עזריאלי משלמת פחות מאחוז, והמוסדיים מתנפלים
קבוצת עזריאלי קבוצה 0.25% דיווחה כי בשלב המוסדי של הנפקת איגרות חוב מסדרה ד' נרשמו ביקושים של יותר מ-2 מיליארד שקל. החברה התכוונה בתחילה לגייס 600 מיליון שקל, אולם שינתה את תוכניתה בשל הביקושים, והגדילה את היקף הגיוס הכולל (מוסדי וציבורי) ל-1.49 מיליארד שקל. מדובר בסדרת אג"ח קיימת, צמודת מדד עם מח"מ של כ-6.2 שנים והיא נפרעת בין השנים 2018 ל-2030. ההנפקה משקפת תשואה של 0.94%. אחת הסיבות להתנפלות המוסדיים: עמלת השתתפות של 0.55% שניתנה לגופים המוסדיים. הסדרה מדורגת בדירוג Aa1 עם אופק יציב על ידי מידרוג. החברה תשלים את ההנפקה בימים הקרובים לאחר תום המכרז הציבורי. את ההנפקה הובילו לידר הנפקות ואיתם פעלו גופי החיתום של דיסקונט, ברק קפיטל, לאומי פרטנרס, מנורה, אקסלנס ו-ווליו בייס. ההנפקה משקפת מרווח של 1.1% לעומת אג"ח ממשלתית צמודה.
הסדרה מדורגת בדירוג Aa1 עם אופק יציב על ידי מידרוג. החברה תשלים את ההנפקה בימים הקרובים לאחר תום המכרז הציבורי. את ההנפקה הובילו לידר הנפקות ואיתם פעלו גופי החיתום של דיסקונט, ברק קפיטל, לאומי פרטנרס, מנורה, אקסלנס ו-ווליו בייס. ההנפקה משקפת מרווח של 1.1% לעומת אג"ח ממשלתית צמודה.
עזריאלי שנסחרת בבורסה לפי שווי שוק של 22 מיליארד שקל, רשמה מתחילת השנה ירידה 7%. מאז השיא במאי האחרון ירדה המניה בכ-15%. הירידה מוסברת בחשש מפני כניסת אמזון לישראל שעלולה לפגוע בהכנסות הקניונים. סיבה נוספת ניתן למצוא במגמת הריבית בעולם.
בשבוע האחרון רשמו התשואות בעולם עליות. למרות שהתשואות על האג"ח בישראל נותרו נמוכות, המגמה בשוק החוב העולמי עלולה לחלחל לאופן שבו מתמחרים את חברות הנדל"ן.
בימים אלה נמצאת החברה בעיצומו של תהליך אכלוס פרויקט הדגל עזריאלי שרונה. סך השטחים שהושכרו ועסקאות שבגינן כבר הועברו טיוטות לחתימה עומד על כ- 97% מסך השטחים להשכרת משרדים בפרויקט. בעזריאלי שרונה נותרו שטחים אחרונים להשכרה והוא צפוי להניב NOI שנתי של כ- 200 - 210 מיליון שקל עם אכלוסו המלא. החברה צפויה להשלים את אכלוס עיקר שטחי ההשכרה למשרדים בפרויקט במהלך השנה. לאחרונה הודיעה החברה כי זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לרכישת זכויות חכירה בקרקע במודיעין בשטח של כ-5.3 דונם תמורת כ- 101.5 מיליון שקל. הקרקע ממוקמת בסמוך לתחנת רכבת ישראל וצמודה לקניון עזריאלי מודיעין. בכך ממשיכה החברה במימוש האסטרטגיה להרחבת פעילותה מתוך היכרות מעמיקה עם האזורים בהם היא כבר פועלת וניצול יכולות הייזום הייחודיות של החברה.
הדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכליםאשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות
הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש.
התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור.
אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.
החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל.
- כשהגירושים פוגשים את ההתחדשות העירונית
- יובלים וים סוף נדל"ן יקימו פרויקט של 500 דירות בחדרה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.
ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה
הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.
הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול) הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?
זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים.
גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.
- חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
- משבר האלומיניום ואיך הוא יכול להעלות את מחירי הדירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.
