הפטור ממס במכירת דירת מגורים בחוץ לארץ

לא רבים מודעים לכך, כי גם מכירת דירת מגורים בחוץ לארץ (ולא רק בישראל) עשויה ליהנות מפטור מלא ממס [להלן - "הפטור"]. ברשימה זו ייסקרו התנאים, הדרושים לצורך קבלת הפטור. הכול מודעים לאפשרות של קבלת הפטור במכירת דירת המגורים בישראל. הנושא מוסדר במסגרת פרק חמישי 1 של חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 [להלן - "חוק מיסוי מקרקעין"], והתנאים לקיום הפטור (לדוגמה, באשר למכירה כל ארבע שנים) כבר נידונו לא אחת. עם זאת, ידועה פחות היא האפשרות - למכור דירת מגורים בפטור גם בחוץ לארץ, ועל כך נבקש לייחד להלן מספר מילים. חוק מיסוי מקרקעין דן ב"זכויות במקרקעין", המוגדרות בו (לדוגמה, בעלות או חכירה) אך ורק באשר למקרקעין בישראל. החוק אינו חל על מקרקעין בחוץ לארץ ואף אינו חל על זכויות, שאינן מוגדרות בו כ"זכויות במקרקעין" - אלה כפופות להוראות פקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961, לעניין מיסוי רווחי הון. מס רווח הון חל על מכירה של נכסים מסוגים שונים, לרבות זכויות. עם זאת, קיימים מספר חריגים המוצאים מהגדרת "נכס" ולפיכך, הם אינם ממוסים במס רווח הון. אחד מן החריגים מוגדר כ-"זכות חזקה במקרקעין - בין שבדין ובין שביושר - המשמשים לצרכי מגורים ולא לשם השתכרות או רווח". כוונת חריג עתיק יומין זה הייתה לחול על מכירת זכויות בדירה, שאינן בעלות או חכירה - לדוגמה, דיירוּת מוגנת, או זכות אחרת להתגורר בדירה, במשך שנים ארוכות. המחוקק ביקש לפטור ממס מכירה של זכויות כאלה, לאור העובדה, שאף הן משמשות למגורים, בדומה למכירת דירת מגורים המקבלת פטור במס שבח. עם זאת, חשוב להיות מודעים לכך, כי החריג עשוי לחול אף באשר למכירת דירת מגורים בחוץ לארץ. לפיכך, מכירה שתעמוד בתנאים עשויה להיות אף היא פטורה לחלוטין ממס בישראל (להבדיל ממכירת זכויות אחרות במקרקעין, בחוץ לארץ, שמכירתן מתחייבת בדרך כלל, במס רווח הון, בשיעור 20%). זאת ועוד. בהקשר זה אף אין צורך בקיום התנאים המגבילים, המופיעים בחוק מיסוי מקרקעין, ולדוגמה, לעניין מכירה כל ארבע שנים! על אף האמור לעיל, יש לתת את הדעת על מספר נקודות חשובות כדלקמן: ראשית, החריג כלשונו חל רק על ה"זכות חזקה". האם מכאן יש להסיק, כי אם הזכויות בדירה בחוץ לארץ הנן בעלות, או חכירה ארוכת שנים - לא יחול החריג? לטעמנו, לא אלה הם פני הדברים. החריג נוסח כפי שנוסח, אך מן הטעם שכוון למגורים בישראל, כאשר ממילא קיים פטור לזכויות בעלות או חזקה מכוח חוק מיסוי מקרקעין. המחוקק לא הסדיר במפורש מכירה של דירה בחוץ לארץ, ולפיכך בנושא זה קיימת לאקונה, אשר לדעתנו - יש מקום לפרשה (לאור התכלית) כחלה גם על זכויות חכירה, או על בעלות בדירות, בחוץ לארץ. שנית, יש לשים לב, כי החריג חל אך ורק כאשר הזכות "משמשת לצרכי מגורים ולא לשם השתכרות או רווח". דהיינו, מכירת דירת מגורים בחוץ לארץ המשמשת להשכרה לא תזכה לפטור בכל מקרה. לעומת זאת, אם הדירה משמשת למגוריהם של הבעלים, או של בן משפחה (לדוגמה, למגורי הילד שיצא ללימודים בחוץ לארץ), הרי אין היא משמשת לצורכי השתכרות או רווח, והפטור עשוי לחול. שאלה מעניינת בהקשר זה הנה: כמה זמן על הדירה לשמש למגורים (ולא להשכרה) בטרם המכירה, כדי להיות זכאית לפטור ? לדעתנו, השימוש הרלוונטי הנו במועד המכירה עצמה (שהיא אירוע המס שבו נבחנים התנאים), ואם במועד זה הדירה "משמשת למגורים", ממילא הפטור יחול אף אם קודם לכן היא שימשה להשכרה (כמובן, כל עוד הייעוד למגורים איננו מלאכותי). עם זאת, ברור כי ככל שמשך המגורים, שלא למטרת רווח, יהיה ארוך יותר בטרם המכירה, הדבר עשוי לחזק את טענת הפטור ולחסוך מחלוקות עם רשות המסים בישראל. הכותבים - ממשרד ד"ר אברהם אלתר ושות', עורכי דין.

המידע מתוך אתר "כל-מס" חברת חשבים ה.פ.ס. מידע עסקי בע"מ