השמאי הממשלתי: "עלייה בריבית מעלה את מחירי הדירות בטווח הארוך"

נגיד הבנק המרכזי, הפרופ' סטנלי פישר, העלה אתמול את הריבית במשק הישראלי בשיעור של 0.25% לרמה של 1.25%. מבין הסיבות להעלאת הריבית, ציין בנק ישראל את "העליות במחירי הנכסים" כאשר המשמעות המרומזת היא בין היתר העלייה החדה במחירי הנדל"ן שמתודלקת ע"י ריבית נמוכה שמאפשרת משכנתאות זולות וככלל ממצריכה אלטרנטיבה לשוק ההון.

אייל יצחקי, השמאי הממשלתי הראשי שבמשרד המשפטים, מצביע על ההשפעה הצפויה של העלאת הריבית על שוק הדירות. להערכתו, "בטווח הקצר, העלאת שער הריבית מקטינה את הביקוש לדירות ועקב כך את המחירים אולם בטווח הארוך מביאה העלאת שער הריבית לעליה בתשומות הבניה וגוררת עליה במחירי הדירות ובפרט לעליה בדמי השכירות."

לדבריו של יצחקי, "הריבית הנמוכה שהונהגה על ידי נגיד בנק ישראל בשנה האחרונה ואשר סייעה למשק הישראלי להתמודד עם השפעות המשבר הכלכלי הכלל עולמי, הגדילה את הביקוש לדירות ובכך תרמה לעליות המחירים בשוק הדירות בשנה החולפת. בתקופה זו היה האשראי זול ואיפשר קבלת משכנתאות בתנאים נוחים ובמקביל לירידה משמעותית ברמת האטרקטיביות של אפיקי ההשקעה הפיננסיים, והפנתה חלק מההון של המשקיעים לאפיקי השקעה ריאליים ובהם נדל"ן."

יצחקי מרחיב בעניין זה ואומר, כי "אחד המרכיבים בתשומות הבניה הוא הוצאות מימון. המימון נדרש להשקעה בקרקע למשך תקופת ההקמה וכן נדרש לשם השקעה בעלויות הבניה הישירה, אשר נצברות בהדרגה עד להשלמת הבניה. תקופת המימון להוצאות אלה קצרה יותר (בהנחת לינאריות אפשר להניח שתקופת המימון היא כמחצית מתקופת הבניה)."

המשמעות המעשית לדבריו של יצחקי, היא שלגבי דירה ממוצעת בערי הלוויין, שבנייתה נמשכת כשנתיים ושרכיב הקרקע מהווה כ- 35% משוויה - עליה של אחוז אחד בריבית תגרור עליה של 1.35% במחיר בטווח הארוך .

ההשפעה על שוק השכירות

השפעה חשובה נוספת לדבריו של יצחקי היא על שיעור התשואה מנכסי נדל"ן בכלל ובדירות מגורים בפרט (שיעור התשואה הינו היחס שבין דמי השכירות לבין מחיר הדירה).

"הואיל וחלק מהדירות נרכשות ע"י משקיעים, הרואים בדירה נכס מניב הכנסה, הריבית הנהוגה בשוק היא החלופה חסרת הסיכון להשקעה בדירה להשכרה, והיא משפיעה באופן טבעי על שיעור התשואה הנדרש על ידי המשקיע. לא זו בלבד שרמת ריבית נמוכה מקטינה את דמי השכירות, אלא, שהיא גם מסייעת בהגדלת היחס בין שוק השכירויות, לבין שוק הרכישות, שנחשב לקטן לעומת המקובל במדינות המערב."