פיצול פיזי של נכס - לענין הגדרת דירת מגורים מזכה

ע"א 6486/02 רחל להב נ. מנהל מס שבח מקרקעין, איזור מרכז

ביום 8.1.1996 רכשה המערערת זכות חכירה במגרש המצוי בבני ברק ששטחו 319 מ"ר (להלן - המקרקעין), שעליו ניצבה דירת מגורים ששטחה 130 מ"ר הבנויה על קומה אחת (להלן - הדירה). מקרקעין אלו היו חלק מחלקה גדולה יותר, ששטחה הכולל 619 מ"ר. ביום 27.10.1997 נכרת הסכם בין המערערת לבין משפחת מרמורשטיין (להלן - הקונים), לפיו מכרה המערערת לקונים 159.5 מ"ר מתוך שטח המקרקעין, הכוללים את הדירה (להלן - הסכם המכר או המכירה). בין המערערת לקונים נחתם הסכם נוסף, לפיו השטח שמכרה המערערת יהא שייך לקונים, ואילו יתרת השטח תישאר בבעלות המערערת. כארבעה חודשים לאחר המכירה לקונים, הרסה המערערת את הדירה, ובנתה על החלקה בניין בן שלוש קומות. הקונים קיבלו את קומת הקרקע, והמערערת קיבלה שתי דירות מעל קומת הקרקע. ביום 8.12.1997 הגישה המערערת למשיב טופס הצהרה על מכירת זכות במקרקעין, וביקשה כי יינתן לה פטור מתשלום מס שבח בגין העסקה. בקשת המערערת לפטור נדחתה וכן השגתה על השומה בפני המשיב. המערערת הגישה ערר על דחיית ההשגה לפני ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי (להלן - ועדת הערר).

ועדת הערר קיבלה את עמדת המשיב, וקבעה, בין היתר, כי מכירת הדירה וחלק מהמקרקעין לקונים, אינה יכולה להיחשב כמכירת "כל הזכויות במקרקעין" כנדרש בסעיף 49א(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן - החוק) והמערערת אינה זכאית לפטור המבוקש.

בנוסף, ועדת הערר דחתה את טענת המערערת, כי מכיוון שהשומה שהמציאה המערערת למשיב הייתה שומה עצמית, משהמשיב לא הוציא שומה בחלוף שישה חודשים מיום הגשת השומה, הפכה השומה לסופית. נדחתה גם טענת המערערת כי אין לקבל את סיכומי המשיב אשר הוגשו באיחור. בנוסף, נקבע כי נספחים שצירפה המערערת לסיכומיה הוגשו שלא כדין, כיוון שצורפו ללא רשות, ועל כן אין לראות בהם כראיה.

הערעור נסב על פסק דינה של ועדת הערר.

בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים פסק אחד התנאים למתן הפטור הקבועים בסעיף 49א(א) לחוק, הוא כי המוכר מכר את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה.

החוק איננו מגדיר את הביטוי "דירה". הפסיקה קבעה כי במונח "דירה" נכללים לא רק המבנה עצמו, אלא גם השטח המשמש אף הוא למטרת מגורים, וזאת כמקובל ביישוב בו מדובר. בע"א 2191/92 נסל נ' מנהל מס שבח מקרקעין, חיפה (להלן – פסק דין נסל), נקבע כי קיימת אבחנה בין שני סוגים אפשריים של פיצול נכס, כשזה הנוגע לענייננו הוא "הפיצול הפיזי-האופקי", אשר משמעותו היא פיצול הנכס בין החלק אשר מסווג כ"דירת מגורים" לבין חלקו האחר שאיננו מסווג כדירת מגורים. התמורה בגין מכירת החלק שנחשב ל"דירת מגורים" היא זו אשר פטורה מתשלום מס שבח. "דירת מגורים" לצורך ביצוע הפיצול האופקי, כוללת את הבית עצמו ואת הקרקע הטפלה לאותו בית ומשמשת למגורים.

הנחת המוצא היא שבית עשוי לכלול חצר גדולה. בכך בלבד, אין כדי להצדיק הפעלת פיצול פיזי - אלא באותם מקרים שלצדה של דירת המגורים קיים מגרש גדול באופן בלתי פרופורציונאלי לגודל הדירה, אשר עולה על הסביר כדי לשרת את מטרת המגורים וחורג מן הגודל המקובל, בהתחשב באופיו של האזור שבו מדובר. בענייננו, ועדת הערר הגיעה למסקנה, שבהתחשב בגודל השטח ובמיקום הדירה בעיר בני ברק, אין מקום לפצל את שטח המגרש לשני חלקים. אין מקום להתערב בקביעה זו של ועדת הערר.

בפסק דין נסל נקבע כנקודת מוצא, שטח של דונם אחד, שרק מעבר לו יהא מקום לבצע פיצול פיזי. בנתוני שטח המקרקעין בענייננו, ועדת הערר הייתה רשאית לקבוע, כי אין מקום לפצל את המגרש לשתי חלקות. ועדת הערר הייתה רשאית להתחשב גם בעובדה שבשטח שנותר בידי המערערת לאחר הפיצול לא ניתן לעשות כל שימוש שהוא. דינו של הערעור להידחות, גם לאור קביעתה של ועדת הערר, כי הסכם המכר אמנם התייחס לדירת המגורים המזכה, דירת המגורים הישנה של המערערת, אולם בפועל, לא דירה זו היא שנמסרה לקונים, אלא דירה אחרת, הדירה שנבנתה בקומת הקרקע של הבניין החדש. לגבי דירה זו אין אפילו טענה כי מדובר בדירת מגורים מזכה. נדחית בקשת המערערת להגיש ראיות נוספות בערעור. כלל לא ברור מתוך הבקשה, כיצד יש בראיות או בטענות שמבקשת המערערת להביא, כדי לסייע לעניינה. ועדת הערר לא טעתה בסרבה לקבל את הראיות שהמערערת צירפה לסיכומיה. חלקן של אותן "ראיות", כלל אינן ראיות, אלא פסקי דין וציטוטים מתוך ספרות מקצועית, חלקן עמדו בפני ועדת הערר וחלקן, המתייחסות לחלקות אחרות, לא היה בהן כדי לסייע למערערת, בצורה בה הן הוגשו. בכל מקרה, על המערערת היה להגיש מוצגים אלו בשלב הראיות. המערערת טוענת שהדיווח על העסקה לרשויות המס הוגש בחלוף 41 ימים מהעסקה, כך שברור היה שכוונתה לדווח על פי שומה עצמית, אותה יש להגיש תוך 50 ימים מיום המכירה, ולא בשומה רגילה. טענה זו נדחית, בשל כך שהמערערת עצמה סימנה בטופס ההצהרה שהגישה כי מדובר בהצהרה רגילה, ולא בשומה עצמית. הערעור נדחה. המערערת חויבה בתשלום שכ"ט עו"ד של המשיב בסכום של 15,000 ש"ח.

ניתן ביום: 9.10.2005 בפני: כבוד השופט א' ברק – נשיא, כבוד השופט א' ריבלין, כבוד השופט י' עדיאל. ב"כ המערערת: עו"ד עינת נוימרק; ב"כ המשיב: עו"ד יריב אבן חיים.