וירידה של 1% במדד הנאסדק. ניתן לראות שכמעט בכל חתך של זמן קרנות הריט סיפקו תשואה עודפת מעל המדדים המובילים.

קורלציה חיובית לשוק האג"ח כאשר בוחנים את התנהגות הריטים לאורך זמן, קיים מתאם גדול לשוק אג"ח המקומי. מאז תחילת השנה התשואה על אג"ח לעשר שנים בארה"ב ירדה מרמה של 2.2% לרמה של 1.55% כאשר בתקופה זו, מחירי הריטים המשיכו לעלות. קרנות הריט רגישות למגמת שערי הריבית  מכיוון שהן שחקניות של תשואת דיבידנד; וכמו אג"ח, המחירים יורדים כשהריביות עולות, ולהיפך. בשוק הריטים בארה"ב מקובל למדוד פער בין תשואות דיבידנדים של קרנות הריט מול תשואת אג"ח ממשלתית לטווח ארוך כשפער התשואות הממוצע על פני זמן הוא כ-1.1%, בדומה לפער כיום (1.2%).

חלוקה לסקטורים בשונה מישראל, מניות הריט, כוללת מגזרים רבים, החל בקרנות ריט למשרדים ותעשייה, מסחר, מגורים, קניונים, דיור מוגן, ועוד. כמעט כל הסקטורים הציגו עלייה מאז תחילת השנה כאשר סקטור הנדל"ן לתעשייה הציג ביצועים טובים יותר בהשוואה לסקטורים האחרים ועלה ב- 14% מאז תחילת 2016.

• שיא כל הזמנים: 31.8 מיליארד שקל חולקו בדיבידנדים
• קבוצת דלק צפויה לקבל כ-150 מיליון דולר דיבידנדים מאיתקה וניו-מד

השוק ממשיך להיות פתוח להנפקות מאז תחילת 2016 ועד לסוף מאי, בוצעו הנפקות ראשונות (IPO) והנפקות הון משניות בהיקף של כ- 15.5 מיליארד דולר וגיוסי חוב בהיקף של כ-17.5 מיליארד דולר. המשמעות העיקריות: קרנות הריט ממשיכות לגייס חוב והון "זולים" מה שמבטיח להן עלויות מימון נמוכות באופן היסטורי, גם בשנים הקרובות. עלויות המימון הנמוכות משפיעות ישירות על הגידול ב- FFO של החברות ויש לכך השפעה חיובית גם על שוויין. בנוסף, נציין, כי רמות המינוף הממוצעות של חברות הנדל"ן המניב בארה"ב אינן גבוהות מאד והן נעות סביב40-50%, כך שרמת הסיכון איננה גבוהה.

תשואת דיבידנד ותמחור: מהסקירה החודשית שפרסם איגוד קרנות הריט האמריקאי NARIET לחודש יוני, עולה כי עבור שנת 2015 חילקו קרנות הריט האמריקאיות דיבידנד מצטבר בסך של 46.5 מיליארד דולר. תשואת הדיבידנד הנוכחית עומדת בממוצע על 4.2% כאשר שיעור החלוקה מה- FFO  עומד על כ-64%. מניות הריט נסחרות במכפיל FFO ממוצע של 15.2(תשואה של 6.5%) ושיעור המינוף הממוצע עומד כיום על כ- 39%.

מאת ברורית פיין, אנליסטית נדל"ן, לידר שוקי הון.