קרקעות חקלאיות: מי מחליט מיהו "משק עזר"?

ביום 27/3/2007 התקבלה החלטה 1104 של מועצת מקרקעי ישראל "בניה למגורים בנחלות ובמשקי עזר במושבי עובדים בכפרים שיתופיים ובמושבות". שאושרה לאחרונה בחתימת שרי הבינוי והאוצר ונכנסה לתוקף. על אף היותה החלטה שגויה, מפלה, מעורפלת ולא ברורה, שלא תעמוד במבחן משפטי, עברה החלטה זו ללא סערה ציבורית, מאחר ומדובר במיעוט לא מאורגן של משקים המתפרס בהתיישבות העובדת, בערים ובמושבות.

במאמר שפורסם ב"מקרקעין - דו ירחון לענייני מקרקעין", הוצאת רונן, כרך ד' מס' 2, מרץ 2005, עמ' 77-92 – פירט עו"ד ויתקון בהרחבה את נושא הקמתם של משקי העזר, הליך הנגיסה המתמיד בזכויותיהם והמליץ – טרם קבלת החלטה 979 – לכלול גם אותם במסגרתה.

בתמצית ובקיצור, באשר למאפייני הקמת משקי עזר. מדובר במשקים זעירים אשר הוחל בהקמתם בסוף שנות ה-20 תחילת שנות ה-30 של המאה הקודמת. היו אלה משקים ששטחם נע בין דונם אחד עד 4 דונם. רוב המשקים הקטנים יותר התרכזו בשולי הערים/מושבות (שכונת בלינסון על יד פתח תקווה, חבצלת על יד רחובות). והגדולים היו מעט מרוחקים יותר, מתוך תקווה כי בעתיד תושלם חטיבת הקרקע – והם ייהפכו למושבים "נורמליים" לכל דבר (גבתון על יד רחובות, גני עם על יד רמתיים – הוד השרון, דהיום, כפר סירקין על יד פתח תקווה).

הכוונה בהקמת משקים אלה היתה לגוון את מקורות הפרנסה של הפועלים והפקידים שעבדו במושבות, ולשלב את הנשים בפרנסת המשפחה. לאפשר אספקת מזון סדירה ומגוונת לישובים הסמוכים. לתפוס ולהחזיק שטחי קרקע שניתן היה לרכוש אותן במחירים סבירים מידי בעלי הקרקעות הערביים.

תושבי משקי העזר, בניגוד להרבה חברי ישובים שהתיישבו בספר, נדרשו כמעט כולם, להשתתף ברכישת הקרקע. כמו היום, גם אז - ככל שהקרקע היתה קרובה לישובים עירוניים, שוויה היה גבוה יותר. לקרן הקיימת לישראל, היה מחסור מתמיד במזומנים, ובעיקר בראשית שנות ב – 30 עת שרר משבר כלכלי בעולם. ולפיכך היא קבעה בדרך כלל סכום שהיא היתה מוכנה להקצות למימון רכישת הקרקע, ואת שאר הכסף היה על המתיישבים לגייס. סכומים אלה הגיעו לעתים עד 50% מעלות הרכישה.

יתר על כן, כל הוצאות הפיתוח וההשבחה הוטלו לרוב על המתיישבים. זאת מתוך הנחה מוסווית, שאם יש להם כסף לרכישת הקרקע – יהיה באפשרותם גם לממן את פיתוחה (קידוח בארות, פריסת מערך מים, סלילת כבישים, הכשרת הקרקע, ניקוז, הוצאות שמירה וכו').

מאחר והזיכרון של רבים מאתנו קצר ולעתים אף סלקטיבי, תרומתם זו של משקי העזר נשכחה ברבות הימים. ולאחר הקמת מינהל מקרקעי ישראל, החל תהליך של קניבליציה מואצת בזכויותיהם. זאת ללא כל התייחסות, כמעט, לתרומתם המשמעותית לרכישת הקרקע והשבחתה.

אין בכוונת, מאמר זה, לערוך התחשבנות פרטנית באשר לתשלומים הנדרשים ממשקי עזר וגם מהנחלות בישובים כנ"ל, עת יבקשו לממש זכויות בניה ואחרות. אם כי לא ניתן שלא לציין כי מדובר באפליה בוטה ודרישות תשלום בלתי סבירות, בהשוואה לזכויות המוצעות לישובים חקלאיים הדומים להם באופיים. שגם הם, יש להדגיש, טרם הודיעו, כי יהיו מוכנים לממש את החלטה 979 המוצעת להם. כוונתנו, להצביע על מספר נתוני יסוד שהתעלמו מהם, עת התקבלה החלטה זו, ואולי להציע פתרון הוגן, הולם וישים.

לפי נתוני האגף החקלאי במינהל מקרקעי ישראל, ביישובי המשק המשפחתי, במושבים ובכפרים השיתופיים, מצויות כ-3,000 יחידות משקי עזר ובתים לבעלי מקצוע[1]. מספר הנחלות ביישובי המשק המשפחתי, במושבים ובכפרים שיתופיים, עומד על כ-32,000 נחלות חקלאיות. חלקם הקטן הם בתים הבנויים על שטח הנופל מ-1.5 דונם, להערכתנו.

מאחר ששטח חלקת המגורים הבסיסי המוצע כיום ע"י המינהל הוא בגבולות 2.5 דונם – אין כל סיבה שלא להכליל את משקי העזר בהסדר זה. ולא תהיה זו פגיעה יותר אנושה ברעיון הציוני מאשר פגיעה בזכויות העבר של מתיישבי משקי העזר.

לחילופין, באם יוחלט כי אכן משקי העזר והנחלות הנ"ל דומים יותר באופיים לישובים העירוניים הסמוכים (חלקם אכן סופח כבר לערים – חבצלת ושכונת בילינסון) – יש להחיל עליהם את החלטות המינהל האחרונות באשר לסקטור העירוני, המאפשר היוון ורכישת הזכויות למגורים.

אין מקום, לעניות דעתי, לקבוע הסדר שונה ומיוחד, לסקטור כה קטן. ואפילו גם בשם היעילות המנהלית עליה כה מרבים לדבר מנהלי המינהל, באשר לסקטור העירוני, ואף מיישמים אותה הלכה למעשה. וזו הזדמנות ודוגמא למקרה שאותו יש להחיל גם לגבי הסקטור ההתיישבותי.

ובכל מקרה בו ייערך תחשיב הזכויות, יילקחו בחשבון תשלומי העבר של קבוצה זעירה וייחודית זו. והם יוכרו כדח"ר (דמי חכירה ראשוניים) עת ייערך עמם תחשיב תשלום דמי ההיתר בו יחויבו ע"י המינהל. את נתוני העבר, יהיה על חברי קבוצה זו לאתר ולהציגם בפני פקידי המינהל – שקרוב לוודאי יטענו כי אינם מצויים בידיהם. כל שאר התשלומים, בעיקר של משקים שעברו מיד ליד ובגינם שולמו דמי הסכמה ו/או דמי היתר בגין תוספות בניה – מצויים בידי המינהל ואפילו על גבי מדיה מגנטית, שאין בעיה לשחזרם.

חבל להיכנס למאבק משפטי נוסף, בדומה למאבק שמנהלת עמותת אדמתי באשר להחלטה 969 שעניינה, פיצויים לחקלאיים בעת שינוי ייעוד. החלטה זו הנדונה עתה בבג"צ, ושהוקפאה ע"י מועצת מקרקעי ישראל, נבדקת עתה מחדש ע"י צוות מיוחד שהוקם לטובת הנושא. דינה של החלטה 1104 יהיה דומה - בהיותה מפלה, נסמכת על בסיס נתונים שגוי ומתעלמת מזכויות קנייניות מוצקות.

לפיכך, מומלץ לבחון מחדש את סבירות יישומה ולקבל החלטה להקפיאה, בשלב זה. להקים וועדת משנה שתבחן יישום אחת משתי החלופות המוצעות, בשיתוף הגורמים הנוגעים בדבר. עדיפה דרך זו, על פני קבלת החלטה מאוחרת שתכפה באמצעות בתי המשפט, באמצעות תביעות שלא יאחרו להגיע, להערכתי.

*מאת: משה ברנע, שמאי מקרקעין, חבר עמותת אדמתי, המייצגת 145 מושבים וקיבוצים במאבק על זכויותיהם בקרקע