שווי עסקת מכירת מניות משני סוגים של איגוד מקרקעין
ע"ש 702/98 נאות הארץ בע"מ נ. מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב
בתאריך 8.12.1996 נקשר הסכם, לפיו מכרה פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ (להלן – המוכרת), את כל מניותיה בחברת מגדלי בארי שלמה המלך בע"מ (להלן – מגדלי בארי), איגוד מקרקעין, לעוררת (להלן – ההסכם).
המניות שנמכרו היו משני סוגים: 42 מניות רגילות סוג א', המהוות 3.5% מסך כל מניות סוג א' במגדלי בארי ו-228 מניות רגילות סוג ב', המהוות 19% מסך כל מניות סוג ב' במגדלי בארי.
המוכרת רכשה את המניות מכוח הסכם הייסוד. עפ"י האמור בהסכם הייסוד, פעלה המוכרת לרכישת המקרקעין בנאמנות, עבור חברה משותפת שתוקם על ידי הצדדים להסכם הייסוד. על פי הסכם הייסוד הונה הרשום של מגדלי בארי יחולק כדלקמן: 14,000 מניות סוג א'; 14,000 מניות סוג ב'; 1 מניית הכרעה.
בעקבות חתימת ההסכם, דיווחה העוררת למשיב על הרכישה, ובשומתה העצמית קבעה את שווי העסקה בסך 3,941,234 ₪, המהווים 3.5% משווי נכסי מגדלי בארי. בשומה נשוא הערר קבע המשיב את שווי העסקה בסך 21,860,044 ₪. המחלוקת העיקרית היא כיצד יש לחשב את שווי העיסקה - האם לפי ערך מניות סוג א', שערכן הוא 3.5% מהערך הכללי של המקרקעין, כפי שטוענת העוררת, או לפי ערך המניות מסוג ב', שערכן הוא 19% מהערך הכולל של המקרקעין, כפי שטוען המשיב.
ועדת הערר בענין מס שבח מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו פסקה
אין הפרדה בהסכם המכר לגבי הסכום ששולם עבור 42 המניות סוג א' ולגבי הסכום ששולם עבור 228 המניות סוג ב'. הכל הוכנס ל"סל אחד" ונקבעה תמורה אחת כוללת עבור כל המניות, מבלי להפריד ביניהן. השאלה היא מה יילקח בחשבון לענין שווי העיסקה - האם ערך המניות סוג א' או ערך המניות סוג ב'. המחלוקת היא במובנה הכלכלי של העיסקה. אין מחלוקת כי מדובר כאן בעיסקת מקרקעין. המוכרת מכרה לעוררת את המניות הנ"ל, ובכך העבירה לה את הבעלות על חלק מהמקרקעין.
בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן – החוק), ישנה חריגה ברורה מהמסגרת הכוללת של דיני הקנין, והמחוקק חתר, בהגדרת המושג "מכירה", למהות הכלכלית של העיסקה - וברור שההגדרה של המושג "מכירה" בחוק, היא רחבה במידה רבה ממשמעות המכר בדיני הקנין "הרגילים".
כאשר באים לבחון ולבדוק את המהות האמיתית והתוכן הכלכלי של העיסקה, פטורים מללמוד ולהבין את העיסקה רק עפ"י הדפוסים המשפטיים הפורמליים, הנראים להיות חזות ביצועה של העיסקה. יש לבחון מהי העיסקה הכלכלית האמיתית שעשתה העוררת. היא רכשה מניות באיגוד מקרקעין, ולכן יש לבדוק מהי המהות הנכונה והכלכלית של עיסקת מכר זו.
מתקנות ההתאגדות של מגדלי בארי למדים, כי מניה מסוג א' היא מניה ה"מקנה למחזיק אך ורק את הזכות לקבלת ערכן הנקוב של המניות בעת פירוק החברה". מניה מסוג ב' היא מניה ה"מקנה למחזיק זכות הצבעה בכל אסיפות החברה - כל מניה מקנה לבעליה קול אחד בהצבעה; כמו כן זכות למנות ו/או להיבחר דירקטור בחברה. כן מקנה למחזיקה קבלת דיבידנדים בחברה".
ההיגיון מחייב כי לעוררת חשובות הרבה יותר, מהבחינה הכלכלית, המניות מסוג ב', מאלה המניות מסוג א'. המניות מסוג א' הן כמעט נטולות כל ערך, שהרי הן מקנות למחזיק בהן אך ורק את הזכות לקבל את ערכן הנקוב בעת פירוק החברה ותו לא. אין למחזיק בהן כל זכויות הצבעה באסיפות החברה ואין הן מזכות בדיבידנד את המחזיק בהן. המניות מסוג ב' מקנות למחזיק בהן את הזכות לקבל רווחים (דיבידנד), להשתתף בהצבעות באסיפות החברה ואף להיבחר כדירקטורים בחברה.
חשובה גם העובדה המשפטית כי רק מחזיקי מניות מסוג ב' הינם ערבים אישית להלוואות שהחברה מקבלת מהבנקים. עובדה זו גם תומכת בכך כי כל הערך הכלכלי טמון דווקא במניה מסוג ב', ולכן המחזיק בהן לוקח, ומוכן לקחת, את הסיכון במתן ערבותו האישית.
לאור האמור, המהות האמיתית הכלכלית של העיסקה היא דווקא ברכישת המניות מסוג ב'. לפיכך, יש לדחות את הערר, תוך תיקון שווי העיסקה, בקביעת ערכן של המניות מסוג ב', לסכום של 21,395,269 ₪. הערר נדחה ברוב דעות. העוררת חוייבה לשלם למשיב הוצאות משפט כוללות בסך של 7,500 ש"ח.
ניתן ביום: 20.4.2006 בפני: כב' השופט (בדימוס) ז. עמוס - יו"ר הועדה; מר ד. מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין – חבר; מר י. מונד, רו"ח – חבר. ב"כ העוררת: עו"ד יחיאל יצחק; ב"כ המשיב: עו"ד אלפא ליבנה.
