על מי נטל ההוכחה בדבר קיום הוצאה לצורך התרתה בשבח

ועדת הערר דחתה בקשה של חברה להתיר לה בניכוי הוצאות שהוציאה, לטענתה, על פינוי דיירים מוגנים ממקרקעין נשוא הסכם קומבינציה שחתמה, משלא הוכיחה את ההוצאה, את טיבה ואת שיעורה. נקבע כי נטל ההוכחה בדבר קיום ההוצאה וגודלה מוטל על תובע ההוצאה, כיוון שהעובדות הרלוונטיות לנושא זה נמצאות בידיעתו ובשליטתו המלאות, ולהן משקל מכריע באשר לקבלת הניכוי. הדבר אף מקבל משנה תוקף משמדובר ביחסים משפחתיים. העובדות העוררת התקשרה עם חברה קבלנית בהסכם קומבינציה, שלפיו תמורת העברת 58% מהמקרקעין שבבעלותה תקבל העוררת שש דירות. בהתאם להסכם, בין השאר, היה על העוררת לפנות את המחזיקים במקרקעין נשוא ההסכם על חשבונה, ולמסור את החזקה בהם לקבלן, כשהם נקיים ופנויים מכל אדם וחפץ. השאלה נשוא הערר דנן היא: האם העוררת זכאית לנכות דמי פינוי ששולמו לדיירים מוגנים שהיו על המקרקעין טרם ההסכם, לצורך קביעת מס שבח? בית המשפט קבע: סעיף 39(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 [להלן - "החוק"], קובע כי במכירת זכות במקרקעין שיש עמה זכות חזקה ייחודית, הסכום שהוציא המוכר בין היום שבו רכש את הזכות לבין יום מכירתה, לרכישת אותה זכות חזקה ייחודית הנמכרת, מותרת בניכוי לשם קביעת השבח. מלשון החוק עולה כי נטל ההוכחה בדבר קיום ההוצאה וגודלה מוטל על תובע ההוצאה, כיוון שהעובדות הרלוונטיות לנושא זה נמצאות בידיעתו ובשליטתו המלאות, ולהן משקל מכריע באשר לקבלת הניכוי. במקרה דנן, כיוון שנטען כי בעלי המניות של העוררת הם גם "דיירים מוגנים", לא מספיק לקבל את אמירתם הקצרה של הצדדים לזכות זו כעדות מספקת, ומן הראוי היה לתמוך גרסה זו במסמך בכתב. העוררת הייתה צריכה להציג הסכמי שכירות, אשר טענה כי נחתמו על מנת לבסס את טענתה בדבר קיומם של יחסי דיירות מוגנת, או לכל הפחות להציג פרוטוקולים של אסיפות כלליות או של ההנהלה לתקופה הרלוונטית, המאשרים התקשרות כאמור בהסכמי שכירות של דיירות מוגנת. משלא הציגה העוררת הסכמים או מסמכים אלה, פועל מחדל זה לחובתה, ודין טענתה - להידחות. ככלל, כאשר הצדדים המעורבים הם בני משפחה, יש להתייחס לזכויות הנטענות על ידיהם במידה רבה יותר של ספקנות, מאשר במקרה שבו כל הצדדים זרים זה לזה לחלוטין. לעניין התשלום בפועל של דמי השכירות, עולה כי ה"דיירים המוגנים" מעולם לא שילמו בפועל את דמי השכירות המגיעים מהם, אלא רק "חויבו" בכרטיס החובה והזכות בספרי העוררת. אין גם כל טענה מצד העוררת ו/או הדיירים המוגנים כי שילמו דמי מפתח. אילו ניתן היה להוכיח עובדה כזאת, ייתכן שהדבר היה משנה את המסקנה הסופית. לא זו אף זו, אלא שדמי הפינוי לא שולמו כלל ו/או למעשה. נוסף על כל אלה, ישנם "רמזים עבים" באשר לספק בדבר טענת הדיירות המוגנת, והם נוגעים לקבלת משכנתאות כנגד המקרקעין נשוא הערר מגורמים שונים. העוררת לא דיווחה מעולם כי במקרקעין קיימים דיירים מוגנים. ההפך הוא הנכון, העוררת התחייבה שלא להשכיר את הנכס, והצהירה כי הנכסים נקיים מכל זכות שיש למישהו. ברגע שהמעורבים בדבר מצהירים הצהרות שונות לגורמים שונים על אותו נכס, הדבר מעורר תמיהות וספקנות באשר לתוכן ההצהרות. אשר על כן, הערר נדחה.

בוועדת הערר ליד בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו לפני: כב' השופט (בדימוס) י' בן שלמה ניתן ב-11.9.2008

באדיבות "כל-מס" מבית חשבים ה.פ.ס. מידע עסקי בע"מ