IBI ממליץ לאסוף מניות של נכסים ובניין: ברקע לרכישת נכס מניב בארה"ב
מניית נכסים ובנין קיבלה היום (א') המלצת "קנייה" מבית ההשקעות IBI, על רקע עסקה חדשה עליה חתמה לרכישת בניין משרדים בשיקאגו. שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של IBI מציין כי "זהו הנכס המניב השני של החברה בשיקאגו והשלישי המשמעותי בארה"ב. להערכתי, יש לנצל את הירידות החדות בנייר ולאסוף מניות".
על אף ההמלצה, בשעה זו רושמת המניה ירידה קלה של כ-0.54% לשער של כ-222 שקל.
נכסים ובנין הודיעה היום (א') כי התקשרה בהסכם לרכישת בניין חדש בן 17 קומות, שבנייתו הושלמה ב-2008, בתמורה לכ-187 מיליון דולר. הבניין משתרע על שטח של כ-439.4 רגל מרובע (כ-40.8 מ"ר), הוא משמש למשרדים וממוקם במרכז העסקים הראשי של שיקגו", נכתב בהמלצה. "מועד השלמת העסקה בתחילת ספטמבר. היקף ההכנסות הצפוי מבניין זה מסתכם בכ-12.5 מיליון דולר בשנה הראשונה, ויעלה בכ-2.5% בממוצע בכל שנה.
הבניין מושכר במלואו בהסכמי שכירות (triple net), כאשר 91% ממנו מושכרים לשני שוכרים עיקריים. הסכמי השכירות הם לתקופות ארוכות ויומחו לחברה במועד השלמת העסקה.
שטח של 116 אלף רגל מרובע מושכר לחברת מדיה מובילה עד 2033, ושטח של כ-285 אלף רגל מרובע מושכר עד 2023 לחברה מתחום המידע העסקי, כאשר הבניין משמש את המטה העולמי שלה.
נכסים ובניין תישא בהוצאות הכרוכות ברכישת הבניין. היקף ההוצאות מוערך בכשלושה מיליון דולר והן כוללות בעיקר הוצאות בדיקת נאותות, תשלומים ליועצים ותשלומי מסים, כולל כ-1.45 מיליון דולר מס רכישה. בכוונת החברה לממן את רכישת הבניין ממקורות עצמיים ובאמצעות מימון חיצוני.
"על פניו נראה כי זו עסקה טובה שמתאימה לחברה", מציין שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של איי.בי.איי. "התשואה הנגזרת (תשואה התחלתית של 6.6%) הינה תשואה טובה לנכס חדש עם מח"מ שכירות ארוך ושני דיירים עיקריים (כלומר נראה שהחברה לא תצטרך לעסוק בניהול או תפעול הנכס בשנים הקרובות).
"יש כאן שימוש נכון בקופת המזומנים של נכסים ובניין. סביר להניח כי אם העסקה תושלם, החברה תממן כ-30%-40% מההון עצמי מה שיגדיל עוד יותר את התשואה בעסקה".
ליפמן מציין כי בימים אלו, בהם המניות של קבוצת אידיבי לא מתפקדות בצורה טובה, וההתקפות על הטייקונים (ודנקנר ביניהם) נמשכות, נראה כי נכסים ובניין היציבה תהיה מוקד למשיכת דיבידנדים, במקביל לגיוס חוב חדש בתשואות נמוכות (יכולת החזר החוב של החברה היא גבוהה מאוד ומוכחת).
בתוך כך, חברת דירוג האשראי S&P קבעה דירוג iIA להנפקת אגרות החוב של נכסים ובניין בסכום של עד 400 מיליון שקל. ההנפקה תעשה בדרך של הרחבת סדרת אג"ח ג' הקיימת.
"להערכתנו, ובהתבסס על תוכנית ההשקעות שהציגה בפנינו החברה", כותבים אנליסטים האשראי של S&P, "צפוי יחס מתואם חוב לחוב והון עצמי לעמוד על כ-70%, ויחב החוב ל-EBITDA על מכפיל של 12. חריגה מיחסית אלו, אותה נראה כמכמסנת מגמה, עלולה ליצור לחץ שלילי על דירוג המנפיק ואי לכך על דירוג הסדרות, גם בטווח הקצר-בינוני.
"גידול בהשקעות בהיקף גבוה מהותית משהוצג לנו, ביצוע השקעות חדשות ברמת סיכון גבוהה שאינה תואמת את הפרופיל העסקי ואו כניסה לפרויקט הפלאזה בלאס וגאס באופן אגרסיבי שיגדיל את המינוף מעבר לרמה שציינו, יביאו לשינוי תחזית הדירוג לשלילית או להורדת הדירוג".
- 2.מממ לא אמין 17/07/2011 14:42הגב לתגובה זוIBI ושי ליפמן המליצו על אלקטרה נדלן לפני שהמנהל פרש מאז המנייה ירדה ב-60%
- 1.נדלניסט אמריקאי 17/07/2011 13:59הגב לתגובה זומח' המחקר של הגוף הנ" ל נחלשה וכבר לא מה שהייתה פעם. שימו לב לסמיכות ההמלצה על רקע הרחבת סדרת האג" ח הקרובה שבה בית ההשקעות עשוי לשמש כמפיץ. מטח ההמלצות מלווה אותנו כבר מרמות שערים של 310-330 ש" ח למניה וראו לאן הגענו.
- אנליסט 17/07/2011 14:36הגב לתגובה זושי ליפמן נפלתה מהעץ? תשואה של 6.6% היא טובה? החברה קונה נכס במרווח כה נמוך, עדיף כבר לקנות בארץ. אפילו עדיף לקנות מניות כמו בזק שיתנו לך 10% ויותר.
הג'ובניקים רכבו על הלוחמים וקיבלו תנאי שכר ופנסיה מצוינים - האוצר מציע רפורמה
האוצר מנסה להילחם בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות למערך הלא לוחם, במטרה להעלות את השכר למערך הלוחם
פנסיה תקציבית הם השתחררו מהצבא בגיל 43-45, עם פנסיה ששווה כמה מיליוני שקלים. הם קיבלו מהצבא שכר חודשי גובה וחזרו לשוק העבודה והרוויחו בעצם 2 משכורות. למנגנון הזה קוראים פנסיה תקציבית וזה מנגנון שקיים בשירות הציבורי, כשלפני כ-2 שנים שינו את המודל וסיפקו לשירות הציבורי פנסיה "רגילה", כמו של כל העם. ועדיין יש עוד קרוב לעשור של יוצאים לפנסיה שיקבלו פנסיה תקציבית, ויש גם פנסיונרים רבים שזכאים לפנסיה תקציבית. וגם - יש בני גנץ, ויוצאי מערכת הביטחון בכנסת שדואגים כל פעם מחדש שאנשי הצבא יזכו להטבות רבות ושונות.
בשטח - יש הבדל גדול בין קצין בקריה בת"א שמשרת בקבע לקצין בשריון שיוצא פעם בשבועיים הביתה. צריך לשים את הדברים על השולחן. לאחרון מגיע הטבות מרחיקות לכת, לג'ובניק לא מגיע. הג'ובניק רכב על הלוחם וקיבל שכר והטבות חלומי, אבל בדיוק בגלל זה ללוחם לא נשאר. רוצים לוחמים טובים בקבע, רוצים צבא טוב, תרימו את השכר לקרביים, תקצצו אצל הג'ובניקים. כולם מבינים את זה, אף אחד לא באמת פעל לעשות זאת, עד עכשיו. באוצר רוצים להפחית את הוצאות הפנסיה התקציבית והוצאות נוספות כדי להגדיל הטבות ושכר למערך הלוחם.
קריאה קשורה: החמאס לא ינצח אותנו, אבל הפנסיה התקציבית עלולה לעשות לו את העבודה
בדיקת
ביזפורטל - פנסיה של 4.5 מיליון שקל לפורש מצה"ל
- כמה עולה רובה סער? ואיך העלייה בתקציב הביטחון תשפיע על כולנו?
- התוכנית הצודקת של האוצר - פגיעה בפנסיה התקציבית; ההפרשה החודשית תגדל מ-2% ל-7%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
באוצר מתכננים לגעת בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות לאנשי הקבע כדי שיהיה תקציב גדול יותר ללוחמים שישמש גם להעלאת שכרם. באוצר מסבירים שהנחת הבסיס של הפנסיה התקציבית לא נכונה ודורשים במסגרת תקציב 2026 לקצצה. הטענה הבסיסית היא שהפנסיה התקציבית נועדה לפצות על פרישה בגיל מוקדם יחסית ולספק יכולת להתקיים לאחר הקריירה הצבאית או הביטחונית. עם זאת, חלק ניכר מהגמלאים חוזרים לשוק העבודה. לעיתים בשירות הציבורי ולעיתים בשוק הפרטי. אין באמת פגיעה בשכר בפרישה - אלא ההיפך. לכן, הצעת חוק של האוצר מבקשת לקצץ את הקצבה במקרים שבהם ההכנסה הכוללת גבוהה ממשכורת השירות הקבע.
בשורה למורים - כל מורה יקבל בממוצע 14 אלף שקל; על הפשרה בן המדינה לקרנות ההשתלמות של המורים
למי שייך הכסף? בקרנות ההשתלמות של המורים הצטברו סכומי עתק שהיו מעבר להפרשות השוטפות למורים. המורים אמרו "זה שלנו". המדינה אמרה - "זה שלנו". נקבעה פשרה. המורים יקבלו בממוצע כ-14 אלף שקל.
ההסכם הזה נחתם לאחר הליך משפטי ממושך, והוא נוגע לחלוקת העודף הכספי שנצבר בקרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים. המתווה גובש בשיתוף עם החשב הכללי, הלשכה המשפטית והממונה על השכר במשרד האוצר, פרקליטות המדינה- היחידה לאכיפה אזרחית ופמת״א, רשות שוק ההון, הסתדרות המורים והקרנות, והובא לאישור בית הדין האזורי לעבודה בת"א-יפו.
בשנת 2022 הוגשה על ידי פרקליטות המדינה תביעה נגד קרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים במסגרתה נדרשו הקרנות להשיב סך של כ-2 מיליארד שקל לקופה הציבורית. במסגרת הסדר הפשרה יועברו למדינה 1.05 מיליארד שקל בגין רכישת זכויות העבר, אשר ישמשו בין היתר לשיקום מערכת החינוך באזורים שנפגעו במלחמת "חרבות ברזל", וכן לקיום הכשרות ופעולות אחרות לצורך שיפור מעמדם של עובדי ההוראה, וסכום של כ-2.25 מיליארד ש"ח יחולק ל-165 אלף עמיתי הקרנות הזכאים וליורשיהם. כמו כן, יחלו הקרנות לרכוש זכויות פנסיה תקציבית לעובדי הוראה היוצאים לשבתון החל משנת הלימודים תשפ״ג (2022-2023) ואילך.
חלוקת הכספים תיעשה באופן ממוכן לחשבונות העמיתים או באמצעי תשלום דיגיטליים, בהתאם לנהלים שאושרו על ידי רשות שוק ההון. במקביל, הוחלט לשמור על כרית ביטחון אקטוארית של 4% לפחות, לטובת יציבות הקרנות ורווחת העמיתים בעתיד.
- המדריך המלא למציאת מורה פרטי (שבאמת יעזור לילד שלכם)
- פער של 30% בשכר, 60% עזבו את העבודה: דוח השכר במערכת החינוך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כחלק מן ההסדר, המדינה תפעל למכור את אחזקותיה בקרנות לידי הסתדרות המורים, באופן שישלים את העברת הבעלות המלאה לידיה, וכן קרנות ההשתלמות יוכרזו כקרנות ברירת מחדל לעובדי הוראה שלא בחרו אחרת.
