הסכנות שבתמ"א 38: "יזמים מבטיחים הרים וגבעות, יש לדעת מתי לומר לא"

יוזמות התמ"א 38 שנועדו לחזק מבנים כנגד רעידות אדמה ולחדשם מהיסוד, מתחילות אט אט לקרום עור וגידים ולאחרונה ניתן להבחין ביותר ויותר בניינים ישנים הזוכים לעיטור של שלט המכריז על יציאה לדרך בפרויקט. אך, ככל שהתחום צובר תאוצה יותר ויותר יזמים נכנסים לשוק, חלקם מקצועיים ובעלי גב כלכלי, וחלקם קיקיוניים ומסוכנים. האדריכל רון שפיגל ממשרד 'שפיגל אדריכלים' פירט עבור Bizportal מה צריך לבדוק וממה להיזהר כשבוחרים יזם לביצוע הפרויקט המורכב.

ראשית, אומר שפיגל, יש לבצע בדיקה האם הבניין מתאים לתמ"א 38 או האם יש התכנות לפינוי בינוי באזור. "ישנם בניינים ישנים שנמצאים בעדיפות לפינוי בינוי- אין טעם לחזק את המבנה ולהשאיר מבנה בסטנדרט מיושן אם יש אפשרות לקבל דירה חדשה בבניין חדש ומודרני. יש לבחון את ההיתכנות לפינוי בינוי במקום על ידי בדיקה ברשות המקומית".

יזמים רבים עשויים להבטיח הרים וגבעות ולכן יש להיזהר מהצעות מפתות מדיי. שפיגל מציין כי "פעמים רבות היזמים מציעים הצעות ללא כיסוי- יש להשוות בין הצעות היזמים ולחשוש מהצעות שמציעות יותר באופן משמעותי. לדוגמא אם כל היזמים מציעים תוספת מרפסת ללא ממ"ד ומגיע יזם שמציע ממ"ד- יש לבדוק שאכן יש כיסוי להצעה והיא לא נשלפה מהשרוול בכדי ליצר התקשרות ראשונית עם הדיירים. מדובר בפעולה שכיחה מאוד שמתבצעת על מנת ליצר התחייבות ראשונית".

כדי להמנע מעוגמת נפש, מציע שפיגל לבצע בדיקה על ידי אדריכל כדי להבין מבחינה אדריכלית מה כוללת ההצעה בנוסף לחיזוק המבנה- מעלית , שיפוץ הלובי, חיפוי הבניין וממד"ים. "יש לוודא שאכן נושא התוספות והשינויים במבנה נבדקו על ידי איש מקצוע,כלומר אדריכל שביצע בדיקה ראשונית מול הרשות המקומית ומול תוכניות הבניין ומצב קיים. פעמים רבות היזמים מציעים חבילה מלאה שכוללת את כל הנ"ל אך ללא כיסוי ולאחר שלב החתימה אנו מגלים כי אין אפשרות סטטוטורית למימוש ההבטחות".

במהלך ביצוע הפרויקט בניין המגורים הופך למעשה לאתר בנייה עם כל המשתמע מכך, לכן אומר שפיגל כי יש לבדוק מבעוד מועד את לוחות הזמנים והפגיעה בחיי היום יום בזמן הבניה. "ברבים מהפרויקטים לחיזוק ושדרוג מתקינים מעליות, הליך שמחייב פגיעה בחדר המדרגות ולכן יש לוודא שתהיה גישה סבירה לכל הדירות במהלך הבניה גם אם לפעמים הדבר כרוך בגרם מדרגות זמני חיצוני או פנימי . כמו כן יש לבדוק איך מתכוון המבצע לשמור על הקיים בזמן הבניה למשל תריסים או גינון ואיך הוא מתכוון לשקם את הנזקים".

מרבית מיזמי התמ"א 38 יוצאים לפועל באזורי ביקוש הסובלים ממצוקת חנייה, לכן חשוב לבדוק את פתרונות החניה המוצעים ושאכן גם הם נבדקו לפחות באופן ראשוני מול הרשות המקומית. " תוספת יחידות דיור לפי התמ"א מחייבת תוספת מקומות חניה עבור הדירות החדשות ויש לדאוג שאכן יש פתרון סביר עבור כולם ושהחניות החדשות לא פוגעות באיכות החניה הקיימת", אומר שפיגל.

"כדי למנוע צרות בזמן הבנייה יש למנות מפקח מטעם הדיירים שאת עלותו יישא היזם", מציין שפיגל. "יש חשיבות רבה שימונה מפקח כזה שייצג את הדיירים מול המבצע ויבדוק את איכות החיזוק והבניה בשטחים המשותפים כמו כן כל ההתקשרות בין הדיירים למבצע תהיה דרכו בזמן הבניה דבר שיכול למנוע צרות רבות".

ענף התמ"א 38 עדיין חדש ולכן יזמים רבים עדיין לא מודעים לעלויות הכספיות הנוספות שעשויות לעלות לאורך הדרך, לכן היזם חייב להיות בעל הון עצמי ראשוני לא מבוטל בכדי לעבור לפחות את שלבי הרישוי ותחילת הבנייה. "יש לבדוק את חוסנו הכלכלי של היזם ,את עברו ואת הרזומה של החברה. מעטות החברות שביצעו פרויקטים של מימוש התמ"א בפועל אך אפשר לבחון עבודות נוספות ולברר ברשם הקבלנים", אומר שפיגל.

לסיכום, שפיגל טוען כי יש להגביל את מכירת הדירות בשלבי התקדמות הבניה והרישוי. "יש חשיבות במתן אפשרות ליזם למכור חלק מהדירות הנוספות בזמן הבניה אך זאת בכדי ליצר מימון, אך עם זאת חשוב שהדירה הראשונה תימכר לפחות אחרי קבלת היתר והיתר לפי התקדמות החיזוק והבניה".