סיום חגיגת הנדל"ן? 37% ירידה במכירת דירות במרכז, 41% ירידה בקרב זוגות צעירים
משרד האוצר פרסם היום את סקירתו לענף הנדל"ן למגורים עבור הרבעון השני של השנה. לפי הסקירה, ברבעון השני של 2010 התייצב מספר עסקאות הרכישה על 25.6 אלף דירות, נמוך במעט מזה שברבעון הראשון. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מדובר בירידה בשיעור של כ-3%.
לפי נתוני האוצר, בפילוח גיאוגרפי בולטים במיוחד אזור המרכז ואזור נתניה עם ירידות חדות במספר העסקאות, הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. שני אזורים אלו הם גם היחידים בהן נרשמה ירידה ברכישת דירות יד שניה בהשוואה לרבעון הקודם, כאשר ירידות חדות במיוחד ברכישת דירות חדשות העצימו עוד יותר את הירידה במספר העסקאות הכולל. שני גורמים מרכזיים הביאו לירידה המשמעותית ברכישת דירות באזור המרכז: ירידה חדה ברכישת דירות על ידי משקיעים וירידה חדה עוד יותר ברכישת דירות חדשות על ידי זוגות צעירים. מנגד, באזור נתניה הירידה במספר העסקאות הובלה על ידי ירידה ברכישת דירות למגורים.
באוצר טוענים, כי באזור תל אביב, אשר הוביל את הירידה במכירות ברבעון הקודם, נבלמה הירידה החדה במכירות ברבעון השני. יחד עם זאת, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד , מדובר בירידה בשיעור של כ-7% במספר העסקאות באזור זה, יותר מכפליים משיעור הירידה ברמה הארצית.
אזור באר-שבע הינו האזור היחידי בו נרשמה עליה במספר העסקאות ברבעון השני, הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. עליה זו חלה למרות ירידה במספר הדירות הנרכשות להשקעה באזור.
ברבעון השני נמכרו כ-5400 דירות חדשות, ירידה בשיעור של 8.5% בהשוואה לרבעון הקודם, זאת לאחר ירידה מצטברת בשיעור של 12% בשלושת הרבעונים הקודמים. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מגיע שיעור הירידה לכ-19%.
ברבעון השני בלטה הירידה החדה במיוחד ברכישת דירות חדשות באזור המרכז , אשר בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד הגיע שיעור הירידה לכ-37% ובהשוואה לרבעון הקודם מדובר בירידה בשיעור של כ-26%. לפי האוצר, ירידה חדה זו חלה לאחר התאוששות זמנית במכירת דירות חדשות באזור זה ברבעון הראשון, אשר היוותה תיקון חלקי לירידה החדה במכירות במחצית השניה של 2009. הירידה החדה ברכישת דירות חדשות באזור זה הושפעה במידה רבה מהסטה חלקית של ביקושים של זוגות צעירים לטובת דירות יד שניה.
באזור תל אביב נרשמה ירידה נוספת ברכישת דירות חדשות ברבעון השני, בשיעור של כ-7.5%, לאחר ירידה חדה בשיעור של 52% ברבעון הראשון (לעומת הרבעון האחרון של 2009). יש לציין כי משקל הזוגות הצעירים בסך רוכשי דירות חדשות באזור זה רשם את רמתו הנמוכה ביותר בשנה וחצי האחרונות.
האזור היחידי בו נרשמה עליה ברכישת דירות חדשות ברבעון השני, לעומת הרבעון הראשון, הוא אזור רחובות, אם כי בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מדובר בירידה של כ-11% (נמוך עדיין משיעור הירידה ברמה הארצית). בין הגורמים שתרמו לגידול במכירות בהשוואה לרבעון הקודם היתה העובדה שבניגוד למגמה הארצית של ירידה ברכישת דירות חדשות ע"י זוגות צעירים, נרשמה באזור זה עליה מתונה ברכישות אלו.
ברבעון השני של 2010 היה מחירה החציוני של דירה חדשה נמוך בכ-2% ממחירה ברבעון הראשון (ממוצע רבעון שני בהשוואה לממוצע רבעון ראשון), זאת בהמשך לירידה בשיעור של 0.8% ברבעון הראשון של 2010 בהשוואה לרבעון האחרון של 2009.
נתונים ראשוניים לחודש יולי מצביעים על ירידה חדה במספר העסקאות גם בדירות יד שניה (הן לעומת החודש הקודם והן בהשוואה לממוצע החודשי ברבעון השני), אולם מוקדם לקבוע אם מדובר בשינוי מגמה.
אזור באר-שבע הוביל את הגידול במספר העסקאות ברבעון השני, עם עליה של כ-15% לעומת הרבעון הראשון, זאת לאחר יציבות ברבעון הראשון וירידה חדה של 17% ברבעון הרביעי. חשוב לציין כי הגידול במספר העסקאות ברבעון השני חל למרות ירידה משמעותית במשקל הדירות הנרכשות להשקעה באזור זה (ירידה של 3 נקודות אחוז). את מקומם של המשקיעים תפסו הזוגות הצעירים עם גידול בשיעור 25% במספר דירות יד שניה שנרכשו על ידם (בהשוואה לרבעון הראשון). ככלל, ניתן לראות כי מאז תחילת 2009 עולה ברציפות משקל הזוגות הצעירים באזור באר-שבע מבין מי שרכשו דירה למגורים (מיד שניה), משיעור של 47% ברבעון הראשון של 2009 לשיעור של כ-60% ברבעון השני של 2010.
בשני אזורים נרשמה ירידה ברכישת דירות יד שניה ברבעון השני, הן בהשוואה לרבעון הראשון והן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד: אזור המרכז ואזור נתניה. באזור המרכז שיעור הירידה ברכישת דירות יד שניה מתון יחסית בהשוואה לירידה ברכישת דירות חדשות (בהשוואה לרבעון קודם). מנגד, באזור נתניה שיעורי הירידה בדירות חדשות ודירות יד שניה דומים. על רקע ממצאים אלו יש לציין כי פערי המחירים בין דירות חדשות לדירות יד שניה הנרכשות למגורים ע"י זוגות צעירים באזורים אלו גבוהים יותר משמעותית באזור המרכז בהשוואה לאזור נתניה: 52% לעומת 30%, בהתאמה.
באוצר מדגישים את הגידול הניכר ביחס בין מחירי הדירות לבין רמות השכר של הרוכשים, בסך כל הדירות בכלל ובדירות יד שניה בפרט. כך למשל, עלה היחס בין מחיר דירה חציונית לשכר החציוני של רוכשי דירה "יחידה" מיד שניה מרמה של 106 חודשי עבודה (שכר ברוטו) ברבעון הראשון של 2009 לרמה של 131 חודשי עבודה ברבעון השני של 2010. המשמעות היא שהחמרת תנאי המימון למשכנתאות שנכנסה לתוקף החל מיולי מהווה מגבלה אפקטיבית על חלק לא מבוטל מציבור הרוכשים ועשויה לתרום לצינון הביקושים.
ברבעון השני של 2010 ירד משקל הדירות הנרכשות להשקעה לשיעור של 27.1% מכלל הדירות שנרכשו, לעומת שיעור של 28.6% ברבעון הקודם. במונחים כמותיים מדובר בירידה בשיעור של קרוב ל-6% לעומת הרבעון הקודם וירידה חדה בשיעור של 14% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
באזור תל אביב הוסיפה לרדת רכישת דירות להשקעה בשיעור של כ-13% בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר ירידה חדה עוד יותר ברבעון הראשון (ירידה של 22% בהשוואה לרבעון הרביעי 2009). על מידת העוצמה של הירידה בפעילות המשקיעים באזור תל אביב בשלושת הרבעונים האחרונים מלמדת העובדה שרמת הרכישות ברבעון השני גבוהה רק בכ-4% מכמות הדירות להשקעה שנרכשו באזור זה ברבעון הראשון של 2009, רבעון אשר התאפיין ברמת פעילות נמוכה במיוחד בשוק הנדל"ן, על רקע פרוץ המשבר העולמי.
באזור באר-שבע שהיה מהבולטים ביותר ברכישת דירות להשקעה אשתקד הגיע משקל הדירות שנרכשו להשקעה ברבעון השני לרמות שפל של פחות מ-31%, לעומת שיעור של 37% ברבעון השלישי אשתקד.
לגבי מכירת דירות על ידי משקיעים ניתן להבחין בהתייצבות בשיעור המשקיעים מבין סך מוכרי דירות יד שניה, לאחר עליה במשקלם במחצית השניה של 2009. בהשוואה גיאוגרפית בולט אזור באר-שבע עם שיעור גבוה של משקיעים מבין סך מוכרי דירות יד שניה באזור, שיעור שעמד על כ-26% מהמוכרים, לעומת שיעור של 17% ברמה הארצית.
מחיר דירה ממוצעת שנרכשה במחצית הראשונה של 2010 על ידי מי שהיתה להם זו דירתם הראשונה עמד על כ-825 אלף שקל, מחיר הגבוה בכ-31% בהשוואה למחיר דירה ממוצעת שנרכשה על ידי רוכשי דירה ראשונה בשנת 2007. המחיר החציוני עלה בשיעור גבוה עוד יותר-39%. שיעורי שינוי אלו גבוהים יותר מאלו שנרשמו במחירי דירות שנרכשו ע"י משפרי דיור באותה תקופה (גידול של 27% ו-32%, בהתאמה). בהנחה שהשינוי ב"איכות" הדירות שנרכשו בתקופה זו על ידי רוכשי דירה ראשונה אינו שונה באופן מהותי מזה של משפרי דיור, אזי המשמעות היא שעליית מחירי הדירות בתקופה הנ"ל הרעה יותר את מצבם של הזוגות הצעירים בהשוואה למשפרי הדיור (מעבר לעובדה שמשפרי הדיור נהנו מעליית ערך הנכס שבבעלותם).
כאשר בוחנים את רמות השכר של השכירים מקרב רוכשי הדירות בשנה וחצי האחרונות ניתן להבחין במגמה רצופה של ירידה בשכר הרוכשים, לאחר עליה זמנית ברבעון השני של 2009 (עליה המרמזת על כך שהם היו הראשונים לחזור לשוק הנדל"ן לאחר הקיפאון בשוק בשני הרבעונים הקודמים, בעקבות המשבר העולמי).
