מבקשים 30 אלף ש' למ"ר? "אל תצפו למחירים כאלה, שוק היוקרה בקיפאון"
דיור היוקרה זוכה לתמורות רבות בשנים האחרונות. המחסור בקרקעות יחד עם השינוי בהעדפות הצרכנים הובילו רוכשים רבים להעדיף דירת יוקרה במגדל בלב העיר מאשר בית רחב ידיים בישוב פסטוראלי. בראיון ל- Bizportal סקרו מספר גורמים מובילים בתחום הנדל"ן את המגמות הצפויות בשוק היוקרה.
לאחר שנה של עליות מחירים, שהגיעה במקרים מסוימים אף ל- 20-30 אחוז, נשאלת השאלה האם שוק היוקרה ימשיך לשבור שיאים בזמן הקרוב. ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אומר כי" ה"דולצ'ה ויטה" של השנה שעברה בתחום נדל"ן היוקרה, במיוחד באזור השרון, לא תשוב". כהן צופה כי יסגרו פחות עסקאות וכן את העצרות המשך עליית המחירים.
לדבריו, "האזורים המבוקשים ימשיכו להיות הרצליה פיתוח, כפר שמריהו, מושבים דוגמת בני ציון, בצרה ושדה ורבורג, זאת לצד מערב רמת השרון, קריית גנים ברעננה ובמקרים מסוימים אף נכסי יוקרה בהוד השרון באזורים דוגמת רמת הדר, שכונת פועלים או פנטהאוזים יוקרתיים במיוחד". הערכת לשכת השמאים היא כי המחירים יתייצבו פחות או יותר על רמתם הנוכחית, עם נטייה מסויימת של 3-5 אחוזים כלפי מטה, ובמיוחד באזורים שזינקו במיוחד דוגמת הרצליה פיתוח ורמת השרון המערבית.
כהן מצביע על מספר גורמים לעצירה זו: "האחד, רמות המחירים מיצו את עצמן, וכדרכו של עולם כעת הגיע זמן חשבון הנפש האם רמות המחירים אכן מצדיקות את רמתן הגבוהה. השני, חלק מהמשקיעים והרוכשים הזרים נמצאים כעת "על הגדר" בעקבות המשבר באירופה, ומחכים לראות "לאן תנשב הרוח". השלישי, נוצרו פערי מחירים הולכים וגדלים בין ציפיות המוכרים, הדורשים מחירים ברמות גבוהות והולכות, לבין רצון או יכולת הרוכשים הפוטנציאלים לשלם, עד כדי פערים של 25-40 אחוזים בין הצדדים, פער שכמובן קשה מאוד לגשר עליו. הרביעי, הירידה התלולה בערך האירו לעומת השקל החלישה מאוד את כוח הקנייה של רוכשים מחו"ל וגם השפיעה במידה מסוימת על כוח הרכישה של ישראלים".
להערכת מייקל ישראלסתם וגיל זרחי, בעלי חברת שיבומי נדל"ן, השנה הקרובה תתאפיין במיוחד בסלקטיביות רבה בנדל"ן יוקרה, ובייחוד בנכסי פרימיום ובנכסים נדירים. "אם בשנים האחרונות היו עליות מחירים רצופות בכל נדל"ן היוקרה, הרי שבשנה הקרובה, אנו צופים מחד גיסא תיקון מחירים כלפי מטה ברוב מוצרי נדל"ן היוקרה בשיעור של 5 עד 10 אחוזים, אולם מאידך גיסא, דווקא במוצרי פרימיום נדירים כמו מגרשים גדולים ונחלות/משקים, תהיה יציבות ואף תיקון מחירים כלפי מעלה.
לדברי ישראלסתם וזרחי, שוק נדל"ן היוקרה בישראל מתחלק כיום לשלוש נגזרות עיקריות: נגזרת אחת הינה מגורי יוקרה בבנייה רוויה באזור קו החוף של תל-אביב ובדירות יוקרה מבוקשות דוגמת צפון תל-אביב הותיקה ופארק צמרת. להערכתם, השנה הקרובה תתאפיין נגזרת זו ביציבות ללא עליות מחירים, ומימוש מחירים בשיעור של 3 עד 8 אחוזים, זאת משום שעליות המחירים התלולות שאפיינו את השנה האחרונה מיצו את עצמן. יתרה מזו מדגישים ישראלסתם וזרחי, "יתכן שבשנה הקרובה אף נצפה בתיקון מחירים כלפי מטה בשיעור של 10-3 אחוזים. לדוגמה, במגדל "רמז" שבצפון ת"א נחתמה עסקה של כ-30 אלף שקל למ"ר קרקע, וברור, כי מחירים כאלו לא יהיו בשנה הקרובה.
הנגזרת השניה, אומרים ישראלסתם וזרחי, "היא נדל"ן יוקרה בעוטף מטרופולין גוש דן דוגמת אפקה, צהלה, רמת השרון המערבית, כפר שמריהו והרצליה פיתוח. כאן, צפוי המשך ביקוש מפולח למוצרים אלה, זאת משום שקיים כאן קהל שבוי מפולח הן של משקיעים מחו"ל דוגמת רוסים, צרפתים, אנגלים וכו', והן השגרירויות הזרות המהוות גורם משמעותי בשוק זה. כמו כן, נכסי פרימיום בקיסריה דוגמת שכונת הגולף והשכונות הותיקות ימשיכו להיות מבוקשים אך קהל הרוכשים יהיה סלקטיבי יותר בבחירת הנכסים אם כי המחירים לא יעלו בשל עלייה הדרגתית של השנים האחרונות". לאחרונה נמכרו בית ישן בהרצליה פיתוח בשטח 450 מ"ר על מגרש של דונם בכ-23 מיליון שקל, ומשק במושב בצרה בשטח של כ-10 דונם ב- 10 מיליון שקל. כפר שמריהו, אומרים ישראלסתם וזרחי, "תמשיך להתאפיין ביציבות מחירים בשנה הקרובה, אם כי המחירים צפויים להתאזן עם תיקונים קטנים כלפי מטה בשיעור של 3 עד 5 אחוזים".
הנגזרת השלישית היא נחלות גדולות במיוחד ו/במיקומים נדירים, במגזר הכפרי במיוחד באזור השרון, אליהם יגיעו רוכשים סלקטיביים והצפי הינו להמשך עלייה בביקושים. הסיבה לכך, סבורים ישראלסתם וזרחי, הינה כי "מדובר בנכסים נדירים במושבים שאין להם תחליף. רבים מרוכשי הנכסים הם ישראלים חוזרים. מדובר במספר מוגבל של נכסים, ולהבדיל מ-2000 דירות הנבנות בתל-אביב, ניתן למצוא כיום עשרות מעטות של נחלות. בנוסף, להבדיל מדירה עם שטח נתון ומגרש שגודלו מוגבל, מדובר בנחלות בשטח של עשרות דונמים בשטח הבית". ישראלסתם וזרחי מסכמים כי בשנים הקרובות ילך ויתחזק הביקוש למוצרים נדירים אלה של נחלות ומשקים עם שטחים גדולים, שישמרו על יציבות מחירים ואף יעלו, גם בגלל העובדה שאינם תלויים בשוק החוץ ומסתמכים על שוק שבעיקרו מקומי ומבוסס על ישראלים וישראלים חוזרים.
גם במושבים במבואות ירושלים התפתחה תרבות מגורים אקסקלוסיבית. איציק לוי, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן אמבסדור ירושלים, אומר כי במושבים הממוקמים על כביש 1, דוגמת מוצא, שורש, בית נקופה ושואבה מחירי הנחלות גבוהים מאוד. "שטחן הממוצע של הנחלות עומד על כ- 3 עד 4 דונם, אולם הן הופכות לנדירות בשנים האחרונות ולכן מחירן עולה. מחירה של נחלה במושב בית זית עומד כיום על 3 עד 4 מיליון דולר". לוי מציין כי כוחות השוק באזור ירושלים שונים מכוחות השוק באזור המרכז, האוכלוסייה פחות עשירה והרוכשים לא ישלמו כל מחיר.
העיר אילת מהווה אף היא מקור משיכה בקרב מחפשי בתי יוקרה. יוסי אברהמי, מנכ"ל חברת הבנייה הנושאת את שמו הבונה באילת מספר מיזמי יוקרה, ביניהם את פרויקט לה פאלמורה, אומר כי בתקופה האחרונה בעקבות המשבר הכלכלי באירופה צופים בירידה בביקוש לדירות יוקרה בעיר". מנגד, מציין אברהמי, "ניכרת תופעה מעניינת של רכישת דירות במחירים של 500 אלף דולר עד מיליון דולר על ידי רוסים תושבי חוץ".
