בקרוב יותר שקיפות על חב' הנדל"ן: רשות ני"ע מרחיבה את חובת הדיווח על נכסי החברות

לאחר שהשוק חתך את שווים של חברות הנדל"ן בעשרות אחוזים, כך שבמקרים רבים שווי חברות הנדל"ן נמוך משווי נכסיהן, כפי שהוא מופיע במאזן, החליטה רשות ניירות ערך להרחיב את חובת הדיווח של החברות הציבוריות על נכסי נדל"ן שרכשו לצורך השקעה, זאת במטרה להגדיל את השקיפות בעיני המשקיעים.

הרשות אישרה לאחרונה טיוטת הנחייה לחברות ובה דרישה לדווח על נתונים הנוגעים לנכסי נדל"ן להשקעה, בדגש על מדידת שוויים ההוגן. הרשות הדגישה כי כתוספת לדרישות הקיימות, קיימת חשיבות לפרסום מידע מפורט שיאפשר למשתמשים בדוחות הכספיים לבחון באופן השוואתי את המגמות והשינויים בשווי ההוגן של נכסי הנדל"ן להשקעה, השינויים בפרמטרים אשר שימשו בחישוב השווי ההוגן, ונתונים נוספים הרלוונטיים להבנה ולניתוח של פעילות התאגיד בקשר עם נכסים אלו.

כל זאת, תוך הצגת המידע גם עבור תקופות דיווח קודמות באופן שיאפשר הבנת המגמות והשינויים על פני זמן. מדובר, בין השאר, במאפיינים עיקריים של נכסים אלה ובכללם מיקום הנכס, מועד ועלות רכישתו, דמי שכירות ממוצעים בגינו, שיעור התפוסה בו, פרטים על המתודולוגיה לפיה בוצעה הערכת השווי שלו ופרמטרים עיקריים אשר שימשו בהערכה זו. בנוסף, יינתן גילוי לתשואת הנכס ביחס לשוויו ההוגן.

טיוטת ההנחיה שאישרה הרשות שמה דגש על הבנת המגמות והשינויים שחלו בשווי ההוגן של נכסי הנדל"ן להשקעה והפרמטרים שסייעו בחישובו, על פני ציר הזמן. לכן, בעבור מרבית הנתונים הכמותיים נדרשים נתוני השוואה לתקופות דיווח קודמות. כוונת הרשות היא לאפשר לקוראי הדוחות הכספיים לבחון את השינויים העיקריים שחלו בפרמטרים המשמשים לקביעת השווי ההוגן.

כך, למשל, לעתים עשוי נכס נדל"ן מניב אחד, לכלול שטחים הנבדלים זה מזה בייעודם כדוגמת שטחים מסחריים, משרדים, חניות וכן הלאה. במקרים אלה, לרוב נאמד שוויו ההוגן של נכס תוך הבחנה בין הפרמטרים הכלכליים השונים לכל ייעוד. במקרים כאלה יינתן המידע הרלוונטי לגבי כל אחד מחלקיו השונים של הנכס, בנפרד.

שתי השיטות הנפוצות ביותר להערכת שווי נכסי נדל"ן להשקעה הן שיטת ההשוואה ושיטת היוון תזרים המזומנים (Discounted Cash Flow). בהנחיה שפרסמה הרשות נדרשות החברות לפרסם נתונים מסוימים בנוגע לנכסי נדל"ן להשקעה שהוערכו בשיטות אלה. אם החברה עושה שימוש ביותר משיטת הערכה אחת לשם קביעת שוויו של נכס נדל"ן להשקעה, עליה לפרט את הנתונים הרלוונטיים לכל אחת משיטות ההערכה.

"מדובר בצעד חשוב ביותר למשקיעים שישפר את השקיפות. הרחבת חובת הדיווח, תספק למשקיעים יותר כלים כדי לבחון את שווים של נכסי הנדל"ן של החברות, ולהשוותם לשווי המופיע במאזני החברות. כיום המשקיעים מצביעים ברגליים באופן די גורף, ייתכן שלאחר שיינתנו להם כלים רבים יותר לבדיקת שווי הנכסים, הם יוכלו לבדוק באופן פרטני יותר כל חברה וחברה", מציין יובל בן זאב, ראש מחלקת המחקר בכלל פיננסים.