מע"מ בעסקאות מקרקעין שנעשות ביוזמת קבוצה רוכשת
מע"מ בעסקאות מקרקעין - שנעשות ביוזמת קבוצה הרוכשת את הקרקע ובונה עליה
שאלה:
------
קבוצה רוכשת דירות פרטיות מאנשים פרטיים ובונה על המקרקעין 12 דירות חדשות (במקור - ישנן 4 דירות בלבד), ולאחר הבנייה היא מחלקת את הדירות בין הרוכשים.
• האם עסקת הרכישה המתוארת מחויבת במע"מ ?
תשובה:
-------
בפתח הדברים - מצוין בזה, כי לאחרונה נקבעו בתקנות מס ערך מוסף (תכנון מס החייב בדיווח), התשס"ז-2006 שתי פעולות, אשר נחשבות לחייבות בדיווח לעניין מע"מ. אחת מן הפעולות הללו, החייבות בדיווח, היא: "התקשרות עם בעל זכות במקרקעין למכירת זכות במקרקעין לקבוצת רוכשים המתארגנת כקבוצה לרכישת הזכות ולבנייה על המקרקעין באמצעות גורם מארגן".
לעניין זה - הוגדר "גורם מארגן": בין שהוא פועל לארגון הקבוצה רק לצורך רכישת הזכות במקרקעין, ובין שהוא פועל לארגונה גם לצורך רכישת שירותי בנייה על המקרקעין.
התקנות נכנסו לתוקף ביום 1.1.2007; אולם את תחילת חובת הדיווח על הפעולות, החייבות בדיווח לעניין מע"מ, דחה מנהל רשות המסים בישראל ליום 15 ביולי 2007.
חובת הדיווח, על הפעולה המתוארת לעיל, כוללת: דיווח על הצדדים לפעולה, במישרין או בעקיפין; דיווח על סכומים ששולמו בשלה בכסף או בשווה-כסף; דיווח על מקבל התשלום; והיא חלה על בעל הזכות במקרקעין, וכן על הגורם המארגן(*).
חובות הדיווח האלה מעידות על כוונתן של רשויות המס לבחון היטב את העסקאות האמורות, כדי למנוע "התחמקות" מתשלום מס שלא כדין. הלכה למעשה, כל עסקה נבחנת לגופה; ותוצאות המס של עסקה אחת מסוימת עשויות להיות שונות משל זולתה.
לשם מענה על הסוגיה בדבר חבות במע"מ על מכירת הקרקע, כפי המובא בשאלה - ראוי לבחון: מי הם המוכרים; באילו נסיבות הגיעו המקרקעין הנמכרים לידיהם; מה הוא מספר עסקאות הנדל"ן שעשו. חשוב להעמיק בבחינות אלה: מתווה עסקת מכירת הקרקע; מהות העסקה; תכנם ומהותם של ההסכמים; ועוד כהנה וכהנה נסיבות, העשויות להשליך על חבות במע"מ או על היעדר חבות במע"מ בשל מכירת הקרקע; ואלה לא פורטו בשאלה.
בנסיבות מסוימות, ובהתקיים סממנים לקיום "עסק" למכירות מקרקעין, עשויות רשויות מע"מ לראות במוכרים, לעניין זה, שהם בבחינת "עוסקים" ולראות במכירה בבחינת מכירה החייבת במע"מ (המבחנים בדבר הנתונים האלה: המומחיות, הבקיאות, המחזוריות, משך זמן האחזקה במקרקעין, התדירות, ונסיבות נוספות). אולם, בהחלט ייתכנו לא מעט מקרים, שבהם יהיה אפשר להכיר במוכרים, לעניין זה, שהם בבחינת "אינם עוסקים". בהיעדר נתונים במידה מספקת בשאלה לא נוכל להשיב באופן קונקרטי בעניין שנפרס כאן.
להשלמת התמונה - מצוין בזה, כי גם אם, בענייננו, יכירו שלטונות המס, כי המוכרים אינם "עוסקים" - לא תמוצה בכך סוגיית החבות במע"מ. שלטונות המס עשויים, למשל, לראות ביזם כמבצע עסקה החייבת במס. דוגמה: בפסק דין, שפסק לאחרונה בבית המשפט המחוזי בעניין וע (ת"א) 1125/02, ה.ש.י.ג יזום פרויקטים בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין רחובות (טרם פורסם), בהקשר של מס שבח. מצוין כאן, כי נסיבות פסק הדין הזה היו מיוחדות מאוד, וייתכן שהן שונות לחלוטין מן העניין הנידון כאן.
ראיית היזם כרוכש מקרקעין וכמוכר דירות מביאה את רכישת המקרקעין בידיו לתוצאה דו-ממדית: מחד - הרכישה חייבת במע"מ; ומאידך - הרכישה היא בת-קיזוז. אולם, בסופו של דבר, מכירת הדירות בידו חייבת במע"מ על מלוא השווי (של המקרקעין, של שירותי הבנייה ושל הרווח היזמי).
טענה נוספת, העשויה לעלות בהקשר זה, היא, כי הקבוצה המתגבשת לצורך ההתקשרות האמורה היא בגדר מלכ"ר; וכך מהווה מכירת הקרקע "עסקת אקראי", כהגדרתה בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975, אשר חייבת בדיווח מאת הרוכש. מודגש בזה, כי איננו מסכימים עם הטענה הזו מטעמים רבים, אשר קצרה היריעה מהכילם, מחמת הקשיים הרבים הגלומים בה.
מודגש בזה, כי קיימת הוראת ביצוע בנידון, אשר הוציא מינהל מיסוי מקרקעין בשנת 2001, ואשר בה נקבעו הנסיבות, שלפיהן אפשר לראות בהסכמים נפרדים בענייננו; כלומר: הסכם לרכישת קרקע והסכם לרכישת שירותי בנייה עליה, בבחינת הסכם אחד לרכישת דירת מגורים; ובהתאמה - יש להטיל על הרוכש את מיסוי מלוא מחיר הדירה. אולם הוראה זו - אינה חלה על מע"מ, ואינה משפיעה על מע"מ בשל השוני בדינים.
בכל אופן - ראוי בהחלט, כי בענייננו כאן ייבחן כל מקרה על רקע נסיבותיו.
(*) הערת המשיבים:
מצוין בזה, כי פעולה זו נכללה גם בין חובות הדיווח, שייכללו בדוח השנתי, אשר מגיש הנישום לעניין מס הכנסה.
.jpg)
ביטוח לאומי מקדים את תשלום הקצבאות - הזכאים יקבלו כבר ביום ראשון
אילו קצבאות יכללו בהקדמה ומה יקרה בחודש הבא?
לקראת ראש השנה, שיחול ביום שני הקרוב (22 בספטמבר), המוסד לביטוח לאומי נערך להקדים את העברת הקצבאות ארוכות המועד ולשלם אותן כבר ביום ראשון (21 בספטמבר). מדובר במהלך שצפוי להקל על מאות אלפי משפחות, קשישים ואנשים עם מוגבלות, שנדרשים להיערך להוצאות החג.
בדרך כלל מועברות הקצבאות ארוכות המועד ב-28 בכל חודש, אולם הפעם הוחלט על הקדמה של שבוע, כדי לאפשר לזכאים נזילות מוקדמת ונוחות כלכלית בתקופה שבה ההוצאות גדלות באופן טבעי - קניות לחג, ארוחות משפחתיות והוצאות שוטפות.
אילו קצבאות ייכללו בהקדמה?
על פי הודעת הביטוח הלאומי, התשלום המוקדם יכלול קצבאות נכות כללית, קצבאות ילדים נכים, שירותים מיוחדים לנכים קשים, קצבאות ניידות, קצבאות לנפגעי עבודה, גמלאות שיקום, גמלת סיעוד, קצבאות מזונות, קצבאות אזרח ותיק (זקנה), קצבאות שארים וכן קצבאות לאסירי ציון. כולן יופקדו בחשבונות הבנק של הזכאים כבר ביום ראשון.
גם קצבת הילדים הרגילה (עבור ילדים שאינם נכים) הוקדמה החודש ושולמה כבר ב-17 בספטמבר, שלושה ימים לפני המועד הקבוע, ה-20 בחודש. תשלומי אבטלה והבטחת הכנסה שולמו כרגיל ב-12 בספטמבר, אך באוקטובר הם יוקדמו ל-9 בחודש.
- הונאה שיטתית נגד ביטוח לאומי בהיקף מיליונים - כך עבדה השיטה
- עו"ד חלה לאחר ששמע על פיטוריו - ודרש הכרה מביטוח לאומי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכל שנה נושא הקדמת הקצבאות עולה מחדש סביב חגי תשרי, שהם החגים הארוכים והעמוסים ביותר מבחינה כלכלית. הוצאות על מזון, מתנות, טיולים משפחתיים ולעיתים גם חובות שנצברו במהלך השנה, הופכים את התקופה הזו לרגישה במיוחד עבור משקי בית מעוטי יכולת.

הריבית בישראל לא הולכת לרדת בקרוב - הערכות הכלכלנים
הפד׳ ״שחרר את החגורה״ אבל אצלינו זה יקח עוד זמן: מתחזקות ההערכות האנליסטים שהריבית בישראל לא תרד בהחלטה הקרובה ב-29 לחודש - בפועלים מצביעים על אינפלציית ליבה גבוהה; במזרחי טפחות מעריכים שהריבית תישאר על כנה; בלידר ובפסגות מזהירים שהציפיות הנמוכות לאינפלציה הן לא מציאותיות מול המלחמה והגרעון
בעוד שבארה"ב הבנק הפדרלי חזר להוריד ריבית ועשה זאת לראשונה לשנת 2025, וצפוי להמשיך בהקלה המוניטרית עד לסוף השנה, בישראל הולכת ומתחזקת ההערכה כי בנק ישראל יעדיף להמתין. הסיבה העיקרית היא אי הוודאות הגיאופוליטית סביב המלחמה בעזה והשלכותיה על השקל, הצריכה וסחר החוץ. לכך מתווספת גם האינפלציה המקומית שעדיין לא משדרת ירידת מדרגה ברכיבים המרכזיים, כאשר מחירי השירותים והדיור נותרו "דביקים", בעוד שוק העבודה נותר הדוק מאוד, מה שמחזק את החשש מלחצי שכר. בעוד שברחבי העולם מתחילים לדבר על סביבת ריבית נמוכה יותר כבר במהלך 2025, בישראל עדיין אין קונצנזוס מתי תרד הריבית, וכלכלנים רבים סבורים שהקלה מוניטרית לא תתרחש בהחלטה הקרובה.
לידר: אינפלציית שירותים ושוק עבודה הדוק
בלידר מדגישים כי המדד האחרון, שהצביע על אינפלציה שנתית של 2.9%, מסתיר תמונה מורכבת
בהרבה. הירידה נבעה בעיקר מצניחה חריגה במחירי הטיסות לחו"ל, בעוד שהרכיבים המקומיים, שירותי דיור ושירותים אחרים, המשיכו לעלות בקצב מהיר. השכירות טיפסה ל-4.3% ובחוזים חדשים נרשם זינוק של 5.5%, ואילו שירותים אחרים האיצו ל-4.1% בעקבות עליית השכר והביקושים. כלומר,
בליבת המדד הלחצים האינפלציוניים נותרו חזקים. גם שוק העבודה מצביע על מגמה דומה: מספר המובטלים ירד, מספר המשרות הפנויות עלה, והיחס בין ביקוש להיצע עובדים טיפס לרמות גבוהות. התוצאה היא סביבה של מחסור בעובדים שממשיכה להזין את השכר, מצב שלא מאפשר לבנק ישראל להקל
בריבית כבר כעת. בלידר צופים הורדת ריבית אחת של בנק ישראל ב-3 החודשים הקרובים.
פסגות: ניהול סיכונים
בפסגות מתייחסים למדיניות הפד בארה"ב כאל "ניהול סיכונים", מונח שהושאל עוד מאלן גרינספאן ב-2004, אז זה הסתיים בבועת נדל"ן שהתפוצצה. הפעם, פאוול ניסה להצדיק את הורדת הריבית האחרונה כצעד זהיר שנועד להקדים תרופה למכה, אף שהנתונים הכלכליים לא מצביעים על האטה חריפה: המכירות הקמעונאיות עלו באוגוסט בקצב מרשים, הצריכה הפרטית ברבעון השלישי צפויה לצמוח בכ-2.5%-3%, וגם הייצור התעשייתי רשם עלייה מפתיעה.
בפסגות מעריכים כי גם בנק ישראל מתמודד עם דילמה לא פשוטה. הציפיות שהמלחמה בעזה תימשך עוד חודשים והשלכות הגיאופוליטיות של נאום "ספרטה" של ראש הממשלה מציבות סיכון ברור להמשך יציבות המשק. אמנם שוק העבודה המקומי נותר יציב, אך ציפיות האינפלציה לטווח הבינוני ירדו לשפל של כשנתיים, תרחיש שנראה אופטימי מדי לאור הגירעון המתרחב, העלויות הביטחוניות והחשש לפגיעה בסחר החוץ. במילים אחרות, פסגות מזהירים שהתמחור הנוכחי של שוקי ההון בישראל מגלם תסריט ורוד, אך הסבירות למימושו אינה גבוהה, ולכן ציפיות האינפלציה הנמוכות נראות לא מוצדקות.
- חבר הפד מירן מזהיר: הריבית גבוהה מדי ועלולה להוביל לעלייה באבטלה
- הריבית באנגליה נותרה ללא שינוי אבל הצמצום הכמותי מאט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מזרחי טפחות: הריבית תרד בהדרגה אך לא בהחלטה הקרובה
במזרחי טפחות צופים כי הריבית תיוותר על 4.5% בהחלטה הקרובה, עם ירידה הדרגתית ל-3.5% בתוך שנה. האינפלציה השנתית אמנם חזרה לטווח היעד, אך סעיפי הדיור ממשיכים להטריד. גם סעיף הנסיעות
לחו"ל זינק ב-17% והוסיף 0.4% חריגים למדד, נתון שבבנק מעריכים שיתקן בהמשך, אך נכון לעכשיו הוא מעלה את המדד כלפי מעלה. במקביל, נתוני שוק העבודה נותרו הדוקים מאוד: שיעור האבטלה ירד ל-2.9%, שיעור ההשתתפות הצטמצם, והמשרות הפנויות עלו לרמות שלא נראו מאז 2022. בבנק
מציינים כי כל עוד הסביבה הביטחונית לא מתייצבת, קשה לראות בלחצי השכר משהו חולף, ולכן אין הצדקה מיידית להפחתת ריבית.