שי ליפמן: "לא צפויות ירידות מחירים חדות בנדל"ן למגורים בישראל"
שוקי ההון מסביב לעולם רושמים כבר שנה ירידות שערים חדות, במדינות כגון ארה"ב ואנגליה זו קרה לצד ירידות מחירים חדות בשוק הנדל"ן, בישראל שוק הנדל"ן נותר יציב. האם מחירי הנדל"ן יכולים להישאר ברמתם הנוכחית אל מול הסערה בשוק ההון בישראל? על השאלה הזו מנסה לענות שי ליפמן, אנלסיט הנדל"ן של IBI.
ליפמן מחלק את תחום הנדל"ן למספר תחומים:
נדל"ן מניב (משרדים): "ההיצעים בשוק הנדל"ן למשרדים הם מצומצמים ואין כמעט התחלות בניה של בניני משרדים. נראה כי גם לא מעט תוכניות לבניה יוקפאו או יידחו. בגרף המצורף ניתן לראות כי רמת המחירים בה אנו מצויים כיום היא גבוהה יחסית וכך גם התפוסה, וניתן לראות בנוסף באיזה רמות ביקרו המחירים במשבר הקודם. בתרחיש של היחלשות כלכלית ניתן להעריך כי תגיע גם ירידה בביקושים ופינוי שטחים או צמצום שטחים בשוליים תרחיש שכזה עשוי להוביל גם לירידה במחירי השכירויות."
עליה בתשואות במשרדים (ירידת מחירי הנכסים): "התשואות על נכסי נדל"ן בעולם המערבי מזנקות ולא סביר כי בארץ תישמר רמה נמוכה של 6%-8%. אם ניקח בחשבון כי רוב הרכישות הגדולות שבוצעו בשנתיים האחרונות היו ע"י גופי פנסיה או ביטוח, אזי המצב צפוי להשתנות. לגופים האלו, יש להם אלטרנטיבות להשקעה בדוגמת אג"ח (אפילו קונצרני של נדל"ן) שיניב תשואות גבוהות יותר, שהוא נזיל ושלא מצריך התעסקות (כמו נכס נדל"ן). השילוב של עליית תשואות וירידת מחירי שכירות יביא לירידה בשווי הנכסים (משרדים) ויביא את החברות המחזיקות בנכסים אלו לרשום הפחתות ערך בשל תקני ה- IFRS."
נדל"ן מסחרי (מרכזי קניות וקניונים): "האטה מסוימת בצמיחה ובביקושים המקומיים, תשפיע על הפדיונות בקניונים ובמרכזים המסחריים, מה שילחץ למטה את מחירי השכירויות שמושפעים לא אחת מרמת הפדיונות. בנוסף, יש לזכור כי בענף המסחרי החוזים הם יחסית קצרים (1-3 שנים) ולכן ירידות מחירים ישפיעו מהר על ההכנסות מדמי שכירות ועל ירידה בשווי הנכסים. גם כאן להערכתנו יש מקום לעלייה בתשואות הנכסים בעיקר כאשר מסתכלים על מה שצפוי לקרות לנכסים דומים בצפון אמריקה ובמערב אירופה."
נדל"ן למגורים: "שוק זה שונה במהותו משוקי הנדל"ן בארה"ב, באנגליה ובמקומות אחרים. באותה מידה שבה ישראל לא נהנתה מהגיאות בשוק זה שאיפיינה מקומות רבים בעולם (עד כדי התפתחות בועת נדל"ן), כך היא גם לא צפויה לירידות מחירים חדות, להן אנו עדים בארה"ב או בבריטניה. מלאי הדירות למגורים נמוך."
בעניין הנדל"ן למגורים מוסיף ליפמן, כי "התחלות הבניה נמצאות בירידה וזהירות של קבלנים מפני כניסה להרפתקאות, תשמור מפני גידול חד בו. לבינתיים, ירידת מחירים צפויה רק באם תחול ירידה משמעותית בעלות הבנייה (תשומות הבניה ושכר). לעלייה המתמדת במדד תשומות הבניה הייתה אף היא השפעה על המחירים, ניתן לשער כי הירידה החדה במחירי הנפט והסחורות יכולה לתרום לשינוי מה במגמה זו. הגרף המצורף מתאר את התפתחות מדד תשומות הבניה מתחילת 2007 ועד אוגוסט 2008."
עוד אומר ליפמן בעניין זה, כי "יש לשים לב כי ייתכן מצב בו בנקי המשכנתאות בארץ יקשיחו את תנאיהם בעת מתן ההלוואות וידרשו הון עצמי של כ- 30%, דבר זה עלול להקשות על אלו הרוכשים את דירתם לראשונה ולהאט במעט את הביקושים, עדיין רוב שוק הדיור מורכב ממשפרי דיור (אלו המוכרים דירה ורוכשים דירה אחרת במקומה)."
ליפמן מסכם ואומר, כי "עד כה לא ראינו פגיעה במחירי הנדל"ן לסוגיו בישראל, אך אין הדבר אומר כי הפגיעה לא יכולה להגיע. ההשפעות יתחילו לחלחל בחודשים הקרובים וילוו ע"י המשך ההתפתחויות בעולם. נסב את תשומת הלב לקשיים בגיוס בהון בהם ייתקלו חברות הנדל"ן, הן בשל העלייה בתשואות של האג"ח שלהם (מה שיקשה עליהם לגייס בשוק ההון בתשואות נוחות) והן בשל הקשחת תנאים של הבנקים ועלייה בפרמיית הסיכון להם הן יידרשו. לאור זה, כדאי להתמקד בחברות אשר מבנה החוב שלהן הוא סביר וכי הן אינן צפויות להוצאות גבוהות בשל פיתוח והתרחבות בתקופה הקרובה (גב ים ונצבא הן דוגמאות טובות לכך), לעקוב באדיקות אחר חברות שביצעו רכישות רבות בשנתיים האחרונות (בריטיש ישראל ואמות) ועל תכניות הפיתוח של החברות הללו והעלויות שלהן."
