תופעה: ישראלים קונים דירות בפראג

בגלל מחירי הדירות הגבוהים בישראל התשואה מנדל"ן מניב בארץ פחות משתלמת עבור משקיעים. האלטרנטיבה המסתמנת: השקעות נדל"ן בצ'כיה – מחיר הנכסים הנמוך, המימון הבנקאי הנדיב בריבית נמוכה וכמובן התשואה היפה על ההשקעה, מושכים לשוק הנדל"ן הצ'כי יותר ויותר משקיעים ישראלים.

כאשר לשחר דוד, עובד רשות מקומית, השתחררה קופת גמל גדולה הוא החליט להשקיע בנדל"ן. בעבר, בשנת 2008, הוא רכש דירה להשקעה בבאר-שבע שמניבה לו עד היום תשואה יפה והוא החליט לנסות לשחזר את ההצלחה. אבל בשנים שחלפו המציאות השתנתה. את 'הדירה להשקעה' הקודמת הספיק לקנות לפני הזינוק האדיר של המחירים, אבל כשהוא בדק את מחירי הדירות באזורים שונים בארץ והשווה וחישב מה התשואה הצפויה, התוצאות היו לא מרשימות. העובדה שההון שעמד לרשותו איפשר לו לקנות דירה בישראל רק בסיוע משכנתא, הפכה כל עסקה שבדק ללא כדאית כלכלית.

גוגל שולחת רמז המסמר האחרון היה 'חוק הדירה השלישית' שגנז סופית את התכנון לרכוש דירה בישראל. שחר החליט לבדוק אופציות להשקעה בנדל"ן מחוץ לישראל. שחר דוד: "הקלדתי בגוגל את השורה '5 יעדים מוצלחים להשקעה בחו"ל' ולצד תוצאות צפויות כמו ברלין וארצות הברית קפצה פראג במקום הרביעי. הייתי פעמיים בפראג וזו עיר מדהימה עם אנשים נעימים והבירה הכי טובה בעולם. נדלקתי על הרעיון." שחר התחיל לחקור וככל שהעמיק מה שהתחיל אצלו כתחושת בטן הלך וקיבל ביסוס רציונלי. בפראג קיים ביקוש רב לדירות להשכרה, הן של דירות להשכרה לטווח ארוך והן להשכרה לטווח קצר במודל ה-Airbnb; מחירי הדירות בפראג עדיין נמוכים מאוד ביחס לישראל; פראג חברה באיחוד האירופאי אבל היא שמרה על המטבע המקומי (הקורונה) שמתאפיין כמטבע חזק ויציב; אפשר לקבל בצ'כיה משכנתאות של 70% על שווי הנכס בריבית קבועה נמוכה שנעה סביב 2.5%. כששחר חיבר את הנקודות בין כל העובדות האלו הוא הגיע למסקנה אליה הגיעו ישראלים רבים שחיפשו יעד השקעה לנדל"ן בחו"ל: באמצעות הון עצמי נמוך אפשר לעשות בצ'כיה עסקאות נדל"ן שמניבות תשואה גבוהה ויציבה.

לסגור עסקה בלי לצאת מהארץ על הנייר רכישת נדל"ן בצ'כיה נראית כמו רעיון מצוין למשקיע הישראלי. המעבר לשלב התכל'ס הוא יותר מורכב. היכולת של ישראלי מהשורה כמו שחר דוד שאינו מכיר את השפה, אינו מחזיק בדרכון אירופאי ואינו בקי בדקויות של שוק הנדל"ן המקומי היא מוגבלת. היה ברור לשחר שהוא צריך עזרה כדי להפוך את החזון הזה למציאות. יש כמה חברות שמציעות שירותי תיווך לישראלים שמעוניינים להשקיע בנדל"ן בצ'כיה. שחר, בחן כמה חברות כאלה ולבסוף בחר בחברת קונביז (להרחבה ראו מסגרת). מבחינת שחר היתרון הגדול בקונביז היה העובדה שהיא פועלת בשיטת ה-one stop shop, ומעניקה, עבור לקוחות המעוניינים בכך, מעטפת מלאה שמתחילה באיתור הנכס המתאים ללקוח (אחרי פגישת אפיון), ממשיכה בהליך הקנייה וייצוג משפטי מקומי במהלך המשא ומתן ותהליך הקנייה, טיפול בכל הפרטים הטכניים (תרגומי מסמכים, הנפקת אישורים אצל הרשויות וכו'), סיוע בהשגת משכנתא בתנאים טובים מבנק מקומי ובהמשך שיפוץ הכנס (במידה והוא דורש שיפוץ), מציאת שוכרים וניהול שוטף של הנכס. למעשה, עד ההגעה לאישור העסקה וחתימה על חוזה המכר, הלקוח לא חייב לצאת מהארץ.

• ליווי משקיעים בעולם ההשקעה בקרקעות – למה זה חשוב מתמיד?
• יזמית תשלם למשקיע שלה פי שניים מהשקעתו - בלי שבנתה את הפרויקט

לא רק הרובעים הקלאסיים של פראג כשחושבים על נדל"ן בצ'כיה האסוציאציה הראשונה תהיה בדרך כלל של פראג העתיקה עם ככר השעון ובתי הרוקוקו המופלאים המקיפים אותה, של הפסלים בגשר קרל ובתיו העתיקים ושל שכונת יוזפוב – הרובע היהודי. נכסים באזורים אלה של פראג 1 ו-פראג 2 לרוב משמשים כדירות בשכירות לטווח קצר ב- Airbnb ובניהול נכון יכולים להניב תשואה דו-ספרתית של עד 12% בשנה. מצד שני לא מדובר בנכסים זולים בקנה מידה צ'כי ושכירות לטווח קצר דורשת עבודה צמוד אל מול חברת ניהול שמתמחה בנכסים כאלה. דמי הניהול והאחזקה השוטפת אמנם יקרים יותר במקרה זה אבל התשואה הגבוהה מפצה על כך. לכן, משקיעים רבים שמחפשים השקעה יותר 'שקטה' וסולידית בוחרים דווקא ברובעי המגורים הפחות מתוירים מהמעגל השני. זו עדיין פראג על האווירה המיוחדת שלה, אבל כאן רוב הבתים להשקעה מיועדים להשכרה לטווח ארוך. ומחיר הדירות מצחיק במושגים ישראליים: תמורת פחות מחצי מיליון ש"ח אפשר לרכוש דירת שני חדרים בשכונה טובה בפראג ולקבל עליה שכירות שמניבה תשואה ריאלית של 4 ואפילו 5 אחוזים. מדובר בפתרון קלאסי למשקיעים קטנים, כי בעסקאות כאלה אפשר לקבל מימון בנקאי בדמות משכנתא בשיעור של 70% משווי הנכס. או בחשבון פשוט, בפחות ממאה חמישים אלף ש"ח אפשר להפוך לבעלים הגאים של דירה בפראג.

פרצלציה חדשה לבניין   צ'כיה אינה רק פראג, ועבור מי שמוכן לשים לרגע את הרומנטיקה בצד ומחפש הזדמנויות מעניינות להשקעה בנדל"ן שווה לשים לב לעוד כמה סגמנטים של השקעה בנדל"ן. צ'כיה נמצאת עכשיו בתקופה של צמיחה כלכלית ופיתוח מואץ ולכן דווקא שכונות הפרברים החדשות מספקות הזדמנויות. הנוהג השגור בצ'כיה הוא שעל דירה 'על הנייר' בפרויקט חדש משלמים רק 15% במעמד החתימה. מאחר ופרויקטים כאלה נוטים להשביח את עצמם במהירות הם לרוב שווים הרבה בשלב האכלוס. העובדה שלקוח צריך להשקיע רק 15% במעמד החתימה מאפשרת לו להתכונן, להשיג מימון חיצוני בריבית אטרקטיבית או למכור את הדירה סמוך למועד האכלוס ולממש רווח. סוג נוסף של נכסים מעניינים שאפשר למצוא בצ'כיה הם בניינים שלמים הרשומים בטאבו כיחידה אחת. מצב משפטי זה מאפשר ליזם לעשות פרצלציה חדשה שתתאים לרצונו וכך תמיד נוצרות הזדמנויות לרווח, הן באמצעות השבחת הבניין ומכירת יחידות דיור והן על ידי הפיכתו לנכס מניב של דירות, משרדים או חללים אחרים להשכרה. מטבע הדברים עסקאות כאלה מיועדות למשקיעי נדל"ן יצירתיים יותר. גם אלו כבר פועלים בשוק הנדל"ן הצ'כי. קחו למשל את אפי נ. עורך דין ישראלי, שפועל כמשקיע נדל"ן כבר כמה שנים. גם אפי נואש משוק הנדל"ן הישראלי ובדק כמה אופציות של השקעה בחו"ל לפני שהתמקד בצ'כיה. באמצעות קונביז הוא איתר בניין היסטורי בעיר פילזן. אחרי שקיבל מימון בנקאי של כ-60% מערך הנכס בריבית של פחות מארבעה אחוזים הוא רכש אותו בהון עצמי של כשש מאות וחמישים אלף ש"ח בלבד. אחרי השיפוץ התשואה הצפויה על השכרה עומדת על -7% ועומדת לו גם האפשרות למכור את הבניין המושבח ברווח נאה של עשרות אחוזים על ההון העצמי שהעמיד.

התזמון הנכון זה עכשיו כמו כל שוק נדל"ן גם השוק בצ'כיה דינמי, כבר היום קשה יותר למצוא נכסים טובים במחירי מציאה ברבעים ההיסטוריים של פראג. אבל בשונה משוק הנדל"ן הישראלי שהגיע לנקודת רוויה, לשוק הנדל"ן בצ'כיה יש אופק צמיחה חיובי בעתיד הנראה לעין בשל הביקושים הגבוהים לדיור בפראג וקצב הבנייה האיטי של דירות חדשות. ועדיין נקודת הזמן הנוכחית מייצרת הזדמנויות יוצאות דופן, כמו, למשל, שחר דוד שאחרי שבחן אופציות רבות, בחר להשקיע בפרויקט חדש בפרברי פראג ומבחינתו עשה את העסקה הנכונה ביותר.   למידע נוסף: 03-7221330 או באתר של Conbiz www.Conbiz.co.il

החברה הישראלית שפיצחה את סוד הנדל"ן הצ'כי אחת השחקניות הבולטות בתחום שיווק נדל"ן צ'כי לישראלים היא חברת קונביז (קיצור של: Consulting Business) שנוסדה לפני כעשר שנים מתוך מטרה לסייע ליזמים ואנשי עסקים לפעול בשוק הצ'כי. אחרי כמה שנות פעילות הבינה קונביז כי ההזדמנויות העסקיות הגדולות עבור ישראלים בצ'כיה גלומות דווקא בשוק הנדל"ן וכיום עיקר פעילות החברה ממוקד בזירה זו. החברה מפעילה שתי זרועות, האחת בהנהלת שאולי כהן ממוקמת בישראל ואחראית לקשר הישיר עם הלקוח, השנייה בהנהלת עמוס אוזן, ממוקמת בפראג וכוללת עורכי דין, מתווכים, מנהלי נכסים ורואי חשבון – זרוע זו אחראית על העבודה בשטח: איתור נכסים, משא ומתן וניהול עסקאות, גיוס הון מהבנקים, שיפוץ הנכסים וניהולם. למעשה, המערך הישראלי-צ'כי של קונביז מאפשר לישראלים להיכנס לשוק הנדל"ן הצ'כי וליהנות מהנדל"ן המניב שלהם בשלט רחוק ובלי דאגות.