זה חלום אמריקני? "במדינות בארה"ב שהפכו שם נרדף לקריסת מחירים יש דירות ב-25 א' ד'"

מחירי הנדל"ן בארצות הברית צנחו בשיעור חד מאז פריצתו של משבר הסאב-פריים בשנת 2007. בבורסה, כששערי המניות מתרסקים, משקיעים הרפתקנים יוצאים למסע קניות כדי לרכוש בזול בצפייה לרווח כאשר השוק ישוב לעלות. מצב דומה מתקיים כיום בשוקי הנדל"ן בארה"ב. Bizportal שוחח עם עדיאל גוראל, מנכ"ל חברת ICG (International Capital Group), כדי לבחון את ההזדמנויות בשוק הענק.

גוראל רואה בכינוס הנכסים ההמוני בארה"ב הזדמנות פז לרכישת בתים במחירים מצחיקים. "הבנקים עיקלו הרבה מאוד נכסים וכעת הם מנסים להיפטר מהם. הפקידים מקבלים בונוס לפי ביצועי מכירות, ולכן יש להם תמריץ למכור כמה שיותר בתים והמחירים יורדים בהתאם. בית שעלות בנייתו בלבד, ללא מרכיב הקרקע, מוערכת בכ-200 אלף דולר עשוי להימכר ב-120 אלף דולר".

ריאקציה של פאניקה

"אנשים הפסיקו לשלם משכנתא כשהבינו ששוויה הפך לגבוה בהרבה משווי הנכס, והבתים עוקלו ע"י הבנקים", מסביר גוראל. "ערים כמו טמפה, אורלנדו, מיאמי, פניקס ולאס וגאס עלו בצורה מפלצתית בשנים 2004-2006 והתרסקו בצורה חריפה ביותר בשנים לאחר מכן. הריאקציה הייתה של פאניקה, הבנקים החלו להתנהל בצורה הפוכה מבעבר ובמקום להעניק הלוואות לכל דכפין, הפסיקו להלוות לאנשים פרטיים ולעסקים, צעד שפגע בכלל הכלכלה". גוראל דווקא מאמין בהשקעה במדינות שהפכו שם נרדף לקריסת המחירים - קליפורניה, פלורידה, אריזונה ונבדה. "אני מאוד אוהב את פניקס, אורלנדו ולאס וגאס, הצפי הדמוגרפי של הערים לא השתנה, אך ניתן לרכוש בתים במחירים 'פסיכיים'. בלאס וגאס ואורלנדו תעשיית הכנסים האדירה משמעותית לא פחות מעסקי הקזינו, שכן מספר אולמות הכנסים הגדול בארצות הברית מצו יבהן. המעניין הוא שבלאס וגאס, למרות המשבר האיום, פרויקט הסיטי סנטר הולך ומושלם".

בתים במחירים של 45 עד 80 אלף דולר

גוראל מציין כי לאס וגאס נחשבת ליקרה ביותר מבין אותן ערים, "בתים טובים וסבירים יעלו בין 100 ל-130 אלף דולר, בשיא מחירם היה כ-360 אלף דולר". לדבריו, בפניקס ניתן לרכוש בתים במחירים של 70 עד 120 אלף דולר ודירות קונדומיניום עבור החל מ-20 אלף דולר, ובאורלנדו המחירים נמוכים אף יותר וניתן למצוא בתים במחירים של 45 עד 80 אלף דולר ודירות קונדומיניום ב-25 עד 30 אלף דולר.

בניגוד לקריסת מחירי הבתים, אומר גוראל כי מחירי השכירות ירדו בכ-15% בלבד. "בית השווה 60 אלף דולר יכול להיות מושכר ב-900 דולר בחודש. בארצות הברית, בניגוד לארץ, הארנונה משולמת על ידי בעל הנכס. בנבדה ובאריזונה הארנונה הזולה ביותר בארצות הברית ושיעורה כאחוז משווי הבית בשנה, כ-50 דולר בחודש. בפלורידה השיעור הוא 2% בשנה ובטקסס הוא עומד על 3%". מלבד ארבעת המדינות, גוראל ממליץ לבחון את הערים אוקלאומה סיטי ואטלנטה. "אוקלאומה סיטי היא עיר יציבה, עם ארנונה נמוכה ותעשיית נפט ובניגוד לארבעת המדינות, ניתן להשיג בה מימון בשיעור של 60% עד 75%, כלומר לרכוש בית ב-60 אלף דולר עם הון עצמי של כ-15 אלף דולר, ולקבל שכירות של כ-600 דולר בחודש, תשואה של 12% בשנה. אטלנטה שמרה אף היא על יציבות וניתן לקבל בה מימון בשיעור זהה לשל אוקלהומה, אולם הבתים בה יקרים יותר, כ-150 אלף דולר עבור בית ממוצע".

זוגות צעירים רוכשים היום בתים, לא משקיעים

גוראל מנסה להעביר מסר מרגיע לרוכשים החוששים מאי מציאת שוכר לנכס שנרכש. "כשהשוק רגיל ומשעמם, כפי שהיה בשנת 2001, חל איזון בין מספר הרוכשים למספר השוכרים, דבר אוניברסאלי. כשמתחילה עליית מחירים, העיתונים מתחילים לכתוב שאנשים הרוויחו, דבר המשלהב אנשים לקנות בתים מאשר לשכור, מכיוון שהם מאמינים שאם יקנו יעשו בוחטה. מנגד, כשמתחילה ירידת מחירים, המגמה מתהפכת, אנשים לא מעוניינים להשקיע בבית, מעדיפים להיות שוכרים עד שיעבור הזעם וכך שוק השכירות עולה בהתאם. אולם, במשבר הנוכחי נוצר היצע גדול של בתים להשכרה כי הרבה משקיעים נכנסו לשוק, מנגד, מי שרוכש בתים מהבנקים כיום הם הזוגות הצעירים ולא משקיעים".

גוראל מציין כי נוצרה במשבר קבוצה חדשה של שוכרים שקנו בית במחיר גבוה, איבדו את הבית לבנק ולא מעוניינים לעזוב את השכונה בגלל בתי הספר. "בערים הרציניות שוק השכירות יותר טוב מהממוצע".

גוראל ממליץ להיזהר ממקומות הסובלים משיעור אבטלה גבוה. לדבריו, מדינות כמו אינדיאנה ומישיגן הן אומללות וניתן למצוא בהן בתים במחירים מצחיקים, "אפילו ב-250 דולר בדטרויט", אבל הסיכוי להשכירם מאוד נמוך. "דטרויט הוא אזור בסכנת קיום, סכנה של דלדול דמוגרפי, מה שזול עשוי לעלות ביוקר. ניתן לרכוש בית באינדיאנה ב-29 אלף דולר, אבל הסיכוי לאפסייד הוא נמוך כאשר המחיר המקסימאלי שלו עומד על 45 אלף דולר. כמו כן מזהיר גוראל מערי תיירות המוצפות בבתים שאין להן כל דורש".