מע"מ בעסקאות מקרקעין שנעשות ביוזמת קבוצה רוכשת

שאלה: ------ קבוצה רוכשת דירות פרטיות מאנשים פרטיים ובונה על המקרקעין 12 דירות חדשות (במקור - ישנן 4 דירות בלבד), ולאחר הבנייה היא מחלקת את הדירות בין הרוכשים. • האם עסקת הרכישה המתוארת מחויבת במע"מ ? תשובה: ------- בפתח הדברים - מצוין בזה, כי לאחרונה נקבעו בתקנות מס ערך מוסף (תכנון מס החייב בדיווח), התשס"ז-2006 שתי פעולות, אשר נחשבות לחייבות בדיווח לעניין מע"מ. אחת מן הפעולות הללו, החייבות בדיווח, היא: "התקשרות עם בעל זכות במקרקעין למכירת זכות במקרקעין לקבוצת רוכשים המתארגנת כקבוצה לרכישת הזכות ולבנייה על המקרקעין באמצעות גורם מארגן". לעניין זה - הוגדר "גורם מארגן": בין שהוא פועל לארגון הקבוצה רק לצורך רכישת הזכות במקרקעין, ובין שהוא פועל לארגונה גם לצורך רכישת שירותי בנייה על המקרקעין. התקנות נכנסו לתוקף ביום 1.1.2007; אולם את תחילת חובת הדיווח על הפעולות, החייבות בדיווח לעניין מע"מ, דחה מנהל רשות המסים בישראל ליום 15 ביולי 2007. חובת הדיווח, על הפעולה המתוארת לעיל, כוללת: דיווח על הצדדים לפעולה, במישרין או בעקיפין; דיווח על סכומים ששולמו בשלה בכסף או בשווה-כסף; דיווח על מקבל התשלום; והיא חלה על בעל הזכות במקרקעין, וכן על הגורם המארגן(*). חובות הדיווח האלה מעידות על כוונתן של רשויות המס לבחון היטב את העסקאות האמורות, כדי למנוע "התחמקות" מתשלום מס שלא כדין. הלכה למעשה, כל עסקה נבחנת לגופה; ותוצאות המס של עסקה אחת מסוימת עשויות להיות שונות משל זולתה. לשם מענה על הסוגיה בדבר חבות במע"מ על מכירת הקרקע, כפי המובא בשאלה - ראוי לבחון: מי הם המוכרים; באילו נסיבות הגיעו המקרקעין הנמכרים לידיהם; מה הוא מספר עסקאות הנדל"ן שעשו. חשוב להעמיק בבחינות אלה: מתווה עסקת מכירת הקרקע; מהות העסקה; תכנם ומהותם של ההסכמים; ועוד כהנה וכהנה נסיבות, העשויות להשליך על חבות במע"מ או על היעדר חבות במע"מ בשל מכירת הקרקע; ואלה לא פורטו בשאלה. בנסיבות מסוימות, ובהתקיים סממנים לקיום "עסק" למכירות מקרקעין, עשויות רשויות מע"מ לראות במוכרים, לעניין זה, שהם בבחינת "עוסקים" ולראות במכירה בבחינת מכירה החייבת במע"מ (המבחנים בדבר הנתונים האלה: המומחיות, הבקיאות, המחזוריות, משך זמן האחזקה במקרקעין, התדירות, ונסיבות נוספות). אולם, בהחלט ייתכנו לא מעט מקרים, שבהם יהיה אפשר להכיר במוכרים, לעניין זה, שהם בבחינת "אינם עוסקים". בהיעדר נתונים במידה מספקת בשאלה לא נוכל להשיב באופן קונקרטי בעניין שנפרס כאן.

להשלמת התמונה - מצוין בזה, כי גם אם, בענייננו, יכירו שלטונות המס, כי המוכרים אינם "עוסקים" - לא תמוצה בכך סוגיית החבות במע"מ. שלטונות המס עשויים, למשל, לראות ביזם כמבצע עסקה החייבת במס. דוגמה: בפסק דין, שפסק לאחרונה בבית המשפט המחוזי בעניין וע (ת"א) 1125/02, ה.ש.י.ג יזום פרויקטים בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין רחובות (טרם פורסם), בהקשר של מס שבח. מצוין כאן, כי נסיבות פסק הדין הזה היו מיוחדות מאוד, וייתכן שהן שונות לחלוטין מן העניין הנידון כאן. ראיית היזם כרוכש מקרקעין וכמוכר דירות מביאה את רכישת המקרקעין בידיו לתוצאה דו-ממדית: מחד - הרכישה חייבת במע"מ; ומאידך - הרכישה היא בת-קיזוז. אולם, בסופו של דבר, מכירת הדירות בידו חייבת במע"מ על מלוא השווי (של המקרקעין, של שירותי הבנייה ושל הרווח היזמי). טענה נוספת, העשויה לעלות בהקשר זה, היא, כי הקבוצה המתגבשת לצורך ההתקשרות האמורה היא בגדר מלכ"ר; וכך מהווה מכירת הקרקע "עסקת אקראי", כהגדרתה בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975, אשר חייבת בדיווח מאת הרוכש. מודגש בזה, כי איננו מסכימים עם הטענה הזו מטעמים רבים, אשר קצרה היריעה מהכילם, מחמת הקשיים הרבים הגלומים בה. מודגש בזה, כי קיימת הוראת ביצוע בנידון, אשר הוציא מינהל מיסוי מקרקעין בשנת 2001, ואשר בה נקבעו הנסיבות, שלפיהן אפשר לראות בהסכמים נפרדים בענייננו; כלומר: הסכם לרכישת קרקע והסכם לרכישת שירותי בנייה עליה, בבחינת הסכם אחד לרכישת דירת מגורים; ובהתאמה - יש להטיל על הרוכש את מיסוי מלוא מחיר הדירה. אולם הוראה זו - אינה חלה על מע"מ, ואינה משפיעה על מע"מ בשל השוני בדינים. בכל אופן - ראוי בהחלט, כי בענייננו כאן ייבחן כל מקרה על רקע נסיבותיו. (*) הערת המשיבים: מצוין בזה, כי פעולה זו נכללה גם בין חובות הדיווח, שייכללו בדוח השנתי, אשר מגיש הנישום לעניין מס הכנסה.

התשובות אינן תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.