בועת נדל"ן? "בנק ישראל לא יכול להישאר רגוע, מחירי הדירות עלו ב-20%, השכירות רק ב-5%"

מדד המחירים לצרכן עלה בחודש מאי ב-0.4%, כך פרסמה אתמול הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מחירי הדירות, עלו בחודש מאי ב-0.7%, נתון המטריד את בנק ישראל. רפי גוזלן, אסטרטג המאקרו של בית ההשקעות לידר שוקי הון, אומר כי עליית מחירי הדיור, על רקע אי הודאות בנוגע לצמיחה, תומכים בהעדפת צעדים מרסנים ספציפיים לשוק הנדל"ן על פני העלאת הריבית.

לדברי גוזלן, סעיף מחירי הדירות בבעלות עלה במאי בשיעור של 0.9%, סעיף המאופיין בתנודתיות גבוה. "קצב עליית מחירי הדירות בבעלות התייצב בחודשים האחרונים סביב 5%, זאת לאחר קצבים דו ספרתיים לאורך מרבית שנת 2009".

גוזלן צופה עלייה עונתית בסעיף הדיור בחודשי הקיץ, אולם מציין כי המגמה הכללית תהיה התמתנות במחירי הדירות בבעלות כחלק מעליית ההיצע בשוק הדירות להשכרה, בהשפעת הבשלה הדרגתית של הדירות שנרכשו לצורך השקעה.

"הריבית ביולי צפויה להישאר ללא שינוי", אומר גוזלן, אולם מסתייג ומציין כי בגזרת הדיור, בנק ישראל לא יכול להיות רגוע. "העלייה במחירי הדירות אמנם התמתנה בחודש מאי (0.6%), אך מדובר בנתון ארעי ולכן רצוי לבחון את המגמה. לפי סקר מחירי הדירות נרשמה עלייה של כ- 34% במחירי הדירות בשנתיים האחרונות. בנוסף, עליית מחירי הדירות בשנה האחרונה בשיעור של למעלה מ- 20%, לעומת עלייה של כ-5% במחירי השכירות מלמדת על התפתחות הבועה במחירי הדירות".

גוזלן מודאג מהעובדה שמתחילת הרבעון האחרון של 2009 נפרדו נתוני הסדרות של מחיר הדירות ומחיר השכירות. "תופעה זו מאפיינת לרוב בועות נדל"ן ונובעת מציפייה לרווחי הון מהירים על הנכסים ולא מהערכת התשואה השוטפת הצפויה על הנכס (שכר הדירה)". לכן, מוסיף גוזלן, " אין להסיק מכך על המשך עלייה במחירי השכירות לנוכח העובדה כי שחיקת השכר בשנים האחרונות מגבילה את היקף עליית מחירי השכירות, שגם כך עלו בשיעור חד של כ- 22% בשנתיים האחרונות. לנוכח העלייה החדה בסעיף הדיור, מגבלת כוח הקנייה, במיוחד שחיקת השכר הריאלי, בלמה את הביקושים ליתר המוצרים, כך שהמדד ללא דיור עלה בשנתיים האחרונות בשיעור מצטבר של 2% בלבד".

לפיכך, מסכם גוזלן, "צעדי הבנק תואמים את השקפתנו בדבר צעדים ספציפיים לשוק הנדל"ן ולא צעדים מרסנים לכלל המשק. הדבר נכון בעיקר לגבי היצוא, שגם כך עלול לסבול מפגיעה בביקושים לנוכח הצפי לבלימת ההרחבה הפיסקאלית בעולם ומעבר למדיניות מרסנת יותר. זאת בנוסף לעובדה ששער החליפין הראלי יוסף בשנתיים האחרונות בשיעור חד של כ-15%. לפיכך, אנו מעריכים כי כל עוד קימת אי ודאות בנוגע לעוצמת הצמיחה העתידית הבנק יעדיף לבצע צעדים מרסנים נוספים בשוק הנדל"ן על פני העלאת הריבית" גוזלן מעריך כי הריבית תעלה באופן מתון ל-2% בסוף השנה ול-2.75% בשנה הקרובה.