עצמאות בארה"ב: מספר שיא של עיקולי בתים והנחות של 34%, הזדמנות לישראלי?
יום העצמאות ה-234 של אמריקה שחל היום, מעמיד בסימן שאלה את עצמאותם של האמריקאים לפחות בנוגע לתחום הבתים שלהם. בחודש מאי עוקל מספר שיא של כ-94 אלף בתים, אחוז יותר מחודש שעבר ו-44% יותר מהתקופה המקבילה אשתקד. בשנת 2009 נמכרו 1.2 מיליון בתים מעוקלים, 25% יותר משנת 2008 ופי ארבע משנת 2007. ברבעון הראשון של השנה נמכרו 232,959 בתים מעיקול במחיר ממוצע של כ-172 אלף דולר. המצב הקשה בארצות הברית קורץ למשקיעים רבים הרואים את הפוטנציאל הגלום. דומה שאמריקה כולה עומדת למכירת חיסול, ומשקיעים מכל העולם באים לנגוס בשלל. השקעה בארצות הברית דורשת נקיטת משנה זהירות כי שוק הנדל"ן שונה ממדינה למדינה, ולא כל מדינה או אפילו מחוז, נפגעו באותה המידה. כמו כן, לא בכל מדינה כדאי להשקיע בגלל רמות הביקוש השונות, מוקדי האבטלה וחוקי המיסוי המקומי.
יצוין כי הבנקים המתקשים להפטר מהנטל שבהחזקת מספר עצום של נכסים מעניקים הנחות העשויות להגיע ל-34%, כאשר ההנחה הממוצעת המוענקת היא של 27%.
כשבוחנים את ארצות הברית יש להבחין בין שוק הנדל"ן של העיר ניו יורק לבין שאר השווקים. העיר אומנם ספגה צניחת מחירים של 20% עד 30%, אולם בהשוואה לשווקים אחרים שספגו ירידות של 50% ואף 60% מדובר בירידה מתונה יחסית. אמיר יורב, מנכ"ל חברת הנדל"ן ניו-הורייזון, המבצעת השקעות בנדל"ן למגורים בעיר, אומר כי "השוק פעיל, הבנקים לא משחררים סחורה מהר כי הם מאמינים בשוק זה. רמות המחירים בעיר נעות בין 7,000 דולר למ"ר ל-10 אלף דולר בדאון-טאון ועשויים לנסוק ללמעלה מ-16 אלף דולר בבניינים מיוחדים במיד-טאון. אולם ניתן גם לרכוש בעיר גם דירות במחירים סבירים, דירת קונדומיום ב- Green Point בברוקלין תימכר עבור 300-350 אלף דולר".
יורב מציין כי הוא מעדיף לעבוד במנהטן כי היא נגישה, ביצוע העסקאות בה ברור ושקוף וקל להשכיר בה דירות. "מאוד קל לרכוש בית ב-20 אלף דולר, אולם צריך לבחון את השליטה בנכס, נכס באזור בעייתי עשוי להיוותר ריק או לחילופין להיות מושכר לאוכלוסיות חלשות שלא ישלמו שכר דירה. שלא כמו במנהטן, ברוב ארצות הברית ההתמודדות היא עם האוכלוסייה המקומית וצריכים לדעת איך להתמודד איתה". יורב מוסיף כי יש לבחון בדקדקנות את חברות הניהול בכל אזור. "במנהטן יש מבחר גדול מאוד של חברות ניהול ואם אחת לא עושה את עבודתה כראוי ניתן להחליפה תוך זמן קצר, מה עושים אם באזור מסוים פועלת חברת ניהול אחת בלבד?"
רוני לאור, מנכ"ל חברת אפריל השקעות, מאמין כי בשווקים מסוימים במרכז ארצות הברית טמון פוטנציאל רב לאפסייד, אולם כמו יורב לא ממליץ להשקיע את הכסף בקרן הצבי ולרכוש בתים ב-20 אלף דולר במקומות מוכי אבטלה בהם ערכם לא יעלה בהכרח. "כיום ניתן לרכוש באינדיניאפוליס, עיר מרכזית המהווה מרכז תעסוקה גדול, בתים שהיו שווים 150-200 אלף דולר עבור 60-70 אלף דולר".
לאור מציין כי החברה מציעה מודל עסקי לפיו המשקיע משכיר את ביתו ומקבל פרמיה עבור אופציית מכירתו תוך שנה בכ- 100 אלף דולר. "הבנקים האמריקנים הקשו את תנאי המשכנתאות, לכן אדם שכיום לא יכול לקבל משכנתא ישלם למשקיע פרמיית אופציה של כ- 3000 דולר, וכעבור שנה, כשהבנק יאפשר לו ליטול משכנתא, יוכל לממש את האופציה ולהשלים את הרכישה. העסקה משתלמת לשוכר כי תשלום המשכנתא לרוב יותר נמוך מתשלום שכר הדירה וכעבור שנה הדירה עוברת לבעלותו, העסקה משתלמת גם למשכיר כי גידור העסקה מעניק לו בטחון והוא זוכה ל-8% עד 10% תשואה לאחר ניכוי מסי העירייה ודמי הניהול".
