מוטי קירשנבאום: הנדל"ן במזרח אירופה אינו בועה

יזם הנדל"ן, מוטי קירשנבאום, מוכר בענף כמקימו של מתחם העסקים "איירפורט סיטי" בקריית שדה התעופה, בסמוך לנמל התעופה בן-גוריון. קירשנבאום יזם והוביל את הפרוייקט של "ביזנס פארק" בשנת 1999 ושימש גם כיו"ר הפרוייקט עד שנת 2000, והנו מבעלי המניות, לאחר שהחברה הונפקה לפני כשנה בשווי של 110 מיליון דולר ונסחרת כיום בשווי של 300 מיליון דולר.

קירשנבאום מגדיר את מתחם "איירפורט סיטי" כהצלחה ואולי בשל כך הוא החליט לסיים את תפקידו שם וליזום הקמת מתחם עסקים דומה בבלגרד בשנת 2002 ולשמש כיו"ר פעיל של "איירפורט סיטי בלגרד" עד 2004.

ההצלחות של פרוייקטים מסוג זה הניבו שיתוף פעולה נוסף בינואר השנה בין קירשנבאום לשורת גופים ואנשי עסקים, ויחד הקימו את חברת "יורופורט" המתכננת ויוזמת הקמת מרכזים עסקיים המכונים "ביזנס פארק", כדוגמת מתחם "איירפורט סיטי" בישראל.

בשלב ראשון, הגדירה לעצמה החברה יעד של בניית 5 מתחמי "ביזנס פארק" ב-5 מדינות במזרח אירופה: לטביה, רוסיה, אוקראינה, רומניה ובולגריה, שייקראו "יורופורט סיטי". השותפים בקבוצת "יורופורט" הם: דיסקונט שוקי הון מקבוצת בנק דיסקונט, המחזיקה ב-14%; יעקב ויינשטיין, מנהל ההשקעות הראשי במגדל שוקי הון, המחזיק ב-14%; חברה בשליטת הבנק הצרפתי "סוסייטה ג'נרל", המחזיקה ב-10.5%; יגאל שרמייסטר, בעליה של קבוצת השמירה, המחזיק ב-9.5%; חברת החיתום פועלים IBI; ואחרים.

קירשנבאום עצמו מחזיק ב-31% מהמניות ומכהן גם כמנכ"ל החברה. לדבריו, "ערב ההנפקה הסתכם ההון העצמי של החברה בכ-10 מיליון דולר. באחרונה, גייסנו כ-15 מיליון דולר באג"ח בבורסת תל אביב עם אופציה ל-7.5 מיליון דולר נוספים. בהנחה שהאופציות ימומשו מדובר בלמעלה מ-30 מיליון דולר", מציין קירשנבאום.

הבועה לא תתפוצץ

את פרוייקט "יורופורט סיטי" מגדיר קירשנבאום כשילוב של כמה שימושים המאפשר ליצור גמישות ליזם להחליט בתקופות משתנות עם ביקושים משתנים, איזה סוג של מוצר לפתח לטובת האטת מוצרים ושירותים אחרים.

"5 המדינות שבחרנו להקים בהן את הפרוייקט זוהו לאחר סיבוב שערכתי במשך שנה במזרח אירופה כמתאימות ביותר לקונספט של ביזנס פארק", מסביר קירשנבאום את ההחלטה.

כל השטחים במתחם מיועדים להשכרה ותמהיל העסקים המתוכנן הוא שטחים למסחר, למשרדים, למלונאות ולוגיסטיקה.

קירשנבאום מגלה כי בשל היותו יזם ישראלי, כמות הפניות מצד בעלי עסקים ישראלים לשכירת שטחים במתחמים היא גדולה, אך אין העדפה מסויימת לשוכר ישראלי או זר, מבחינתו.

בשנים האחרונות, ישנו ריבוי של פרוייקטים בתחום הנדל"ן בארצות מזרח אירופה וכבר ישנם הערכות בשוק שהצמיחה של נדל"ן באזור זה תיחלש בשנים הקרובות. קירשנבאום אינו מודאג ואף משוכנע כי לא מדובר בבועה שתתפוצץ. "מדובר במאסה קריטית של אוכלוסיה במזרח אירופה של מאות מיליונים, שהפקטורים הכלכליים מעידים על צמיחה וגידול בתל"ג הכללי ובתל"ג לנפש. שכר העבודה ורמת החיים עלו עם השנים ותרבות הצריכה גבוהה יותר מאשר ייעוד כסף להשקעות וזה מניע את הכלכלה שם. אין ספק שמדובר בתופעה אמיתית ולא בועתית", מרגיע קירשנבאום.