עיר בבדיקה: עלייה של 25%-30% בקושי הצליחה להחזיר בחיפה את המצב לקדמותו
השבוע התבשרנו כי אושרה להפקדה "תוכנית המבואות הדרומיים" בחיפה שבמסגרתה תוקם תחילה שכונה חדשה בת 1,400 יחידות דיור, ובעתיד תכלול סך הכול 5,000 יחידות דיור. בעקבות אישור התכנית, סקר Bizportal את המתרחש בעיר בעלת העבר המפואר וההווה הלא כל כך מזהיר.
תור הזהב של עיר הכרמל החל בפועל עוד בתקופת המנדט, כשהבריטים בחרו למקם בה את הנמל הראשי של ארץ ישראל. בהנהגת ראש העיר אבא חושי המשיכה חיפה בשנות ה-50 וה-60 להיות בעיני רבים "עיר העתיד" של ישראל, וזה כלל בין היתר את הטכניון, האוניברסיטה, התיאטרון העירוני, מרכזי עוצמה כלכליים החל מ"חברת החשמל" וכלה ב"צים".
אז מה קרה בעצם לחיפה ב-40 השנים האחרונות? האם מדובר בהעדר הנהגה עירונית ראויה, או שמא תהליך טבעי של התמרכזות מרכזי הכוח השלטוניים והכלכליים, ובתוך זה גם הפעילות הנדל"נית, בתל אביב, גוש דן והסביבה?
הזדמנות נדל"נית מעניינת ביותר ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, נשמע אופטימי בנוגע למתרחש בעיר לאחרונה. "יונה יהב, ראש העירייה, פועל להבאת משקיעים לעיר ומעניק להם סיוע ותמיכה וזוגות צעירים ומשפחות המחפשות איכות חיים, חינוך ברמה גבוהה, מקורות תעסוקה ומחירים אטרקטיביים לרכישת דירה רואים בעיר כיעד הבא". רולס מוסיף, כי הוא מעריך שהמחירים הגבוהים במרכז הארץ יגרמו למעבר אוכלוסיה טובה ואיכותית לפריפריה, בעיקר כאשר הערים מגובות במערכת תחבורתית מסודרת, כולל רכבת ישראל והמטרונית .
ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, טוען שממשלות ישראל היו צריכות לעשות הרבה יותר לחיזוקן של חיפה והצפון. לדבריו, התקרבות כביש חוצה ישראל לעיר, הגברת נגישות הרכבות ופתיחת מנהרות הכרמל בקרוב, "יוצרים חלון הזדמנות להחזרת העטרה ליושנה". רולס וכהן מדגישים כי חיפה עודנה מהווה את המטרופולין השני בגודלו בישראל, חיפה רבתי כוללת כ-750 אלף תושבים, ואילו חיפה העיר עומדת כיום על כ-270 אלף ועומדת לאבד את מקומה השלישי בין ערי ישראל לטובת ראשון לציון. עדיין, מדגישים רולס וכהן, "מהווה חיפה הזדמנות נדלנ"ית מעניינת ביותר, זאת משום שלמרות עליות המחירים המשמעותיות שפקדו אותה בשנה האחרונה, כ-25-30 אחוזים, עדיין רמות המחירים באזור מבוקש דוגמת הכרמל נמוכות בעשרות אחוזים לעומת תל אביב, ומקבילות פחות או יותר לעיר לווין של גוש דן דוגמת הוד השרון, כשרמות המחירים באזורים אחרים בחיפה דוגמת הדר הכרמל , הכרמל הצרפתי, נווה שאנן והעיר התחתית, נמוכות עוד יותר, בשיעור של 10-30 אחוזים, תלוי באיזור".
הגירה שלילית ומחסור במוקדי תעסוקה עמי בר משיח, מבעלי חברת "אלמוגים" הבונה כיום את פרויקט "אוסקר שינדלר 3" בשכונת דניה בעיר, אומר כי "אחרי שנים רבות משהו טוב מאוד קורה בעיר שאינו מתבטא רק רק בעליות מחירים עקביות בערך הדירות, אלא גם בתופעה חדשה בתכלית לפיה לא מעט משקיעים מתל אביב והשרון הביעו עניין בפרויקט".
פנחס אולשביצקי, בעלי חברת בונה הצפון, מוטרד מההגירה השלילית לעיר. " אין כמעט הגירה לחיפה, מקורות התעסוקה בעיר מועטים, מתוך 20 הדירות שמכרתי בפרויקט ברמת הדר רק שתיים נמכרו לרוכשים מחוץ לעיר. אולשביצקי מציין כי למרות המגמה, קצב המכירות בפרויקט סביר ועומד על 4-5 דירות בחודש בטווח מחירים של כמיליון שקל לדירת 4 חדרים ו- 1.25 מיליון שקל לדירת 5 חדרים.
אולשביצקי אומר כי לאחרונה חל שיפור בגישה של העירייה במתן אישורים וקידום תכניות בעיר ומציין לחיוב את התמורות להן זוכה העיר התחתית המשתקמת "דירות שהיה קשה למכור לפני שנה-שנתיים החלו להימכר ביתר קלות וערך הנכסים באזור עלה. בעקבות הרכישות הרבות בקרב משקיעים יש כיום היצע דירות גדול מאוד להשכרה, אך לדעתי הקמת המכללות באזור והפיכתו למרכז סטודנטיאלי עשויים לייצב את שוק השכירויות".
כמאל שגראוי, יו"ר חברת הבנייה האחים שגראוי, תולה את הדרדרות העיר בנטישת התעשיות המסורתיות שעברו לייצר במדינות זולות יותר. "התעשייה המסורתית בישראל איבדה את יתרונותיה התחרותיים ולכן מלבד תעשיות בטחוניות לא ניתן למצוא בעיר מפעלים רבים כבעבר. אולם, שגראוי משדר אופטימיות בנוגע לעתיד ומאמין כי אזורי הייטק, דוגמת אזור מת"מ בדרום העיר המושך אליו חברות הייטק רבות, יחד עם פיתוח התשתיות המואץ בעיר יובילו לשגשוגה הכלכלי.
אנשים מפרסמים דירות באינטרנט במחירים לא מציאותיים דרור אלוני, זכיין רשת התיווך אנגלו-סכסון בחיפה, אומר כי בשנה וחצי האחרונות נרשמה עליית מחירים של כ-30%, ואף יותר במקומות מסוימים, במיוחד בדירות הקטנות. "כיום נרשמת התייצבות במחירים והם זהים למחירים של לפני כעשור, כאשר בוחנים את המחירים לאורך התקופה מבחינים כי לאחר 5 שנים של ירידות המחירים מתקנים את עצמם, למעשה הם כלל לא השתנו. יש עדיין לא מעט ביקוש, בעיקר מצד משפרי דיור מקומיים ומעט מצד משקיעים, למרות שלאחרונה ניתן להבחין בתופעה גוברת של מכירת נכסים מצידם".
"הבעיה היא שלא מעט אנשים מפרסמים את דירתם למכירה באתרי האינטרנט ללא כוונה למכור, בוחנים את מחירי הדירות ברחוב ומעלים את רף המחירים על ידי פרסום מחירים מופרזים לדירותיהם, ללא כל אחיזה במציאות", מציין אלוני במורת רוח ומוסיף כי חלק גדול מהמוכרים מבינים שהשוק משתנה ומתחילים למכור כעת. לדבריו, שוק השכירות בעיר מתנהג לכאורה כרגיל, אולם היצע הדירות הגדול גורם לשוכרים להיות יותר בררנים ואף להורדת מחירים מצד המשכירים.
אלוני מספק מספר דוגמאות לעסקאות שבוצעו בעיר לאחרונה: בשכונת רמז, ברחוב אינטרנציונל, נמכרה דירת 2.5 חדרים, 55 מ"ר בקומה ד' ללא מעלית עבור 285 אלף שקל, דירה שניתן להשכיר עבור 1,500 שקל בחודש ולקבל תשואה שנתית של 6.3%. באותה השכונה, ברחוב חביבה רייק, נמכרה דירת 3 חדרים, 70 מ"ר בחצי מיליון שקל, דירה שניתן להשכיר עבור כ- 2,100 שקל בחודש ולקבל תשואה שנתית של כ-5%. בהדר, ברחוב גולומב, נמכרה דירת 2.5 חדרים 60 מ"ר, בקומה ראשונה עם נוף תמורת 400 אלף שקל, דירה שניתן להשכיר תמורת כ- 2,000 שקל לחודש ולקבל תשואה שנתית של כ- 6%. באותה השכונה, ברחוב הירקון, נמכרה דירת 3 חדרים 80 מ"ר, קומה שנייה ב-900 אלף שקל שניתן להשכירה תמורת 2,500 שקל בחודש ולקבל תשואה של כ-3%.
