מס רכוש בגין בעלות על קרקע ששכרה אינו בצידה

המס האמור, שהיה בתוקף עד יום 31.12.1999, הוטל בדרך כלל על הבעלים הרשומים (או החוכרים הרשומים) של הקרקע.

לחלופין, המס הוטל על מי שהיה בעל הזכות להחזיק בקרקע או ליהנות ממנה, או הזכאי לקבל הכנסה או רווחים ממנה בנסיבות, העושות אותו כחוכרה של הקרקע - או כחוכר המשנה שלה - לתקופה, שאינה פחותה מ-25 שנה.

בדוח, שפרסמה הוועדה לבחינת חוק מס רכוש (ועדת גבאי, שכתב מאמר זה נמנה בין חבריה), בחודש דצמבר 1997, נרשמו, בין היתר, המילים הבאות:

"...עשרות אלפי משפחות ישראליות בנות המעמד הבינוני, אשר רכשו קרקעות לפני עשרות שנים או ירשו קרקעות כאלו, נדרשות עתה לשלם מסים גבוהים המהווים אחוז משמעותי מהכנסתן השוטפת מעבודה או מפנסיה. קיימים אף מקרים שבהם המס גבוה מההכנסה השנתית השוטפת של הנישום.

המערכת המינהלית של אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין מודעת לעניין זה ויצרה אפיקים שונים של הקלות מנהליות (הסדרים מיוחדים) או שהקטינה את מאמץ הגבייה (בעיקר בסקטור המיעוטים). כתוצאה מכך הצטברו חובות כבדים בתחום מס הרכוש, הן מבחינת הפרט והן מבחינת מלאי החובות הכולל, המגיעים לכדי מיליארדי שקלים.

הועדה הגיעה למסקנה שברמות המחירים של קרקעות כיום, אין אפשרות להטיל מסים על נכסים בלתי מניבים, ואילו על נכסים מניבים מוטלים ממילא מסי הכנסה.

נדגיש, שמס המוטל שלא על בסיס יכולת תשלום ובעיתוי שאינו מבטא פעילות כלכלית, מביא לחיכוך בעייתי בין שלטונות המס לאזרח, כאשר מערכת המס היא במלכוד שאין ממנו מוצא: אם תכפה את תשלום המס תצטרך להפעיל אמצעים קשים מאוד (במקרים רבים כלפי אוכלוסיות חלשות כמו פנסיונרים או מיעוטים שהגבייה מהם קשה או אף בלתי אפשרית). כנגד זה אם תתפשר, משמעותית, לא תיגבה את פוטנציאל המס, ואם תתפשר עם חלק מן הנישומים תיצור אפליה קשה ותחושת אי-צדק.

מערכת מס הרכוש הקיימת פועלת בכל המישורים האמורים, וממילא סובלת מן הרע של כל העולמות. הציבור בחלקו חש מופלה לרעה לעומת אחרים; נטולי יכולת כלכלית סובלים לעתים מאמצעי אכיפה קשים בלי שיהא בידם לשלם את חובם, ולבסוף - גביית המס אינה עומדת בפוטנציאל ומלאי החובות גדל והולך...".

נוכח כל אלה, הוועדה המליצה על ביטול המס, שהוטל על בעלי קרקעות פנויות (שאינן "חקלאיות"), ובמקומו הונהג כידוע מס המכירה (ש"זכה" לקבלת פנים צוננת ולביקורת קשה כשלעצמו, אך לדעת חברי הוועדה היווה חלופה צודקת ופשוטה יותר לביצוע, לעומת המס שבוטל).

נבהיר כי מס הרכוש על קרקעות הוטל מדי שנה גם בשל קרקעות, שבפועל לא היו זמינות כלל (ובמקרים מסוימים אף לא היו נגישות), אך בדרך כלל לא הגיעה שוועתם של בעלי הקרקעות הללו לאוזני רשות המסים בישראל.

יתרה מזו. בית המשפט העליון קבע מספר פעמים, כי מטרתו העיקרית של החוק בהטלת מס על קרקעות - אינה עידוד הבנייה ודרבונה, אלא הטלת מס על קרקעות על פי שוויין בשוק (ראה את פסק הדין בעניין בג"ץ 6653/94, 6760/94, רונן נגד שר האוצר).

כב' השופט תיאודור אור אמר בפסק הדין, בעניין רע"א 8970/96 (בעניין מפרם בע"מ), דברים מפורשים אלה: "...עיקר תכלית הטלת מס רכוש על קרקעות לספק מקור הכנסה למדינה, ללא קשר לשאלת אופן ניצול אפשרויות הבנייה על הקרקע. התכלית של דרבון הבנייה על קרקעות פנויות אינה אלא תכלית משנית...".

למרות הכרזות ברורות אלה, בימים אלה, כב' השופטת דניה קרת-מאיר, מבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, נתנה פסק דין (ע"ש 1099/02), שעשוי להביא מזור, ולו באיחור, לפצעיהם של אחדים מבעלי הקרקעות שעליהם הוטל המס, עד וכולל שנת המס 1999.

מדובר באדם, ששמו ויליטובסקי בנימין [להלן - "המערער"], שהיה הבעלים הרשומים של נכס בשטח של כ-301 מ"ר (מתוך חלקה 41 בגוש 6043).

עיריית חולון, באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, יזמה תוכנית בניין עיר וחלוקה מחדש של הקרקע (ללא הסכמת הבעלים) ובשנת 1999 הוקצה למערער - בתמורה להפקעת השטח בגוש 6043 - שטח של 111 מ"ר, על פי לוח הקצאות בתוכנית ח/300 [להלן - "התוכנית"]. כפועל יוצא מכך, המערער חויב במס רכוש, החל משנת 1992, בשל החלקה החדשה.

המערער פנה לוועדת ערר וטען, כי אין לראותו כ"בעלים" של החלקה החדשה, כל עוד לא נתאפשרה לו תפיסת חזקה, או עשיית שימוש בקרקע. זאת, בהסתמכו על החלטה שנתן נשיא בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, בעניין צדוק אברהם (ע"ש 1563/97), ביום 26.11.2000.

ועדת הערר דחתה את הערר וציינה, כי הייתה נוטה לקבל את הערר, אילמלא פסק הדין, שנתן כב' השופט הומינר ז"ל, באותו בית משפט, בעניין מעון פאר הר ציון בע"מ (ע"ש 402/98), ביום 20.2.2000.

השופט הומינר קבע, כי מי שנהנה מן הפוטנציאל הכלכלי של המקרקעין יכול להיחשב "בעלים" לעניין מס רכוש, גם אם מדובר על בעלות מכוחו של הסכם פיתוח, אשר פקע לכאורה. ועדת הערר, בהסתמכה על פסק הדין של השופט הומינר, החליטה אפוא, כי המערער הפך להיות בעלים של הנכס ביום, שבו פורסמה טבלת ההקצאות בתוכנית שקיבלה תוקף.

המערער, שלא אמר נואש, ערער כאמור על החלטת ועדת הערר, והפעם הוא זכה עקרונית בערעורו. השופטת קרת-מאיר שבה ובחנה, במסגרת פסק הדין, את נימוקי בית המשפט על פסק הדין בעניין צדוק, ודחתה את קביעת ועדת הערר, אשר על פיה קיים (לכאורה) שוני בין פסק הדין בעניין צדוק לבין פסק הדין בעניין מעון פאר הר ציון בע"מ.

וזו מסקנתה של השופטת קרת-מאיר:

"…מכל פסקי הדין עולה כי בהיעדר אפשרות בנייה על החלקה נשוא הערעור, או החזקה בפועל בחלקה, אין לראות במערער כמי שנהנה מהמקרקעין, או כמי שיכול להפיק מהם הכנסה או רווחים, כך שניתן לקבוע כי התמלא התנאי הנדרש על מנת לראות במערער כבעל החלקה…".

לאור הדברים האלה בוטל החיוב במס רכוש, באשר לשנת 1992 ועד לחודש מאי 1997 (המועד, שבו אפשר היה לקבל היתר בנייה).

ועל כך כבר נאמר: "טוב מאוחר מאשר אף פעם".

הכותב - ממשרד רואי חשבון רוז'נסקי, הליפי, מאירי ושות'.