הפריפריה תפרח, הפערים יוקצנו ות"א תהפוך למנהטן-הנדל"ן בתשע"א

שנת תש"ע תיזכר לכולנו כשנה בה מחירי הדירות המשיכו לעלות ומחירן של דירות היוקרה בתל אביב הרקיע לרמות של מנהטן, מצבם של הזוגות הצעירים הורע בעקבות עליית המחירים והקשחת תנאי המשכנתאות ותופעת קבוצות הרכישה חזרה למימדיה הטבעיים.

אילו בשורות מביאה עימה שנת תשע"א? האם הפריפריה תתפתח? מחירי הדירות יצנחו? מה העתיד צופן לשוק המשרדים? Bizportal שוחח עם גורמים בשוק הנדל"ן ובירר את תמונת שוק הנדל"ן עבור השנה החדשה.

שנת "המעגל השלישי"

ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, מעריך כי 2011 תהיה שנת הפריצה של הפריפריה. הפריפריה הרחוקה יותר, תהפוך להזדמנות נדל"נית חד פעמית עקב קיצור זמן הנסיעה ברכבת וחוצה ישראל. "בין הערים שצפויות לפרוץ ניתן למנות את חדרה , יקנעם, רמת ישי, נצרת עלית וכרמיאל בצפון וכמו כן הזדמנויות אחרונות לקנות מגרשים בבתים צמודי קרקע בשטחים של כ 500-600 מ"ר בישובי הצפון, דוגמת מטולה שהנגישות אליהם מאוד השתפרה עקב כביש חוצה ישראל ושיפור כבישים נוספים. ישובי פריפריה אטרקטיביים נוספים ניתן למצוא בפרוזדור ירושלים ועמק האלה ובדרומה של הארץ בישובים דוגמת קריית מלאכי, קריית גת בואכה באר שבע וערי הנגב המערבי."

עדינה חכם, מנכ"לית רשת אנגלו סכסון מאמינה כי בת ים ויקנעם ימשיכו להתפתח השנה ולזכות לביקושים ערים. "בת ים מאוד התפתחה בשנים האחרונות מבחינת חזותית וגם מבחינת הסטטוס של העיר וניתן לראות היום פרויקטים רבים בבניה, בעיקר באזור חוף הים והטיילת. גם ביקנעם עלו המחירים, אמנם אין הרבה פרויקטים חדשים, אך אני מאמינה שזה רק עניין של זמן לאור הקרבה לכביש 6 ולאזורי התעסוקה הרבים סביבה. חכם צופה כי הביקושים ימשיכו להיות ערים בשנה הקרובה, עליית המחירים תתמתן ותתייצב וכי הפריחה העיקרית בשוק הנדל"ן תהיה בשנה הקרובה בערי המעגל השלישי כגון חדרה ופרדס חנה.

גם יעקב אטרקצ'י, בעלים משותף ומנכ"ל חברת אאורה ישראל, צופה כי ערי המעגל השלישי יזכו לביקוש רב וכתוצאה מכך לעליית מחירים, אך בניגוד לחכם רואה באופק את המשך עליית המחירים: "אני לא רואה שינוי או גידול בהיצע הקרקעות, משום שלצערי, משרד השיכון ומנהל מקרקעי ישראל לא מצליחים לשחרר אותן ובמקביל, הריבית הנמוכה תמשך גם השנה הזו. שני גורמים אלו- היצע הקרקעות והריבית, יחד עם המשך בביקושים, יביאו להמשך מגמת עליית המחירים.

בועת נדל"ן או עסקים כרגיל?

בניגוד לאטרקצ'י וחכם, אברהם קוזניצקי, יו"ר והבעלים של חברת מנרב מסתכל בדאגה למה שעלול להיווצר בשנת 2011, לאור הפרסומים בתקשורת על בועת הנדל"ן ועל הצפי לעלייה בריבית למשכנתאות המבוססות על פריים + הצמדה. "אני מרגיש שהדברים הללו יצרו כבר איזושהי עצירה מסוימת במכירות וקיפאון במחירי הדירות, דבר שעלול לגרום לסחרור בשוק הנדל"ן בישראל ובסופו של דבר להביא למשבר, כל התנהלות שקולה ויציבות בענף, תהיה ברכה חשובה לקראת השנה הבאה".

לעומת קוזינסקי, ברנרד רסקין, מנכ"ל רימקס ישראל, צופה כי מצב הנדל"ן בארץ ימשיך להיות כפי שהוא גם בשנה הקרובה. "מה שמעלה את מחירי הדירות זה המחסור בדירות ואני בספק שיצליחו להגדיל את היקף הבנייה בארץ באופן משמעותי, על כן לא נראה שינוי בטווח הארוך".

גם שמחוני חדד, מנכ"ל חברת יורו ישראל, אומר כי אין סיכוי שמחירי הדירות ירדו, מהסיבה שמחירי הקרקעות כל כך גבוהים ולכל מכרז טוב ניגשים קבלנים רבים. חדד מתייחס להקפאת הבנייה בהתנחלויות ומוסר כי "משרד השיכון חושש להוציא לשיווק קרקעות נוספות בשכונה כמו פסגת זאב בירושלים, בשל המצב הרגיש שנוצר בעקבות הקפאת הבנייה, כך שאין כיום מספיק קרקעות הזמינות לבנייה. מלאי הדירות בהר חומה מספיק לשנה אחת בקושי, על אף הביקושים הגבוהים בשכונה, ולכן גם בשכונה שמושכת זוגות צעירים מירושלים צפויה עליית מחירים". חדד מאמין כי מודיעין תמשיך להוביל את טבלת המכירות גם השנה לאור התכנית לבניית שכונות חדשות בעיר, אולם מאמין כי הלהיטים הבאים יהיו ראש העין ומושב מצליח, בעיקר בשל הקרבה לכביש 6, הקרבה היחסית למרכז הארץ והמחירים שעדיין נחשבים סבירים.

ההפתעה ממזרח

ליאת ישראלי מנכ"ל חברת אמבסדור, צופה כי ירושלים תפתיע אותנו בגדול השנה עם גידול של 20% במכירות הן של דירות יד שנייה והן של פרויקטים חדשים שיתמקדו בעיקר במרכז העיר לאחר שיסתיימו רוב עבודות הפיתוח באזור. במישור הארצי, ישראלי לא צופה "פיקים" מטורפים במכירות, "קצב המכירות יהיה קבוע ואני צופה כי תמשיך עליית מחירי הדירות, אם כי בעלייה מתונה של בין 5% - 10% בממוצע לאורך השנה באזורי הביקוש". לדבריה, מקומות כמו מזכרת בתיה, יבנה וקריית גת יזכו לביקושים ערים השנה. נדב ליסובסקי, סמנכ"ל השיווק של חברת ב.יאיר צופה כי אם תצא השנה לפועל הרכבת הקלה יש לצפות לעלייה של כ- 5%-15% ברמת המחירים במקומות הסמוכים לתחנות.

אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים בתל אביב-יפו-בת ים, אומר כי תל אביב תפגין יציבות- לא צפויות עליות מחירים, אך גם לא יהיו ירידות. אוהד סבן, סמנכ"ל חברת דונה, מסכים עם רוזנטל ומצביע על דרום תל אביב כאזור החם הבא: "המחירים במרכז ובצפון העיר אינם מאפשרים לרוב המכריע של האוכלוסייה לרכוש דירה, והמחירים האטרקטיביים בדרום תל אביב מושכים אליה ביקושים חדשים, בעיקר בקרב זוגות צעירים ומשקיעים". סבן מוסיף כי "פתח תקווה נותנת כיום את המענה המרכזי לדירות חדשות בגוש דן וגם השנה היא תמשיך לתת, ונראה בה עליית מחירים, תוך צמצום הפערים בינה לבין רמת גן וקריית אונו, השכנות היקרות יותר".

לעומתו, יוסי אברהמי, מנכ"ל חברת י. אברהמי, מאמין כי האזור החם הבא הוא שכונת אגמים בנתניה, שתהיה השכונה המפותחת ביותר בנתניה ובכלל באזור השרון. רמות המחירים בה יהיו גבוהות מקריית השרון ויתקרבו לרמות המחירים של עיר ימים". כמו כן, אברהמי מאמין שגם באילת נראה השנה עליית מחירים מתונה.

גם בחיפה יתחזקו הביקושים השנה, "זאת בשל הנגישות התחבורתית והכבישים החדשים העתידים להיפתח דוגמת מנהרות הכרמל, כביש 6, הרכבת הדו-מסלולית והמטרונית", אומר עמי בר-משיח מנכ"ל חברת אלמוגים. "אמנם מחירי הנדל"ן בחיפה עלו אולם עדיין מפגרים בכ-30 אחוזים לפחות לעומת תל-אביב ויש להם עוד לאן לטפס".

אזור השרון שלאורך השנים רשם עליות מחירים צפוי לדעת שלומי חסון, מנכ"ל פריזט חסון, לרשום עלייה של 5%-8% במחירי הקרקעות בתחילת השנה, אולם לקראת סוף השנה ניתן יהיה להבחין בירידות מחירים.

הקצנה בפערי המעמדות

יקי אמסלם, מנכ"ל חברת הנדל"ן אלמוג כ.ד.א.י: חוזה כי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) ומיזמי בינוי פינוי שונים, יתפסו תאוצה השנה. לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, רוצה לקוות כי תכניות הפינוי בינוי והתמ"א 38 יקודמו באופן מהיר ויביאו לתוצאות, מבחינתו מדובר בפתרון לצמצום הפערים בין המעמדות שלדבריו ילכו ויקצינו. " מצד אחד הצעירים יתקשו מאוד לממן לעצמם דירה ראשונה ללא תמיכה וסיוע, ומצד שני יתגברו הביקושים לדירות מיוחדות, דירות יוקרה ב-3-4 מיליון שקל ומעלה". לדעת לוי, הביקושים יחזרו ביתר שאת, אך הם יתפשטו, וירחיבו את המעגל שיכלול בתוכו את הפריפריה. "דירת 4 חדרים ב-1.2 מיליון שקל תהיה הדירה ה'שנייה' של משפרי הדיור הצעירים ואת הדירות האלה ניתן להשיג רק במרחק של כ-40 דקות נסיעה מתל-אביב. תהיה הגירה מוגברת של צעירים מתל-אביב, אך גם הגירה של בני 55 ומעלה חזרה לתל-אביב, אפילו מערים כמו מודיעין, שוהם או רעננה. תימשך הבנייה לגובה בכל אזורי הביקוש, והבנייה במגדלי יוקרה".

שוק המשרדים- אופטימיות בהווה, דאגה לקראת העתיד

בשנה האחרונה שוק המשרדים רשם התעוררות, בעיקר במרכז הארץ, כאשר חברות רבות התחילו להתפתח ולחפש שטחים נוספים, זאת הודות לחוסנו של המשק הישראלי.

לדברי אילן גיפמן, מנכ"ל אספן גרופ, "שוק המשרדים שומר יחסית על יציבות מחירים, שוכרים רבים קיבלו השנה החלטות על חידושי חוזים לתקופות ארוכות יותר. בטווח הקצר והבינוני, להערכתי, מחירי המשרדים ישמרו על רמתם עקב היצע גדול, שעומד להשתחרר לשוק בשנתיים הקרובות". אך גיפמן מביט בדאגה לקראת העתיד הרחוק יותר: "פוטנציאל השטחים המניבים של כל הפרויקטים בתכנון ובנייה במרכז, מעורר דאגה משום, שלהערכתי, מאות אלפי מ"ר עומדים להיכנס לשוק בשבע השנים הקרובות. לדוגמא: אלקו- 45 קומות מגדל תדהר רוגובין- 45 קומות מגדל אביב רוטשילד סנטר- 30 קומות בשיווק מגדל ויטה - 20 קומות קונקורד, רמת גן- 20 קומות מגדל עזורי, תל אביב- 20 קומות דלק מוטורס 16 קומות צ'מפיון, בני ברק- 16 קומות אולימפיה, רמת גן 15 קומות מגדל קרדן 10 קומות, ועוד. גיפמן מוסיף כי חברות שירצו להתייעל יעברו מאזור תל אביב לאזורים כמו פארק אפק, שם יוכלו להוזיל ב-50% את דמי השכירות.

יורם בלומנטל, מנכ"ל חברת אינטר ישראל, צופה כי השנה תחל התאוששות הדרגתית בתחום הנדל"ן העסקי ויהיו הזדמנויות מעניינות במתחמים דוגמת הבורסה ברמת גן, ב.ס.ר בבני ברק וברמת החייל. בלומנטל מוסיף כי מתחמי נדל"ן בטבעת החיצונית של גוש דן דוגמת הרצליה פיתוח, רעננה ואזורים הממוקמים לאורך כביש חוצה ישראל דוגמת אייר פורט סיטי ייהנו מהתאוששות ועליית מחירים בשיעור של עד 10% אחוז.

שנה טובה וחג שמח...