חיוב במס רכישה ליחיד שקנה דירה שנייה מקבלן ולבסוף מכר אותה

עו"ד יוני כהן

האם יחול עליו חיוב מס רכישה בגין רכישת דירתו השנייה - זו שמכר, או שעדיין ניתן לקבל את הפטור ממס רכישה?

שאלה:

------------

אדם (יחיד, גרוש, בן 79) אשר בבעלותו דירת מגורים רכש דירת מגורים נוספת מקבלן.על פי החוק, מי שרוכש עוד דירה נוסף על הדירה שבבעלותו, לא ייהנה מן ההקלה של המדרגה הראשונה ויחולו עליו רק שתי מדרגות מס - של ‎3.5% ושל ‎5%. ואולם, אם ימכור הרוכש את דירתו הראשונה בתוך ‎24 חודשים או תוך 12 חודשים מיום המסירה הקבוע בהסכם (אם הדירה נרכשה מקבלן) ייהנה גם משיעור מס של מדרגה ראשונה כמו כל מי שרוכש דירה ראשונה.

הקונה לא שילם מס רכישה כי הצהיר שבכוונתו למכור את דירתו הראשונה. ברם, כעבור חודשיים מיום קבלת הדירה השנייה מהקבלן לחזקתו, שנותרה ריקה כל אותה תקופה, החליט הקונה כי אינו רוצה לעבור לגור בדירתו החדשה, ומכר אותה, והשאיר בבעלותו, ולא מכר, את דירתו הראשונה ונשאר לגור בה.

השאלות:

1. האם יחול עליו חיוב מס רכישה בגין רכישת דירתו השנייה - זו שמכר, או שעדיין ניתן לקבל את הפטור ממס רכישה?

2. האם על פי לשון החוק הכוונה היא שתישאר בסופו של דבר בבעלותו רק דירת מגורים אחת - ואז אולי יהיה ניתן לקבל את הפטור ממס הרכישה - או שהכוונה לדירה "שנייה" שרכש?

תשובה:

------------

סעיף 9(ג1א)(2)(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשנ"ג-1963 (להלן: "החוק"), מאפשר ליחיד שבבעלותו דירת מגורים יחידה ורוכש דירת מגורים חלופית ליהנות משיעורי מס רכישה לדירה יחידה ברכישת הדירה החלופית, אם מכר את הדירה הישנה ב-24 החודשים שלאחר רכישת הדירה. במקרה ספציפי שבו הדירה החלופית נרכשת מקבלן, יוכל הנישום ליהנות ממדרגות מס הרכישה לדירה יחידה ברכישת הדירה החלופית, אם מכר את הדירה הישנה תוך 12 חודשים מהמועד שבו היה אמור לקבל את החזקה בדירה החלופית לפי החוזה עם הקבלן, ובמקרה שבו מסירת החזקה נדחתה בגלל סיבות שאינן תלויות ברוכש - תוך 12 חודשים ממועד קבלת החזקה בפועל.

זאת על פי לשון החוק הקובעת כי דירה תיחשב לדירה יחידה כדלקמן:

"בעשרים וארבעה החודשים שלאחר רכישת הדירה, מכר דירת מגורים אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה; ואולם אם רכישת הדירה הייתה מקבלן - בשנים עשר החודשים מהמועד שבו הייתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, מכר דירת מגורים אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש - בשנים עשר החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, מכר את דירת המגורים שהייתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה;" [ההדגשה אינה במקור י"כ]

לאור האמור לעיל ועל פי נתוני השאלה, הרוכש אינו זכאי לשיעור מס רכישה בגין דירה יחידה, שכן החלופה מתייחסת למכירת הדירה הקודמת ולא למכירת הדירה החדשה.

מכל מקום, נציין כי על פי חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011 על רכישה שנעשתה בתקופה שמיום 21 בפברואר 2011 עד יום 31 בדצמבר 2012, ישולם מס רכישה בשיעור חלק משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:

(1) על חלק השווי שעד מיליון שקלים חדשים - 5%;

(2) על חלק השווי העולה על מיליון שקלים חדשים ועד שלושה מיליון שקלים חדשים - 6%;

(3) על חלק השווי העולה על שלושה מיליון שקלים חדשים - 7%.

המשיב - ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    מין הצדק אים הרוויח מהמכירה הרווח חייב במס הכל קומבינות (ל"ת)
    בנטוב 18/12/2012 07:28
    הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ רשות המסים
צילום: דני שם טוב דוברות

העלמתי הכנסות של 100 אלף שקל לפני עשור - להצהיר עליהן בגילוי מרצון?

למה נוהל גילוי מרצון לא יספק את מה שמצפים ממנו - אנשים יחששו לדווח באופן לא אנונימי ואין ביטול אוטומטי של קנסות, הצמדה וריבית 

משה כדר |
נושאים בכתבה גילוי מרצון

לאחר למעלה משלוש שנות ציפייה, רשות המסים פרסמה את נוהל הגילוי מרצון החדש - רשות המסים מודיעה על גילוי מרצון: דיווח על נכסים והכנסות שלא דווחו, בתמורה לתשלום מס וללא הליך פלילי
על פניו, מדובר במהלך חיובי שמטרתו לעודד שקיפות, להגדיל את רשת חייבי המס ולספק לנישומים הזדמנות להסדיר חובות עבר בכפוף לחיסון פלילי. זה גם אמור להגדיל את הקופה הציבורית מגביית מסים. בפועל קשה לומר שמדובר ב"בשורה" של ממש, וספק בתמריץ אמיתי לחשיפה.

ראשית, בניגוד לנהלים קודמים בנושא זה, הנוהל הנוכחי מציע אך ורק הליך שאינו אנונימי. אנשים צריכים להזדהות כאשר הם מגישים בקשה לנוהל גילוי מרצון. אין כאן כשל של רשות המסים אלא התנגדות של משרד המשפטים, אך המשמעות ברורה: נישומים רבים, שגם כך חוששים מהליך כזה, יירתעו עוד יותר מלהיחשף. מדובר על מחסום בסיסי של אנשים להיחשף מול הרשויות גם מכיוון שהם עשויים לחשוב שהם "סומנו" על ידי רשות המסים. כשמשלבים זאת עם החמרות נוספות, שכעת כתובות במפורש ובעבר היו בגדר "תורה שבעל פה", נוצרת תחושה שהרשות אמנם הפנימה את לקחי העבר אך בחרה לסגור פינות באופן קשיח מדי.

כדי להבין את הבעייתיות, נניח נישום שלא דיווח על הכנסה חייבת  בשיעור מס שולי של 100 אלף ש"ח בשנת 2015. אילו היה מדווח במועד, המס היה עומד, נניח, על כ-35 אלף שקל בלבד. כיום, בהליך גילוי מרצון, אותו נישום עשוי למצוא את עצמו מול תוצאה דרמטית:

תשלום על קרן המס בסך של 35 אלף שקל, ריבית והצמדה כ-5 אלף שקל ועל כל אלה מתווסף קנס גרעון של כ-30 אלף שקל נוספים. כלומר, חוב של 35 אלף שקל צומח לפי שלושה ויותר. איזה תמריץ יש כאן לנישום להיחפז ולדווח ביוזמתו? שהרי האמת צריכה להיאמר- אם לא נתגלה עד היום "מחדלו" זה, מה הסבירות שיתגלה אי פעם?

הנוהל החדש מבהיר שאין ביטול אוטומטי של הצמדה וריבית, ואין ביטול של קנסות גרעון אלא בכפוף לשיקול דעת פקיד השומה.

יואב תורג'מן מנכ"ל רפאל, צילום: דוברות רפאליואב תורג'מן מנכ"ל רפאל, צילום: דוברות רפאל
ראיון

"ספרד לא ביטלה הזמנות מרפאל" - המנכ"ל חושף: צבר ההזמנות יחצה את ה-75 מיליארד ודוחף להנפקה

ה"בטן" בצבר? - "רפאל חברה שקלית וזה קשור לתנודות במטבע, בפועל הצבר יעבור את ה-75 מיליארד שקל בסוף שנה"; מרגישים "חצי חרם"? - "ההזמנות והמכירות בקצב גבוה אבל, כנראה שאפשר היה יותרצה" - מנכ"ל רפאל יואב תורג'מן מדבר על הכל ומדבר על הנפקה

מנדי הניג |

רפאל סיכמה את הרבעון השני ואת המחצית הראשונה של השנה עם צמיחה בהכנסות וברווח. היקף המכירות ברבעון עמד על 4.74 מיליארד שקל עלייה של כ־20% לעומת התקופה המקבילה והרווח הנקי זינק ל-340 מיליון שקל, לעומת 132 מיליון שקל ברבעון המקביל. בהשוואה לרבעון הראשון זו צמיחה מתונה יותר של כ־2%, אבל אם מסתכלים חצי שנתית המספרים מרשימים: מכירות של 9.36 מיליארד שקל, עלייה של כמעט 20% לעומת מחצית השנה הקודמת, ורווח נקי של 612 מיליון שקל קפיצה של 68%.

במקביל, נתוני הצבר מעוררים שאלות. ברבעון הראשון נרשם שיא של 67 מיליארד שקל, אבל בסוף הרבעון השני הצבר ירד ל־65.7 מיליארד שקל. עם זאת, בהשוואה לשנה שעברה זו עדיין עלייה משמעותית שאז הצבר עמד על 59 מיליארד שקל. בתוך כך נחתמה עסקה גדולה בגרמניה לאספקת פודי Litening 5 בהיקף מוערך של 350 מיליון אירו, מה שמראה את ההתרחבות של הפעילות.

על רקע התוצאות הללו, ישבנו לשיחה עם מנכ"ל רפאל, יואב תורג'מן, שהסביר מה עומד מאחורי התנודות בצבר, על תחושת ה"חצי חרם" בעולם, על שימור ההון האנושי וגם על האפשרות שהמדינה תאפשר לחברה ללכת במסלול של הנפקה.


האמת שזה אולי היה די ברור וצפוי, אבל הייתה קצת, נקרא לזה, ״בטן״ בצבר. מה קרה שם?

"שאלה טובה. שתי דברים אני יכול להגיד על זה. תקופה קצרה מאוד אחרי שסגרנו את הספרים קיבלנו עוד הזמנות בהיקף של כ־5 מיליארד שקלים, כך שהבטן בצבר היא קטנה, קטנה והפכה להיות שלילית זאת אומרת חיובית במובן שלי. 

חוץ מזה, מכיוון שאנחנו חברה שקלית, בניגוד לתעשייה האווירית ואלביט כשלהם יש הזמנה של מיליארד דולר, אז אם הדולר עולה או יורד, זה נשאר מיליארד דולר. אצלנו, אם יש לי הזמנה של מיליארד דולר והדולר יורד ב־7%, אני מקטין את הצבר ב־7%, ב־70 מיליון. לכן הירידה בשער הדולר השפיעה עלינו. אם הייתי כותב את הדוחות בדולר, זה היה נשאר הסכום במדויק, אבל אני כותב בשקלים ולכן הערך משתנה בהתאם לשער החדש. עכשיו כשהדולר עולה חזרה, זה גם יחזור למעלה. בכל מקרה, זו תנודה מקומית, ותזמון של הגעת הזמנות. כמו כן זמן קצר אחרי שסגרנו את הרבעון הגיעו הזמנות גדולות, ואני צופה שבשנה הזו נעלה אל מעבר להיקף ההזמנות של השנה שעברה - זו הולכת להיות שנת שיא".

מה זה אומר על הצבר? יגיע ל־75 מיליארד?

"הוא יעבור את ה־75 מיליארד".

מה ״הלהיטים״ בצבר נכון להיום?